买家贷款买房，让我们先把房屋过户给他，已付首付，他们再去贷款，这样对吗？,下面一起来看看本站小编北青网给大家精心整理的答案，希望对您有帮助
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法律分析：二手房贷款，银行会将贷款直接打给卖方。简单程序：买方支付卖方首付，买卖双方携带身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证或不动产证、评估报告、买方需要开具收入证明到银行签字，申请二手房贷款；审批通过之后，买卖双方过户；过户之后买方将房产抵押给银行；最后，银行放款给卖方。建议：由第三方参与，比如专业中介公司，确保买卖双方交易安全。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
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是得，都是这么操作的
只有过户以后，下家才能拿到新产证做抵押证
然后银行才能够去做房贷的
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首付745万的房没了还要倒赔近500万……1月21日，“最惨购房人”的相关话题持续在社交媒体上发酵。
裁判文书网日前披露了一起房屋买卖合同纠纷案。2020年5月，伍某某计划以1550万元的总价，在上海市黄浦区购买一套180.09平方米商业用房。没想到，在首付745万元之后，因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款的她，被卖方告上法庭。最终，法院判决伍某某败诉，她不仅要归还房子，还要支付违约金、房屋整修费等总计490万元。被不少网友称为“最惨购房者”。
面对这一结果，买方委托律师汪思伟1月21日在接受采访时透露：“目前还没确定下一步的具体计划，我们会根据当事人的意见，可能会向二审法院的上级法院申请再审。”买方两次发生支付逾期卖方催告无果告上法庭在判决书中可以看到，伍某某在2020年5月17日通过中介，和卖方范某等达成房屋转让协议，伍某某先期支付了100万元定金和400万元购房款。2020年5月30日，伍某某和范某等签订补充条款，约定房屋总价款为1550万元，卖方提前交房，伍某某需要在2020年6月30日之前完成首付745万元。然而，伍某某未能按期补足首付余下的245万元，双方不得不在7月2日再次签订补充条款，这次约定了惩罚条款：从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给利息损失。伍某某须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍某某应偿付违约金（合同总价的20%），且赔偿范某等原有的装修损失180万元。
这次协议后，伍某某在7月13日缴清了逾期付款的利息，并完成了745万的首付，剩余745万元尾款，将在8月30日过户前全部付清。没想到，伍某某的购房尾款，因为银行审批延误再次逾期。2020年9月15日，范某等发出了律师函，告知伍某某收函3日内付清尾款，如仍然不付，他们有权解除合同，并要求赔偿违约金及装修损失等。9月30日，由于伍某某仍未付款，范某等要求伍亭颖搬离并归还房屋，并偿付房款总价20%的违约金，房屋装修损失180万元等。2020年10月29日，伍某某在上海某银行申请的745万元贷款额度审批成功，要求继续履行合同，但此时卖方已经不愿出售，并将伍某某告上法庭。法院：违约责任无法免除买方没了房子还倒赔490万元
庭审中，法院指出，现已查明的事实和证据均表明，在第二期付款义务到期时，伍某某选择的系银行贷款方式，同时约定如逾期则应及时在申请产权过户之前向中介或范某和应某某用现金的方式支付相应部分房价款，如不然，则构成违约，有权解约并请求赔偿。而房屋买卖合同约定的过户时间是2020年8月30日，审理中，伍某某提供的相关证据证明，其最终获得贷款的时间在2020年10月29日，已大大超出了合同约定的时间，也超出了双方当事人自己的预期。
法院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定的情况下，伍某某却未及时履行其付款义务，在最终并未能取得本案原告谅解和许可的前提下，相应的违约责任伍某某是无法免除的。最终，法院一审判决双方解除买卖合同，伍某某应搬离并归还范某、应某某房屋。此外，伍某某应于判决生效之日起十日内一次性偿付范某、应某某违约金310万元和房屋整修费损失180万元。不过，三人均不服一审判决，上诉至上海市第二中级人民法院。2021年12月1日，二审判决结果已出，维持原判。对于这起纠纷，不少网友觉得难以理解，甚至认为会不会是圈套？
但从上述事实和法院判决来看，事情脉络其实很清晰。不少微博法律博主加入讨论↓微博认证的法律博主@Legal诗睿认为：“大家都说陷入套路了，其实并不是。冤吗？很遗憾，是因为这个姑娘不懂房屋买卖合同条款的缘故。归结起来：即使不是这姑娘的缘故，而是银行办事程序出了问题，没能按照合同约定的时间放款导致不能按合同约定的时间支付尾款，依旧是买方违约。”
拥有百万粉丝的知名法律博主@喵律也发表观点：“这个案子判得没问题啊……只能说，自己不看清合同，怪不了任何人。”
微博认证的@吴向东律师 表示：“很多人都有疑惑，但这改变不了什么，因为付款是买家的主要义务，不管什么原因没付款，都是卖家（结合前后文应为“买家”）违约了，至于违约的原因是因为银行还是其他，要根据实际情况再向其他方主张。”
不过，也有律师发表不同观点，觉得该判决合法但不合情↓
重庆市律协刑民交叉专业委员会副主任、重庆海力律师事务所伍继军律师表示，本案的焦点在于：“卖方是否因买方的逾期付款行为享有合同单方解除权；买方因为银行办理贷款超期，是否足以导致买方合同根本性违约，从而导致双方合同解除。”
根据《民法典》第五百六十三条的法律规定，伍继军律师认为法院的判决合法但不合情：在无证据证明卖方存在实际损失的情况下，应实现合同法鼓励交易的制度目的，从而维护市场交易的稳定。从法律的公平角度，也可以不解除合同，让违约方承担违约责任，不建议卖方以此为由解除合同。
同时，伍继军律师还提到了一个细节：“从该案的两次审判过程来看，卖方律师对合同的签订、履行和争议都是全程参与，打下了很好的基础，是卖方胜诉的关键；相比而言，买方在答辩及举证时，未充分表达继续履行合同的必要性，这是值得反思的问题。”
（上海法治报）
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