深圳新房市场开始“反弹”，或导致新房和二手房价格上涨的预期。此时，如果二手房参考价格政策放松，很可能导致新一轮房价上涨。
近期，二手房参考价格再次成为市场热点，多个城市调整二手房参考价格，包括取消或优化。
深圳可以说是全国为数不多的还在严格执行二手房参考价格政策的城市。2021年2月8日，深圳在全国率先建立二手房参考价格发布机制，发布了全市3595个小区的指导价格。转眼间，一年半过去了。这期间，深圳楼市经历了太多:二手房量价齐跌，学区房神话不再，房产中介的日子难过，买家从抢房不敢买，卖家乐观动摇，投资客悄然离场...更重要的是，很多购房者和投资者心中“只涨不跌”的预期已经不在了。
买家“必问”
“我的房子已经快三个月没卖出去了。本来是不想降价的。但由于家里急需用钱，被迫调价到字头4，最后把房子卖了。”在福田赤尾，证券时报记者遇到了一位刚刚卖掉房子的陈先生。他说，他那套63平米的同类型公寓，去年高峰时价格达到600万元，现在“4字头”的价格确实降了不少。“对于参考价，一开始不想参考，后来发现有必要参考。我也意识到，房价不仅会涨，还会跌。”
记者在福田八卦岭、南山南头、罗湖蔡屋围等区域发现，越来越多的二手房业主以接近参考价的价格出售房屋。多位房产中介经理也表示:“现在大部分购房者来咨询，第一个问题就是业主报价比参考价高多少。对于大多数刚需房源来说，即使是网络名人区的网红盘，高出参考价10%到15%已经是购房者普遍可以接受的极限了。”
这些都是二手房交易参考价格对市场各方的真实影响。
二手房交易参考价格有多厉害？2021年2月，深圳二手房参考价格出台后，当月深圳二手房成交量降至4166套，较上月的7008套下跌40%。2021年3月，这一数据回升至6789套，却成为“最后的辉煌”——此后二手房连续下跌，虽然成交量偶尔回升，但今年上半年深圳二手房月成交量大多在1200套-2300套之间。今年整个上半年，深圳二手房交易量不足1万套，同比下降65%，比2008年上半年减少52%。今年7月，深圳二手房转让量为2039套，环比下跌9%，继6月下跌后再次下跌。
根据乐友家研究中心发布的数据，2022年上半年深圳市场成交的二手房中，有近一半是“参考价格成交”，这已经成为当前深圳二手房市场的一个重要趋势。数据显示，成交价与参考价的偏差越小，房价越接近参考价。从2021年10月开始，成交价与参考价偏差大于20%的房屋比例大幅下降，从33%-56%下降到20%左右，2022年6月只有17%，而偏差在10%以内的比例目前在40%-50%之间。
在这种背景下，深圳购房者和业主的心态发生了一些微妙的变化，但二手房出售的数量也在增加。深圳市房地产中介协会发布的最新数据显示，截至2022年8月8日，深圳在售有效二手房39238套，已逼近4万套大关。在一些业内人士看来，二手房上市量增加后，刚需群体可以有更多的选择。受二手房参考价格影响，改善型群体“让步”出售现房，购买新的改善型住房，其中一部分会进入新房市场，从而带动新房市场销售好转。
改还是不改？
二手房参考价格终于让调控开始触及房价的本质:杠杆。只有减少银行放贷，控制购房杠杆，才能遏制房地产过度金融化。如今多地房地产市场降温，市场普遍预期二手房参考价格机制可能会有所调整。据柯睿研究中心统计，截至目前，除沪深外，已有13个城市取消或放宽了这一政策。但需要强调的是，一个城市发布二手房指导价的房源往往存在于不同的地段，面临不同的市场情况，具体执行情况也不尽相同。
改还是不改？这是摆在一线城市房地产市场面前的一道选择题。
广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李表示，过去二手房都是杠杆炒作，形成了二手房价格进一步上涨的预期，进一步推动购房者入市。二手房参考价格的本质是降杠杆，这也切断了二手房价格上涨驱动的投机，也打破了“加杠杆买房”的闭环链条，也有利于引导市场预期。未来二手房参考价格政策大概率会维持，这样有助于巩固现有的调控成果。值得注意的是，深圳新房市场开始“反弹”或导致新房和二手房价格上涨的预期。此时，如果二手房参考价格政策放松，很可能导致新一轮房价上涨。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳二手房参考价格政策出台已经一年半了。政策出台后，银行贷款额度也由参考价调整，导致真实成交价与银行贷款额度差距比较大。这种差距造成二手房购房者首付比例上升较多，因此二手房购房数量骤减。目前虽然调整了一年半，但是由于各种因素的影响，二手房交易量仍然处于低位，暂时没有什么起色。不过，值得欣慰的是，部分业主愿意降低售价，以保持二手房成交量在较低水平。二手房市场已经完成筑底过程，预计下半年将进入波动回升阶段。(记者吴家明)
来源:证券时报
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