上市7个月，对外报价一降再降。曾鸣(化名)在广州黄埔区的一套二手房还没卖出去。
“房子全五，精装修，小区在政府参考价单上。我们不敢挂高价，半年就降了40万。”曾鸣告诉杜南奥一新闻记者。让他没想到的是，即使房子是同一个小区、同一个公寓里最实惠的一套，也已经半年没转手了。
与曾鸣的窘境形成对比的是，位于珠江新城板块的隽峰苑，即使挂牌均价超过12万/平，依然火爆，半个月内成交三套。“业主议价空有限。”一位负责该小区的房产中介提醒，“虽然隽峰苑是参考价小区，但业主的实际报价还是要高一些。”
隽风苑毗邻方圆月亮岛，但后者不在参考价之列。实习生胡明恩摄
2021年8月31日深夜，广州宣布建立二手房交易参考价格发布机制。第一份名单涵盖了该市的96个热点地区。政策实施一年后，部分小区价格依然坚挺，部分小区降价几十万，部分小区业主以参考价成交...第一批热点区域住宅小区在风云交汇的楼市迎来了不同的行情。
差异化市场:
市中心的房源居高不下，外围部分业主以参考价卖房。
广州首批发布的96个热点住宅小区涵盖天河区、越秀区、海珠区、番禺区、黄埔区。其中天河区占据半壁江山，共有54个小区给出参考价格；黄浦区紧随其后，共有23个社区上榜。
参考价格实施一年后，上述两区的热点住宅小区却迎来了相反的市场走势。“市中心小区价格变化不大，成交明显回升。黄浦区表现稍差，量价均呈下降趋势。”一位供职于链家的房产中介回忆道。
数据可以为此提供证据。记者梳理天河区54个参考价小区的实际报价发现，在售房源中，没有业主报价等于或接近参考价的。与政策发布前夕的挂牌均价相比，目前30%以上小区报价有所下降，10%以下小区报价略有上升，但下降和上升幅度均较小。
星汇云锦，天河区参考价格小区之一，官网仍显示参考价格7.01万元。但中介告诉记者，该小区报价已经达到12万多/平，比参考价出台前的均价略高。来源:链家网
中介告诉记者，中海花城湾目前报价在17-21万元区间，小区参考价格为9.26万元/平。来源:链家网
具体到区域，珠江新城板块依然不改每一寸土地的底色。“业主的挂牌价波动不大。比如保利新宇花园、中海惠惠华庭还是12-14万元。”这一板块的一位房产中介说。据其透露，位于花城大道旁的花城湾南向房源挂牌价已经达到21万/平。
交易进展如何？天河区多家中介表示，相比政策出台初期的零星成交，现在市场已经有一点回暖。根据贾立安的数据。com，近三个月，天河区54个参考价格小区中有35个实现成交，共成交109套，平均每个小区成交3.11套。“实际成交数据应该比这个高。”前述天河区中介表示。“部分交易案例尚未完成流程，系统暂时不会更新这部分数据。”
根据贾立安的数据。com，参考价小区之一的灵峰花园，近90天已成交4套，但官网并未显示实际成交价。来源:链家网
相比市中心的回暖，黄浦区的参考价格小区显得“门前冷落”。据链家网中介反馈，与政策出台前相比，黄浦区23个参考价格小区中，已有近一半下调报价，仅有少数房源报价依然坚挺。“但基本上没人管。”黄浦区一家中介说。
在市场整体低迷的背景下，降价是业主吸引租客的重要手段。前述中介给记者举了个例子。作为科学城板块的热点楼盘之一，丁奉在去年8月曾一度飙升至6.1万/平的挂牌价。由于市场热度逐渐消失，“业主心态有所松动”。目前可售房源最低单价可达45000/平，与小区参考价格44156/平差不多。
科学城板块的另一家中介透露，凯创大道旁的小区保利林宇别墅，最近已经以参考价卖出了两套房。“可能是黄浦区唯一一个按参考价卖的小区。”中介说。
虽然价格降了，但还是有价无市。根据贾立安的信息。com，过去三个月，黄浦区近三成参考价格小区成交，即使有成交记录的小区，套数也不到2套。
/image-黄浦区5/ A栋。实习生胡明恩摄
参考价格小区是黄浦二手房市场的一个缩影。广州中原发展研究部数据显示，2022年上半年，黄埔区二手房量价齐跌，半年成交量不足1800套，环比骤减55.3%，成交均价环比下降8.6%。同期天河区二手房成交5298套，成交均价逆市上涨0.2%，达到55551元/平。
银行贷款逐渐松动。
大部分银行已经停止按照指导价放贷。
如果没有信贷政策的配合，参考价格机制对市场的影响将趋于有限。新政发布一个月后，多家国有银行和商业银行人士回复记者称，将明确按照交易参考价开展相关业务。只有少数银行留有答复的余地，表示如何执行上级即将出台的实施细则。
来自信贷端的收紧，让参考价格社区一度成为中介手中的“烫手山芋”。越秀区某房产中介回忆，在参考价制度出台前，有业主准备以不低于700万的价格出售一套三居室，当时已与买家达成初步意向。
参考价的突然发布中断了交易。“购房者只能按照500万的参考价去银行贷款，可以贷的房贷数量会减少，首付压力很大。卖家绝不会同意以参考价卖房。双方互不退让，房子后来也没卖。”
一年过去了，他再也没有遇到过类似的案件。“目前广州规定低于参考价的房子可以在中介平台挂牌，但实际上交易和贷款不受参考价影响。”
Shell.com不显示参考价格社区的参考价格和实际交易价格。来源:链家网
官网，中原找房，只显示小区参考价格，不显示实际报价。来源:中原地产官网
多位商业银行人士向记者证实了上述说法。某商业银行广州分行行长告诉记者，新政初期，该行确实以指导价发放热点相关贷款，但后期逐渐放开，今年严格执行的银行很少。
越秀区中介表示，如果成交价超过参考价，部分银行会发布风险提示，提醒购房者该房产超过官方参考价。“相当于提醒买方，如果银行不能按照实际成交价格发放贷款，买方要做好其他准备或计划，但不会强制交易进行。”
贷款端逐渐松动，在支付方式上，卖家的心理预期也在发生变化。去年10月，记者走访多个参考价格小区发现，由于房贷审批节奏较慢，很多卖家更倾向于一次性付清全款，或者要求购房者至少首付50%。今年以来，房贷审批速度以周为单位，不少中介反映“卖家心态没那么强”。
“卖家肯定希望买家首付越多越好，但是现在贷款速度快了很多，银行也不强制按参考价贷款。如果觉得首付高压力大，可以和卖家商量。”前述珠江新城中介表示。“反正现在是买方市场，房子买的人多。如果你喜欢哪一个，可以谈谈。如果合不来，可以谈下一个。”
政策何去何从？
“市场已经开始往前走了，政策可能会逐渐淡出。”
柯睿最新发布的研究报告显示，自2021年2月深圳率先推出二手指导价政策以来，截至2021年底，全国已有至少15个城市陆续建立了二手指导价发布机制。目前，除深圳和上海外，其余13个城市的二手房指导价均已“大幅取消”，广州是其中之一。
“对于部分城市来说，指导价依然严格执行，部分城市取消二手房指导价或者形同虚设。原因是由城市的市场现状决定的。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈晓表示。“从广州来看，根据诸葛找房数据，二手房挂牌量已经达到10万套以上，但从成交来看，最近几个月单月成交5-6千套，远不及去年同期。”
下行的市场环境促使政策发生了变化。广州同创房地产投资咨询有限公司总经理赵表示，目前参考价格体系对市场仍有一定影响。“按照规定，卖家和中介公布的价格不能高于指导价，这就导致了买卖过程中的盲箱效应。同时，商业银行在发放二手房贷款时需要参考这个价格，这可能会影响二手房购房者的首付、按揭贷款额度和税费。”赵对说道。“这个政策是在楼市比较火的时候出台的。现在我们强调促进市场复苏，政策需要相应调整。”
柯睿广佛区域首席分析师肖也持类似观点。“相对于新房的限价，二手房交易的参考价格应该更符合市场经济的运作模式。在市场过热的时候，起到了积极的作用。今天，整个市场已经开始向前发展。这时候如果政策逐渐淡出或者适当调整，我觉得是合理的。”
广州中原研究发展部数据显示，2022年上半年，广州预计二手房共成交42002套，较去年大幅下降44.2%。但纵观今年1-7月的月度成交数据，可以发现广州二手房成交量稳步回升。4月份以来，月成交量稳定在7000套以上。“目前购房者观望情绪依然浓厚。从这个角度看，不排除下半年会出台新的松绑政策，提振市场信心。”陈晓说。
统筹:杜南奥一记者林少娟
采写:杜南奥一记者林少娟实习生胡明恩
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"珠江新城周边楼盘，珠江新城附近新楼盘"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/269262.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
