Text |黎明
房价上涨时代，时隔多年，“全款购买”的购房交易模式卷土重来。
对于急需买房的购房者来说，“全款购房”虽然价格不菲，但在资金短缺的情况下，却是他们为数不多的选择之一。
“全款购买”可以让一些购房者在短时间内筹集到数百万资金，买到心仪的房子。然而，这种看似不错的交易方式，其实隐藏着风险，从被骗，到房子和钱都赔进去。
01
可抓的稻草
“现在房价比较低，很多客户都在操作全款购买。”某担保公司业务人员王若飞发了这样一条微信，开始向自己的潜在客户推广平台的新业务。
什么是“全款购买”？其实并不神秘，简单类似过桥贷款。
比如A先生看中了一套极其满意的二手房，但业主要求全款。但A先生的资金只够首付，又不好意思跟亲戚朋友说。这时，A先生可以采用“全款购买”的方式，通过担保公司进行融资。
具体操作方式是，A先生通过担保公司找到出资人，出资人审核A先生的征信、工作、银行流水等基本信息，然后借给A先生一笔钱，这笔钱通常是除首付之外的房子的尾款(出资人把这种贷款称为:预付款)，A先生用手中的首付和通过出资人借的钱全款买房。
房产证过户后，担保公司用A先生的房产证去银行做抵押贷款。银行贷款发放后，A先生把钱还给出资人，然后按月还给银行。
但实际上，目前除了担保公司之外，一些金融贷款公司作为出资人，也会直接找客户办理“全款购买”业务，方法也差不多。
那么，什么样的买家适合“全款购买”，它的优势是什么？
“优势一:买房只需要四成首付或者需要二套高额首付，可以直接购房作为银行贷款，利率和银行房贷差不多，可能还要低一些；优势二:全款买房，可以和卖家谈价格，可以谈很低的成交价(因为全款买)；优势三:全款买房，可以节省税费。”王若飞说，因为是有房产证的抵押贷款，所以其贷款利率比房贷低，贷款比例也会高一些。
其次，如果二手房符合“满五只一”的条件，也能省下不少税费。
但这些都是基于一个前提条件，就是在房屋交易过程中，房产证可以在1-2个月内办下来。
“如果下一套房子在半年或者更久，全款买不了。”王若飞说，这是因为出资人收取的预付款成本太高，短时间内能拿到房产证的其实有两类房子。一是部分开发商急于出售新房；二是业主要求买方支付二手房全款。
不仅如此，王若飞还表示，其实“全款购买”模式在业内一直存在，只是因为资金成本对买家来说太贵，导致使用的人太少，甚至被遗忘了一段时间。
“全款购买”模式的成本有多高？
"月利率为2.1(贷款总额的2.1%). "王若飞直言，这是业内公开的价格，而这只是购房者在“全款购买”过程中需要向出资人支付的预付款利息。
此外，由于担保或中介机构要帮助购房者办理房产抵押贷款，购房者还需要向这类机构支付贷款总额1%的服务费。
也就是说，假设A先生看中了北京一套价值520万的房子。除了210万元的首付，如果他想通过“全款购买”融资310万元，贷款期限两个月，那么A先生只需支付资金和中介多达16万元。
而且值得一提的是，资本向购房者收取的月息2.1%，如果换算成年化利率高达25.2%，已经超过了国家法律保护的民间借贷利率红线(24%)。
虽然成本高，但对于急需买房又缺乏资金的人来说，不失为一条捷径。对于购房者来说，选择“全款贷款购房”的原因之一是通过房产抵押可以获得比房贷更低的利息。是不是所有使用“全款贷款购房”的用户都可以获得低息贷款？
“有特批名额，每个季度都会有，但也要看个人资质等级是否达标。”王若飞说，银行有自己的系统，对用户的资质进行审核，对借款人进行分类。如果他们符合标准，可以申请特批，但只要征信没有问题，一般不会低。
也就是说，如果购房者在购房过程中使用了“全款购买”，除了解决短期资金压力和买房之外，并不会获得太多的其他收益。相反，他们将不得不向金融机构和中介机构支付昂贵的服务费。
这还只是一个方面。对于购房者来说，“全款购买”的过程中可能存在多重风险。
02
隐藏的风险
“这种模式几年前就有了，存在法律风险。”北京金诉律师事务所主任坦言，早在2013年，他就在北京接触过这种咨询模式。
“首先，增加买房成本。在整个过程中，中介会收取服务费，出资的金融机构也会收取利息，一般高于银行贷款的利息。其次，将采用全款(全款购买)模式。如果整个交易过程延长，这个过程中任何一个环节出现问题，作为购买者都会很麻烦。”
在王雨辰看来，“完全购买”主要存在三个问题。
第一，兴趣。王雨辰说，如果月息2.1%，金融机构的年化利息已经超过24%。从监管的角度来看，已经超过了法院支持的民间借贷最高利率，无限接近高利贷。
其次，中介对银行放款速度是不可控的。
王雨辰认为，银行放贷的时间往往受政策影响，有时快有时慢，速度很难控制。
“如果银行放款慢，每多一天就是一大笔利息(买方需要支付给资金方的利息)，而这个放款时间往往不是中介能决定的。”
再次，在房屋交易过程中，由于房屋转让或房屋债务而引发的一系列问题。
“(全款购买)这是一个比较理想的模式，但是如果这个过程中出现了问题，比如买了房，房产证一时半会拿不出来，或者房主在卖房的过程中涉及到抵押查封，导致最终购买失败，房主无钱可退。这时候购房者就会陷入两难境地(一方面房子本金受损，另一方面需要向金融机构支付高额利息)。”
王雨辰分享了他曾经在PropTech研究协会遇到的一个案例。
买卖双方达成交易，买方将大部分房款支付给卖方。但因为卖家欠了巨额外债，所以房价还清了，他名下的房产也被查封了。
“在房屋被查封的情况下，除非(卖方)能够支付相应的财产，否则法院不会判决过户，但此时顺利拿到房产证几乎是不可能的。”王雨辰坦率地说。
“成本高，风险大。整个过程不能有任何问题。如果出了问题，会很麻烦。”王雨辰这样评论“全额购买”。在他看来，之所以出现“全款购买”，是因为买家缺乏资金。这种模式看似在短时间内达到了交易目的，实际成本却大大增加。
此外，王雨辰提醒，很多可以玩“全款购买”的公司都是小额贷款公司。在与买家打交道的过程中，签订的合同条款往往比较苛刻，比如还款时间、利息、违约金等。，这可能是格式条款(即单方面拟定的、只对一方有利的合同条款)，对买方极为不利。
“存在即合理”和“全款购买”能出现是因为市场需求。尽管成本高，隐藏风险，一些购房者会选择使用它。
那么，业内人士如何看待“全款购买”？
一位不愿意透露姓名的房产中介告诉PropTech研究院，中介公司主要赚的是手续费。与许多类似的公司相比，会发现有猫腻。从利息的角度来看，没有比银行更便宜的钱了。
另一位中介也表示，现在已经交了钱但房本下不来了的事件很多，而“全款购买”的核心要素就是房本。如果短时间内拿不到房本，购房者完成贷款，与用人单位签订合同，后果不堪设想。
此外，一位地产商表示，虽然对“全款购买”了解不多，但从模式上来说肯定有风险。
“不建议操作。”上述开发商直言“买二手房还是建议咨询大型中介公司。”
(采访对象王若飞为化名)
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