2017年5月，南京开始了一系列严厉的住房限购政策。除通过法院判决或调解取得的房产不执行住房限购政策外，其他赠与或通过司法拍卖取得的房产按住房限购政策执行。就这样，很多朋友想到了一招——房产中介，但是在中介之前，你知道房产中介的风险吗？
如果没有提前签订代管协议，代管人很可能会因为房产升值而产生其他想法。我国《物权法》规定，“不动产权利的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力”。登记在持有人名下的财产，最终很可能被持有人据为己有。原来我们实践中的大部分案例都是这种，因为这几年南京的房产升值速度相当惊人，往往房子的持有人最后直接把购房款给了实际产权人，他完全侵占了代为持有的房子和升值利益。
此类案件新闻增多后，很多朋友也有了一定的法律意识。在我们签协议之前，连违约都约定好了。但在房产在持有人名下期间，持有人将房产出售并抵押，持有人的经济状况处于非常糟糕的境地，所以实际产权人特别被动。如果房产被出售，善意第三人取得，房屋很可能被收回；如果代持人的房款已经挥霍或偿还，即使法院判决其承担违约责任，这笔钱也很可能得不到执行；房产抵押的，实际产权人通过确权取得房产所有权的案件胜诉，但抵押权人仍可要求拍卖房屋实现其抵押权。在设定抵押的前提下，产权登记中心不会将房产的登记信息变更到实际产权人名下。
看完以上风险，你是不是已经相当震惊了？其实各种意外都有，比如婚姻变故，意外死亡，继承纠纷，甚至持证人交通赔偿事件，还有人把他告上法庭冻结他所持有的财产。。。。。。我们还有一个案例，债务人的配偶因债务纠纷被告上法庭，债权人以夫妻双方为被告，冻结了他们名下的所有财产，包括代为持有的财产。
房产代理的风险真的不是一纸代理协议能控制的。本来是准备房产投资的好项目，可能会引发很多诉讼和纠纷。提醒朋友，房产持有一定要谨慎。
作者:“法治在线”律师帮扶小组成员:江苏贾宁律师事务所王文律师。
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