今天先说计算，先说银行贷款(或股东贷款)+瀑布式分配(或优先分配)的计算。废话不多说，直接来干货，建议好好想想~
根据各大房企或基金的风格，在计算上主要有还贷和计息两种。
一种是每笔投资的[]%作为杠杆部分，比如60%，其余部分作为同期本金。这样每期的现金支出都是按照本金:贷款= 40%: 60%的比例。
当期利息计提，有返现时，支付利息，剩余部分返还本金。
这种类型在住宅开发项目中较为常见，其本质也是综合考虑资金调度后的还款计算方式。
最合适的情况是，在银行一般授信下，项目缺钱就贷，有盈余就还，相对灵活，但也是集团综合资金调度考虑的结果。
第二种是直接分批或批量分散，然后按照还款计划每次还本付息，最后一期清算。
一般来说，用于商业地产收购的M&A贷款通常以这种方式考虑。借贷是基于你收购本金的支付进度，期间上级实体提供流动性支持，或者根据被收购财产本身的现金流偿还本息。
一般在办理贷款时会出具还款计划，或者在计算阶段以2-5%的利率初步偿还本金。
那我们开始练习吧。首先，以一个开发项目为例:
简化考虑，直接把每笔支出的[]%作为银行贷款的部分，然后在有现金回笼的情况下【优先偿还】这部分银行贷款。贷款还完了，剩下的就是利润分配了。
公式在后面，你可以自己试试。
公式含义:
期初余额=最终贷款
当期借款=当期现金流出量* []%
利息计提=(期初余额+当期借款/2)*利率/4(除以4，因为利率是年利率，换算成季度)
偿还利息=min(累计未付应计利息，剩余现金)
偿还本金=min(剩余未偿还本息，剩余现金(扣除当期利息偿还后))
第二，购买到期资产:
这个很简单。因为本金的偿还是和银行的借款合同约定的，是手工输入确定的，剩下的逻辑就很简单了。当期财务费用根据剩余融资余额确定。你可以自己试试。
基于以上逻辑，很多只是一些变形。
比如给你一个宽限期，前两年可能不用还本金，以后逐年还本金；
比如PIK贷款，期间不需要还本付息，但需要按复利计算；
比如经营性物业，俗称自持物业，一般会有一个再融资动作，后面是不同的贷款置换、延长期限或降低成本等。，而且不同贷款的还本付息政策会有所不同。
但我们要记住，任何银行贷款的本质都是还本付息，无非是时点和基数的区别。
但笔者认为，事物不能生搬硬套，那么从这笔银行贷款的计算中，你怎么看？
对了，那是瀑布分布的计算。银行贷款的计算在某种程度上不是很像结构化分层中优先级的计算吗？
让我们来看看。例如，当甲乙双方各持有开发项目的50%，但甲方需要向乙方垫付20%时，一般约定先偿还20%部分。在这种条件下如何测量？
首先，大方向是列出四个现金流。
该项目的净现金流量为20%现金流量，50%来自股东A的贷款，30%来自股东B的贷款..
*由于篇幅所限，现金流量的中间栏目被隐藏，以完整呈现以下公式。
大的逻辑是，支出:每一笔现金支出都是根据自己的比例*项目的总现金支出。
现金回报:
1.优先偿还20%现金流对应的本息。
2.剩余部分按比例返还给甲方和乙方。
用文字描述公式可能还是比较弱的。可以后台回复:建模获取原始公式。可以先自己试试，再对比。这叫知行合一~ ~
如果这部分解决成功，其实大部分合作项目都没问题。
合作项目无非就是我给你预付款，我给你溢价，分配可能会按照约定倾斜，不同地块的物业会分账操作等等。，基本上可以通过嵌套上述方法计算推导出来。
声明:本文来自“RE Lagrange”，感谢作者。
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