导读:“从银行的角度来说，去年下半年以来，发放给房企的贷款一直没有收回，小微企业的经营性贷款和信用贷款利息低、风险大，而最稳健的个人住房贷款却放不出来。银行的日子一直很不好过。这时候出现大规模提前还款潮，无异于雪上加霜。”
(文/张志凤编辑/马媛媛)近日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》。整篇文章虽然是在提醒各种风险，但也把各地提前还贷的爆发推上了舞台。
去年下半年以来，房地产市场持续冷淡，各类理财收益不断下降。“提前还贷”逐渐成为楼市新“潮流”。
虽然目前很少定性为“恶意还贷”，但包括上海、深圳、杭州、广州在内的多个热点城市，排队时间长达数月，或提高还贷门槛。“提前还贷难”仍然是很多购房者关注的热点。
韩笑是上海的工人阶级。2019年在杭州投资了一套房产。由于价格没有上涨，他想在2022年把房子按原价卖掉，防止价格下跌。谁知被卡在了“提前还贷”这一步。
他告诉Observer.com，他的贷款银行是上海银行杭州分行，从去年下半年开始申请提前还贷，但“银行一直以各种理由推脱，不予办理”。
经过多方打听，他终于想通了原因:这家支行没有提前还贷。最后，经过层层疏通直到找到支行行长，成功办理了提前还款业务。
然而，一些购房者告诉Observer.com记者，一些地区的一些银行自始至终没有提高还款门槛。“每个地方每个银行都不一样，有的银行办理起来还是很方便的，在手机上就可以操作。”
非法还贷可能承担刑事责任。
近期各大银行大量发放超低利率商业贷款、信用贷款等贷款类别，进一步刺激了房贷业主提前还贷的决心。甚至社交媒体也为此衍生出许多“还款”策略，一些中介还专门开辟代理服务，用其他利率更低的贷款代替房贷，赚取“过桥费用”。
2月10日，辽宁银保监局发文，列举提前还贷或转贷四类风险，违规参与可能承担刑事责任。
一是经营性贷款风险。经营性贷款是银行向个体工商户或小微企业发放的以经营为目的的贷款。借款人必须如实提供贷款申请材料。借款人通过伪造经营信息取得贷款的，涉嫌骗取贷款。情节严重的，将依法追究刑事责任。经营性贷款不得违规用于购房、结清房款或偿还其他渠道垫付的房款，违规使用贷款将提前收回。
二是信用贷款风险。信用贷款不需要提供抵押物，申办流程简单，放款速度快。但信用贷款相比其他贷款业务，利率更高，无形中增加了还款负担。如果不能按时偿还信用贷款，将收取高额罚息。不仅如此，还会产生逾期还款记录，不良信用记录会影响以后申办个人金融业务。
第三是财务风险。在提前结清抵押贷款、重新办理“信用贷款”、“经营贷款”的过程中，借款人会被中介诱导或强迫借入过桥资金，并支付高额过桥资金费和中介服务费。实际综合成本可能超过银行房贷利率，知情权和选择权受到侵害。
四是个人信息泄露风险。一些“贷款中介”在获取消费贷款信息等个人信息后，在消费者不知情的情况下泄露并出售给他人谋取非法利益，甚至在其贷款后骗取贷款，严重侵害了消费者的合法权益。
此外，辽宁银保监局还提醒金融消费者，抵制扰乱金融秩序的行为，依法合规办理贷款、偿还贷款，诚实守信，践行“契约精神”。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进向《观察报》指出。com认为，这一政策并不是一味反对“提前还贷”，而是可以强调，违反法规和法律是不可能还贷的，这对全国其他城市具有指导意义。至少各地近期要主动研究提前还款的内容，区分合理与不合理、合规与违法，进一步做好提前还款工作。
满足这些条件可以提前还贷。
事实上，早在去年12月，中国银保监会就发布了相关风险提示，提醒消费者警惕一些非法中介机构宣传的“转按揭”背后隐藏的风险，包括高额手续费陷阱、对个人征信的影响、资金链断裂、信息安全侵害等。
银监会还提醒，消费者应增强风险防范意识，维护自身合法权益。
在业内人士看来，提前还贷的盛行完全是楼市下行周期下的市场行为。手里有现金又缺乏稳定投资渠道的金融消费者完全可以提前还贷，银行不应该设置障碍。
比如银行账户有50万元存款，银行利息可以忽略不计；同时，A背负着100万元的住房贷款，每月需要按时向银行支付高额利息，这是一种妥妥的“大委屈”。
尤其是贷款的前几年，假设每月需要向银行支付1万元等额本息，其中近90%是利息，只有10%是本金。所以，提前还50万的贷款，可以少还一半利息，越早还越好。
但如果贷款已经还了10年，每个月付给银行的1万元等额本息大部分是本金，利息占的比例很小，所以提前还贷意义不大。
有投资者告诉《观察报》，过去几年，由于各种理财渠道盛行，收益高于房贷利率，相对稳定；或者房价上涨，准备手里有现金，有杠杆，继续投资房地产。收益远不止房贷利息。自然没有人选择提前还贷。
现在不是了。在没有可靠收益投资渠道的情况下，用手中的现金提前还房贷，被认为是“及时止损”的最佳选择。
近期“过桥贷”等违规操作的盛行，也与过去和最近的商品房贷款利率差距较大有关。
以一线城市为例。2019-2020年期间，prime bank的商业贷款利率普遍在6%左右，最高甚至超过7%；到2022年底，已经下降到3.7%，部分地区甚至更低，相差近一倍，购房者自然心理不平衡。
另一方面，在央行的政策支持下，经营性贷款和信用贷款的利率都在下降，房贷条件也在下降，这为手中余额不足但又想减少利息支出的购房者提供了“过桥贷款”的可能。
简单来说，就是购房者申请商业贷款，然后将收益提前归还给住房贷款，用原来的月供归还商业贷款。
由于抵押金额数百万元，涉及利益巨大，一些违规从事代理服务的中介机构“应运而生”。
银行也应该勒紧裤腰带。
值得一提的是，上述违规办理“放贷”能形成“中介服务”，与部分银行有意无意的纵容不无关系。
在业内人士看来，去年下半年以来，从央行到地方楼市政策频出，从供给端到需求端不断刺激楼市。然而从结果来看，事与愿违。它不但没有改善房地产市场，反而把银行拖下水。
央行公布的数据显示，2022年末全国个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速较去年末回落10个百分点。
要知道，自1998年从福利到商品化的房改正式开启以来，直到2020年，个人房贷一直保持着中高速增长的态势；除了2008年因金融危机增速为10.3%，其他年份增速均在12.9%以上，其中有8年增速超过30%(最近一次是2016年的37.4%)。
截至2020年末，个人住房贷款余额已增至34.44万亿元，占全部人民币贷款的19.9%，成为各项贷款中非常重要的组成部分。
2021年末，个人住房贷款余额38.32亿元，同比增长11.4%，增速为2008年以来最低。
但到了2022年，这一增速直接呈现断崖式下滑，连一个零头都攒不下，几乎不可能保持正增长。
相比之下，2022年全国商品房销售数据虽然也快速下滑，但也维持了上一年至少50%的销售额。
因此，在业内人士看来，个人住房贷款余额之所以几乎不变，只能是购房者大规模提前还贷所致。
上海工商银行信贷部的一位工作人员向Observer.com记者分析，从银行的角度来说，从去年下半年开始，给房企的贷款就收不回来了，小微企业的经营性贷款和信用贷款利息低，风险大。但是最稳定的个人住房贷款放不出来，银行的日子已经很不好过了。
这个时候银行资产负债表大幅缩减，资金要么贷不出去，要么没有回报。大规模提前还款潮的出现无异于雪上加霜。
“其实早在2021年，很多银行就已经开始主动提高还款门槛，降低网点入口，增加线下排队时间。但是过去提前还贷的人数没有形成规模，所以没有引起全网的关注。”上述银行的工作人员表示，随着关注度的提高，提前还贷在所难免。与其把资金贷给小微企业，不如睁一只眼闭一只眼，贷给用来还房贷的普通居民。
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