合同解除权属于形成权，不适用诉讼时效制度。这周有朋友咨询了2600多万购房者，开发商延迟交房两年多。如何起诉退房？作者回答说他已经失去了权利，说，不是三年的诉讼时效吗？
三年诉讼时效是《民法通则》中新规定的，而《民法通则》规定只有两年。这位朋友显然特别关注了诉讼时效，但是混淆了形成权与请求权、行使撤销权的期间与诉讼时效期间的区别。
和律师聊天后发现，他们很多人对一手商品房买卖合同(本文提到的合同都是指一手商品房买卖合同)和解除期限还很困惑，这一点很重要，所以我写了一篇文章提醒他们。
一、相关规定
1.《合同法》第94条:
有下列情形之一的，当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使合同目的无法实现的；
(二)履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务；
(三)一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内不履行的；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的无法实现的；
(五)法律规定的其他情形。
2.《合同法》第95条:
行使撤销权的期限由法律规定或者当事人约定。期限届满，当事人不行使权利的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定行使撤销权的期限，经对方催告后在合理期限内未行使的，该权利消灭。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条:
根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期间内不履行，一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定的，行使撤销权的合理期限为对方催告后三个月。对方未要求通知的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。
II。法规解释
1.《合同法》第九十四条第(三)项，当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内不履行的，必须同时符合五个条件:违约方迟延履行债务，迟延履行的是主债务而非次债务，守约方必须履行催告义务，违约方经催告仍不履行，催告期限必须合理；
2.《解释》第十五条规定了“两类三种”的期限，即:催告履行义务三个月(第一款)，行使撤销权三个月或一年(第二款)；
3.除非另有约定，买受人必须给予至少三个月的合理期限，以催促开发商交付房屋或开发商催促买受人付款。三个月内未履行的，违约方构成根本违约，守约方有权解除合同。也就是说，违约方有三个月的迟延期限，守约方不能在三个月内解除合同。如果违约方在三个月内履行义务，超过三个月不能终止合同。该期间是《合同法》第九十四条第(三)项对合理期间的具体规定。
4.如果没有法律规定或者当事人之间的约定，在解除权发生后，守约方可以通过两种方式行使解除权:一种是违约方对权利人有提醒行使解除权的期限为三个月，自提醒的次日起计算；另一种是违约方一年无催告，自解除权发生之日起计算，期限届满后解除权消灭。合同解除权的行使期间是合同法第95条第2款对合理期间的具体规定，旨在督促解除权人及时行使权利，尽快结束双方权利义务的不确定关系。
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第三，实际案例
1.魏与清远市清新区房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查及审判监督民事裁定书。
审判庭:广东省高级人民法院。
案号:(2017)粤民审第6811号
裁判观点:
根据涉案合同，魏应于2014年12月14日前付清购房尾款。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。魏已无力还清购房余款。2015年2月12日(60天+1年)，预定期限开始计算解除合同的权利。2016年7月13日，梅玮公司起诉约定期限，约定期限已超过解除合同权一年。合同解除权已经消灭，涉及的合同继续履行。
但魏仍未支付购房尾款，构成法律上的根本违约。梅玮公司在魏逾期支付购房款一年半后发函给魏，主张不准余款，请求解除合同，得到支持，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定。
2、陈勇、山东孔子文化创意有限公司商品房买卖合同纠纷再审审查及审判监督民事裁定书。
审判庭:山东省高级人民法院。
案号:(2018)鲁第3732号
裁判观点:
本案双方签订的商品房买卖合同约定了合同解除权，即“孔子文化公司逾期交付房屋超过30日，陈勇有权解除合同”，但未约定解除权的行使期限。因此，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，陈勇应当在解除权发生之日起一年内，即2013年6月30日前解除合同。陈勇主张在孔子文化公司逾期交付超过30日的情况下可以随时行使撤销权，没有法律依据。
3.宿迁市绿润房地产开发有限公司与武少俊因商品房买卖合同纠纷一案，申请民事裁定。
审判庭:江苏省高级人民法院。
案号:(2018)苏301号
裁判观点:
武少俊与绿润公司签订的协议及商品房买卖合同约定分别于2015年7月1日和2015年5月31日前交付房屋，但绿润公司未能如期交付给武少俊。经武少俊书面催告，绿润公司仍未交付，本案一审审理认定涉案房屋不合格，武少俊有权解除合同。本案中，协议及商品房买卖合同未约定合同解除权行使的条件及期限，且绿润公司未督促武少俊行使合同解除权，故合同解除权在2016年10月底前并未消灭，绿润公司主张武少俊的合同解除权无事实和法律依据。
4、肖秀琪、与韩中富房屋买卖合同纠纷再审审查民事裁定书。
审判庭:吉林省高级人民法院。
裁判观点:
本案中，肖秀琪、韩最后一次催告韩忠福应收房款是在2013年1月和2月，韩忠福于2013年3月到敦化市公证处取现，历时不超过3个月。韩忠福履行支付房款义务并未明显超过合理履行期限(三个月)，故肖秀琪、韩主张解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项规定的法定解除。二审法院综合考虑本案各种因素，认为双方签订的合同不符合法定解除，并无不当。
5、周晓红、雷敏商品房买卖合同纠纷二审民事判决书。
审判庭:四川省高级人民法院。
案号:(2016)川民中707号
裁判观点:
《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件明确约定本案房屋约定交付期限为2014年3月31日，顺延30天，顺延期间不承担违约责任；对于本案合同的解除，双方也明确约定解除权的行使期限为30天。2014年6月26日，周晓红、雷敏委托其律师向田丽唐人公司出具了为期三个月的委托书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，三个月后的9月25日起，周晓红、雷敏有权解除合同。按照约定，周晓红、雷敏应于9月25日起30日内行使解除权，并向对方送达解除合同通知，但未能依照法律规定和合同约定及时行使解除权。因此，本案中周晓红、雷敏以田丽唐人公司迟延履行为由要求解除合同的理由不成立。
6.(2009)高月法审监民提字第145号
审判庭:广东省高级人民法院。
案例编号(2009)高月法审监民提字第145号
裁判观点:
本案中，彭在按揭贷款未果后支付了购房款。鸿翔公司在催告彭后，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，给予彭三个月的合理期限。但鸿翔公司于2005年12月23日致函彭，要求其支付购房款。同年12月28日向深圳市罗湖区人民法院起诉，要求解除合同，不符合上述司法解释的规定。因此，从公平合理的原则出发，应当给予吴一定的合理期限支付购房款。如果吴在合理期限内支付购房款，双方可以继续履行合同。否则逾期支付购房款，本合同终止。原审依据《合同法》第九十三条规定，裁定吴与鸿翔公司签订的《商品房买卖合同(预售)》不当，应予撤销。
4.欣荣表示:合同解除权需要及时行使，继续履行合同而不行使的视为放弃。如果对方在丧失权利后有新的根本违约，将重新获得解除合同的权利。
1.权利不受法律保护的露宿者应及时行使权利。即使对方构成根本违约，守约方也应及时行使解除合同的权利。经对方催告后在合理期限内未能做到的，将失去权利(不再享有解除合同的权利)，只能继续履行合同；
2.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第一条规定，诉讼时效仅适用于债权请求权，而合同解除权属于形成权，不适用诉讼时效，即， 合同解除权的行使期间属于合同法第九十五条规定的预定期间，不发生中止、中断、延长的问题，属于恒定期间(基于合同解除产生的债权请求权，受诉讼时效限制)。
3.有权解除合同的一方继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃解除合同的权利，不能再以此为由解除合同；
4.合同解除权行使期限届满或者合同解除权被放弃后，对方仍不履行合同的，守约方可以依据合同或者法律规定重新取得合同解除权(如情形一)；
5.二手房买卖不适用催告权和撤销权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅规定房地产开发企业向社会公开销售未竣工或已竣工的房屋，并将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同即一手房买卖合同不适用于二手房交易(就本案而言， 见2018年11月5日天津市高级人民法院审结的“张房屋买卖合同纠纷再审审查及审判监督”民事裁定书。 实践中，二手房交易催告的合理期限和行使合同解除权的期限都没有法律规定，法官个人有一定的自由裁量权(笔者曾代理案件，催告对方履行半个月，对方未履行主张解除合同，法院认定不是合理期限判定委托人败诉，案件被告可以此为抗辩理由)；
6.术业有专攻，各种期限复杂，非专业领域。即使是律师也不能完全理解(比如作者不了解劳动争议和知识产权相关期限)。专业的人做专业的事，大宗交易，请委托专业律师介入。
关于信融，跨区域房地产法律服务提供商，成立于2007年，以解决全国“房地产”纠纷为目标，旨在覆盖国内一线城市和主要二线城市，实现全国“房地产”纠纷一线(解决)。2019年6月27日，被Zhongfang.com、钟芳日报、钟芳智库授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”。目前已经在全国27个省市建立了地方团队。
。欣荣说:“欣荣说，谈房市”是“欣荣律师对房市的看法”的简称。
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