数据是财富。
数据宝藏
少担心股票交易
在古代，山野市区有高墙深院，有带围栏的茅舍；今天，山野市中心有高层建筑，也有独栋建筑。无论是古代还是今天，人类对闹市向往的本性都没有改变。人生在路上不一样，有的人轻装上阵，有的人负重前行。对闹市的向往，是很多人前进路上的羁绊。要解决这个问题，你可以向前迈一大步，甚至向前跑。
冲动不一定是错的。
房子具有双重属性，其物理属性可以满足人们的居住需求，其金融属性可以满足人们的资产保值增值需求。所以买房是大多数人都需要经历的事情，房子也是近几年中国人讨论的最热的话题之一。要么讨论它涨价，要么讨论它调控。
毕业之初，不看好房价，有些迂腐的认为经济增速下移，房地产调控严格，有利于空房价；农村家庭的贫困也让我不愿意或者不敢去想这个问题。但是，我要感谢身边的人不断提醒我。另外，我爷爷解放前的故事也启发了我。在一次红十军与国民党军队的战斗中，家乡的房屋全部幸免。我爷爷结婚后，把种水稻改成种甘蔗等经济作物，积攒了三年时间，才建成那栋已经70年的老房子。可见，任何时代买房都不容易。
毕业两年，在刚性需求的驱动下，我随波逐流加入了看房大军。接下来的四个月，我看了大概五次房子。奇怪的是，我发现每次房价都比上一次涨。至此，我觉得自己之前的判断是错误的，于是决定买房。与家庭成员讨论后，确定一些基本要求，如新房子、地段、总价等。一天晚上，我们来到营销中心，和客户经理一起直接上楼看房。客户经理一边带我看房，一边告诉我，如果不放心，可以明天白天过来看。我说不行，我们下去签协议交定金吧。全程不超过10分钟。冲动是魔鬼，思考后的冲动有时不是魔鬼。
学区住房不是必须的。
当初买房可能是权宜之计，现有的居住条件无法满足你的很多居住需求。有了积累，就会产生第二次买房的想法。至此，你不再是一个年轻的新手，既有买房的经验，也有社会的经验；你买房不再是自由的，你会主动去综合比较分析。
学区房是很多改善型需求者无法回避的心结。教育是国家的大事，也是家庭的大事。在深圳，学区房的价格一般比周边非学区房高1-2万/m2。在古代，孟母三迁，所以追求学区房是人之常情。我是凡人，无法避免陷入刻板印象。
这时候有两个方案供我选择:
(1)以50000-60000/m2的价格购买楼龄超过30年的楼梯房。房子预计拆迁，有相应学位。另外，房屋内外居住环境较差，不符合当前居住需求。
(2)以8万/平米以上的价格购买一手新房。房子的套内面积利用率不高，需要等2年才能交房。
经过家里讨论，2017年9月底，我们交了购买新房的定金。
学区没那么重要。国庆假期后和一些同事交流，发现深圳各大中学都为优秀的孩子提供了通路，单位很多优秀同事的优秀孩子都是通过自己的努力进入深圳的名校。榜样的力量是无穷的，教育孩子才是最重要的。所以，我们做出了不追学区房的决定。之后，押金经过复杂的手续和漫长的时间才被退回。
多跑步，多思考。
放弃学区房后，交通、基础设施建设、未来前景都是要考虑的重要指标。比如海边有体育馆、图书馆、少年宫、滨海广场、方毅中央商场、华侨城计划投资100亿的宝安滨海文化园，交通便利(地铁1、5、11号线等。).第二次购房计划没有搁浅。在接下来的两个月里，我参观了附近的所有建筑，如第五大道，欢乐海岸，深业新岸线，商都，西城商州，田玉娥龙庭等每天下班后和每个周末都待在家里。
除了外围基础设施(远离垃圾站和变电站)，我觉得以下几点值得特别关注。
小区内交通便利者优先。首选地铁快车；其次，地铁慢。最好5分钟内到达地铁站；其次，10分钟内到达地铁站；最后，你需要乘公共汽车去地铁站。
有独立花园的小区优先。首选带花园的住宅区；其次，居住区为空中园；还是那句话，小区没有花园。
安静是首要的。首选是小区的中楼；第三，考虑道路周围的建筑；最好远离机场和高速公路。
客厅朝南优先。深圳长期南风吹，阳光南照，宜朝南、东南、西南；其次，正东正西；第三，东北、西北和正北面。
客厅和房间通风优先。双阳台空空气对流户型优先；三、单人阳台；最后，走出阳台。房间窗户最好有对流。此外，户型是否方正，室内面积利用率是否高，楼层是否合适，视野是否开阔，是否远离小区垃圾收集点，车库是否紧张等也需要考虑。
是中介和业主的博弈。
“天下满益，天下满益。”与中介和业主的博弈在所难免。所以，多找中介。链家、中原、Q房等。多方咨询:询问刚买房的同事同学，以及自己熟悉的中介或专业人士。多方调研:多看房，多收集信息。只有充分了解信息，才能在中介下与业主协商形成最佳方案；根据小区均价，结合房子特点(包括各种税费)，做一个心理价格评估，避免高于市场价买房子，避免中介两头收佣金甚至吃差价。
转移注意力。经纪人带我看房的时候，总是告诉我她昨天带我看的房子已经被其他客户买走了，让我有一种想买的冲动。有时候，中介会给我看一套房子，价格很贵，质量还不如之前看过的，让我觉得应该回去买之前那套房。
无中生有。中介有时候会带我去看房子，总有几个人排队等着看房，让我觉得我有立刻做决定的意向，不然可能会被别人买走。
骗保退保有时候中介和业主的关系很融洽，但是好像有隔阂。中介好像处处都在想着你。其实他可能是在帮主人思考，让你放松。
落井下石。交了新房定金后，因为放弃学位房，需要退定金。这时候中介就会提供各种不利于你的证据让定金无法偿还，意图让你不愿意支付定金，买下房子，这样他就可以从中赚取佣金回扣。
从大海中隐藏天空。有时候中介对税费的计算并不是那么准确，甚至模糊。因为现在的交易税主要是由买方承担，与业主无关，税只有在实际买卖房屋的过程中才会知道。业主有时会打包他们的房子。比如我遇到过把墙刷成新的业主，也遇到过故意带我坐在房子里有风的地方的业主。
苦情计划作者遇到了房主要买房的情况，说是因为儿子赔钱，要把房子卖了。中介是各种风险。为了帮你买房，你跑前跑后，连小区都进不去，被产权人骂，为了帮你协商价格，还拍了一张打点滴拔针的照片帮你协商。签完合同，其他一些中介告诉我，他们可能会从双方收取佣金。收集信息后，我们去网点协商，一开始没有达成一致。之后中介直接开着车找我谈，哭着闹着上吊。第一，我哭着假装受了委屈，说我们冤枉了她。最后，我在车里拿出了一把水果刀。乍一看还挺锋利的。还好作者年轻的时候也是抄家伙的高手。我只是说这是生意，她却说她要自杀。我很苦恼。最后，通过友好协商达成了减少部分佣金的协议。
诱敌深入。租客谈房价，总觉得压力大，资金周转有困难等等。这个时候中介会告诉你如何解决短期和长期的资金问题，他会告诉你这些都是那么容易，甚至小额贷款公司都给你安排好了。如果你签了合同，后面的资金周转不过来，出现违约，那你就是待宰的羔羊。有一次笔者跟着中介去看房子。中介告诉我，这种房子极其稀缺，很少有业主出售，业主独家委托她。只有她能搞定主人。信了就被忽悠了。
另外，房子是谁卖的？根据笔者的看房经验，卖房的业主大多是改善型需求、移民国外、部分经历经济危机的家庭、投资客。一般人不会轻易主动去卖房产。
投机地产空越来越小。
对于房子，有人有遗憾，有人有收获。然而，往事已随风而逝，高房价让买房不再容易。房价的调控，让买房保值增值不再容易。2015年和2016年的房价暴涨迫使管理层控制其势头。2016年底以来，各地出台了大量房地产调控政策，既有限购，也有限贷。笔者根据个人经验和一些中介走访，认为税费有以下变化。
一个
抵押贷款利率稳步上升。
从优惠基准利率0.85折到现在的基准利率85折。假设买房需要30年还清100万商业贷款，按基准利率0.85折计算贷款利率时还款金额为4872.68元/月，按基准利率上浮15%计算贷款利率时还款金额为5762.88元/月，每月还款约890元。买方贷款负担增加的同时，市场上贷款利率的优势也在消失。
2
税费增加了
不考虑原房产登记价格的差异，今年4月1日后深圳执行的三价政策，增加了个税、契税、增值税。假设房子达到豪宅标准，市场成交价比评估价高100万，那么契税和增值税大概会增加5万-10万。
三
取消抵押品赎回权成本的增加
无论业主约定首付后支付按揭贷款，银行都会在过去房产抵押后一周左右放款或尾款，现在可能需要3-4个月。这样，假设止赎需要借款150万元，额外的3-4个月将导致止赎贷款利息增加约5万元。此外，银行贷款或尾款顺序的调整可能滋生寻租。
如果总房价超过豪宅的标准，那么止赎费、鉴定费、佣金费等税费的总额约占房屋交易价格的5%-10%。也就是说，一年内房价涨幅不超过10%-15%，三年限售后涨幅不超过20%-25%。投资房子是亏的。可以看出，投机地产空越来越小。
(来源:网络)
虽然投机性房地产空越来越小，深圳房价今年几乎没有上涨甚至下跌，但今年买房成本可能有所增加，增加的原因是贷款利息和税费。其实，只要需求在，经济稳定，个人或家庭的购买力逐年提高，总有人愿意付出比去年更高的价格或成本。投资者越干净，房子的基本面就越稳定。
数据宝藏
数据宝(shujubao2015):证券时报智能原创创新媒体。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"深圳买房投机政策，深圳炒房客与房产中介们的现状"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/256195.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
