我是张哥，房地产投资专家。地产圈从业20年，从二手房到新房，从职场小白到高管再到投资人，熟知地产领域的所有门道。二十年经验帮你答疑解惑，分享投资方法论。
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[问题]
张哥，我是第一次买房，有资格第一次贷款。但是资金确实不足，只有不到100w，所以最近一直在看周边的房子。目前看了* *项目，感觉还不错。单价3万，精装修。89m小户型不到270万。请问这个房子可以卖吗？未来升值幅度会是多少？谢谢你。
【回答】
1.买房的时候，尤其是第一次，一定要想清楚自己的目的。也就是主要需求。
自住，投资，学区房？不管是哪种需求，有一个底层需求是一致的，就是赶紧上车，怕被市场甩在后面。
嗯，这样的话，保值是第一需求，其他的都是后面安排的。
2.先说这个项目。虽然没去过，但是太远了。但无论从开发商还是网站信息来看，建筑质量肯定没有问题。户型也是标准的，7090政策下，89%的小三房都差不多。价格不高，只比周边二手房贵20%，比较合理。如果你在顺义工作，当然可以买这个房子。
3.但是你为什么会看中这个项目呢？因为是新房，精装，单价和总价低，可以买更大的面积。但是你的工作地点是在顺义吗？买了之后是自己的还是打算租的，还是空先？
如果住在自己家里，就算在东北五环上班，来回也要近百公里。每天来回奔波现实吗？开车很容易，但是如果是公交车的话，太累了，又没有地铁。
你愿意租吗？这么新的精装房不给别人住，有点浪费。
空就更不划算了，意味着资金闲置，耽误了收益，你又要花钱租房了。
4.从升值的角度来说，根本就不应该选新房。因为所有的新房都有至少15-20%的新房溢价，就像这个项目比周边的二手房都贵。但这个溢价会消散在5-10%左右，也就是说，最多十年后，就和周围同档次的二手房差不多价了，只是因为楼龄会有一些差价。
如果注重生活体验，可以买新房，但既然是投资因素，就不可能实现。作为投资人，我从来不考虑新房。除非是价格很低的内部房子，否则我根本不去看。
5.建议选择二手房，而且是北京市区范围内的二手房，因为这样可以实现保值增值。
首付100万，最多可以买280万的房产，贷款180元，25年每月还1万左右。这个总价，其实可以在市区买套房子，但必须是老的小的。
但是就是因为这个又老又小，大部分都是好地段，买房有什么投资？地段，地段还是地段。所以如果是刚需上车，一定要在北京市区买房，不要在北京周边或者偏远的新区。只有在市区才能搭上这趟车，否则升值速度肯定落后于大盘。
刚需买房，正因为刚需，所以必须考虑保值增值，为下一次升级换代做准备。不要一上车就考虑生活享受，你还没到那个阶段！
6.综上所述，第一次买房，在钱不多的情况下，尽量不要考虑太多的享受。尽量在市区买房，也要在成熟的板块买。如果板块内有成熟的行业就更好了。这样才能达到升值的目的。老的小的，虽然居住体验远不如新房，但其投资回报率肯定比郊区的“远大新”高。
如有疑问，请再次咨询。
[问题]
张哥你好！我们在万柳有一套学区房，150平米价值接近2000万，很多年前买的，但是保养的很好。贷款已经还完了，目前还没决定要不要卖。因为我们儿子已经上高中了，这套房的学区房至少10年内肯定不会用。除此之外，我们还想给他房子结婚。估计他不会和我们住在一起了。目前我们手里有300万现金，不准备贷款。哪里的选择最合适？谢谢你。
【回答】
1.可以获得2300万现金和房产。如果买两套房，每套房1000多万，就能买到非常好的房子。
2.建议选择紫竹桥板块，在紫竹院公园和南长河公园之间的住宅区。这里的学区房溢价比较低，景观和宜居性都挺好的。主要是靠近公园，健身休闲都很方便。
3、如汇景阁、美林花园、中海紫金花园、仁济山庄等。，都不老，而且都是2000年以后的房子，也保养的很好。这些项目单价在9-10万左右，1000万可以买个大两居室，够住了。
4.建议分在两个相隔不远的小区购买，以后可以互相照顾，相对有距离感。
[问题]
张哥你好，朝阳小庄有58平公寓，价值370万左右，贷款100。目前有200元现金，想在望京买一套两居室或者三居室。请问如何正确操作？看了你之前给别人的建议，是按揭贷款，也就是把现有房产抵押两次来补首付，对吧？那这套能卖多少钱？这个手术有风险吗？望京有推荐的小区吗？谢谢你。
【回答】
1.你可能没有仔细看过我的回复。我从来不主动推荐抵押贷款，只是因为这个操作不合法，有一定风险。
2.不建议你二次抵押，因为二次抵押比例低，利率高，手续比较麻烦，不值得。
如果按揭的话，你的估计会到100出头，意义不大，很少有银行愿意做。
3.望京现在均价7万左右，两居室或者三居室大概70-100平米，500-700万之间。第二套资质需要收费400-560万元，相对较高，达到80%。
4.如果你月收入比较高的话，可以采取另外一种方式，就是先借钱全款买，然后按揭贷款。但是，这种模式的成本并不低。贷款利息每天0.1%，房贷成本3-4%，利率上浮1.1倍。而且有同样的风险，请慎重考虑。
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