黄小平乐居新媒体
一天之内，楼市“双响炮”！
8月30日，继广州率先打响“认房不认贷”政策第一枪后，深圳正式宣布成为全国第二个跟进的一线城市。
深圳市住建局、人民银行深圳分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布《关于优化深圳市个人住房贷款住房套数认定标准的通知》(以下简称《通知》)，自今日(8月31日)起实施认房不认贷政策。
通知明确指出:
居民家庭(含借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，无论是否已使用贷款购买住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
深圳8月31日开始执行，广州在三部门发文的8月18日开始执行。
全国四大一线城市中，南方一向温暖的广州和深圳几乎同步实施。正是因为这两个城市都是人口净流入最多的城市。随后中山在8月31日正式宣布跟进，这也意味着国家“认房不认贷”政策也将陆续实施。
这次“认房不认贷”惠及两个群体:
1.深圳名下没有房子，房贷记录改善的买家，尤其是新市民。
2.“卖一买一”换房团。
相比之前在深圳没有房子，有房贷记录(是否还清，是否本地)。首付需要50%，总价750万以上的话需要60%。
“认房不认贷”政策实施后，这类群体的首付压力大大降低。
以一套500万的房子为例，“认房不认贷”带来的直接改变就是首付减少了100万。
然而与此同时，首付的降低意味着贷款杠杆的增加。按照首套房利率4.5%计算，30年等额本息还款，增加100万住房贷款，每月为房贷增加约5067元，共增加利息82.4万。
目前深圳的细则还没有出台，但从字面上看，除了“卖一买一”的家庭首付降低，买二套房的家庭首付压力也会降低。
总的来说，这个新政策是对“改善性住房需求”最大最有效的支持。
乐友家营销总裁孟凡真认为，优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但不会带来房价的明显反弹。
业内人士认为，目前深圳的供应与以往不同，保障房体系正在逐步完善。即使在新政刺激下置业需求大增，短期内房价也很难上涨。
深圳新增市民已达1378万人。新政对深圳有什么影响？
家庭刚性改善，长期饱受“认房认贷”之苦。
在领导留言板上，不时有关于改善住房需求建议的留言。尤其是随着二胎、三胎政策的放开，由于人口的增加和大户型房屋置换的愿望，新市民离开树叶、扎根的合理诉求，已经被高置换、高首付所拒绝。
官方数据显示，深圳作为近十年来人口净流入最多的城市，每年都从全国各地虹吸出大量新市民来工作生活。
截至2022年底，深圳新增市民达到1378万人，占常住人口的75%。新增市民数量和比例居全国第一。深圳这一代新市民，努力拼搏，拼出了享誉全国的“深圳速度”。深圳一直在努力推行新市民的经济适用房，“深圳人来了”并没有成为口号空。
据了解，这并不是深圳第一次执行“认房不认贷”政策。
2014年9月30日，深圳推出“930”政策，其核心是“认房不认贷”:
对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。
政策出台后，深圳二手房转让量发生了明显变化。10月份成交3805套，11月份涨到6266套，涨幅65%。
2015年，深圳新增“330”政策，将营业税(现增值税)免征期限由5年缩短至2年。多重政策对深圳二手楼市影响立竿见影。半年来，深圳二手房月成交量一直保持在1万套。
可见贷款政策和税收政策的调整对深圳楼市的影响是很大的。
深圳现在的楼市环境比过去复杂。经过三年的口罩和两年多的价格震荡，业内推测市场不太可能回到万套的峰值。但“认房不认贷”政策势必会给市场带来重大利好，市民卖房买房的置业计划也会提前。
乐友家研究中心预测，三四季度深圳二手成交量将逐步回升，有望重回5000套的“门槛”水平。房价方面，大概率稳定，不会大起大落。
2020年“715”政策已经实施三年了。以二手房参考价格为评估线，政策出台前，2020年7月深圳60%房屋的成交价与参考价格的偏离度在10%以上，20%以上的比例达到27%。
从2022年底开始，经过一年多的市场震荡，交易价格向参考价靠拢。到2023年8月30日，低于参考价出售的房屋数量达到63%。此外，17%的房屋成交价略高于参考价不到10%。
总结一下，市面上80%的房子都是以参考价出售的。
新政点燃新房销售激情，折扣一夜收回。
深圳RealData院长肖小平认为，现在是换房窗口期，要抓住机会，赶紧“卖一买一”。乐观预测，今年深圳二手房交易将受到极大刺激。
深圳的购房者还没反应过来，开发商的大海报已经传遍了朋友圈。这些项目遍布东部，光明和竞争激烈的宝安和南山地区。
有提现优惠“逼客户”。自2023年9月1日起，龙华项目对部分在售房源进行2%回收，并取消万元家电。9月1日起，龙岗布吉项目收回现房促销98折。
东部新盘推出的特价房也有8套，更多的是借机造势，重新推出项目入市的信息。
当折扣不再是吸引购房者的兴奋剂，如何挖掘潜在的购房需求，降低购房者的购房成本，成为官员需要关注的重要因素。
“认房不认贷”无疑给低迷的新房市场打了一剂强心针。
值得一提的是，据深圳方鑫平台显示，8月份，深圳(含深汕合作区)共有16个住宅项目获批预售，共备案5839套，备案套数环比增长43%，开发商推盘力度较大。
但截至8月30日，深圳8月份一手住宅成交2137套，上月为3156套；二手住宅网签2336套，上月合计2259套。
乐有家营销总裁孟凡真认为，扭转当前房产交易市场低迷的局面，解决房贷利率高、二套首付比例高等突出问题，同样刻不容缓。出台有针对性的配套措施，有助于满足更合理的需求。
深圳“认房不认贷”政策出台后，你会出招吗？最后附上深圳中国银行最新房贷政策标准。
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