几家欢喜几家愁——2022年下半年暨全年杭州写字楼二房东拿房统计

我是陈攀东，主营杭州锏《怕杜鹃》。我渴望阅读。

2022年已经过去了，按照惯例，对在杭州租写字楼的二房东的住房情况做个统计。

去年的市场，可以说是两极分化:有的稳扎稳打，不断拿房，有的步子迈得太大，拉得轻；有的反正租不到，有的租三个月；前缀为4、5和6的办公室被租用，但前缀为1的办公室被忽略。

选择一些建筑，你可以看看它们的改造速度:

l 2022年8月23日看到拱墅区地铁商务楼房源表。当时2层22个房间，总价约3600㎡，报价约3.3元/㎡/天(以下简称“元”)。到2022年11月24日，683㎡的房间只剩3间，耗时约3个月。

l拱墅区中国通信服务浙江工业园，2022年6月23日(7月20日仍在装修隔断中)至2022年10月21日，二楼18间，总面积2900㎡。报价2.7元，出租2300㎡。

l钱江新城万超星辉大厦拿了两栋楼，总建筑面积约20000㎡。2022年9月27日至2022年11月22日，毛坯报价3.8、4.5元，出租4000㎡。

钱江世纪城l望京商务中心，报价2.8元，三个月左右租了2000平米。

钱江世纪城l明华国际，2022年8月18日(宣布拿房)至2022年11月1日，共4层，约1500㎡/层，预计2.8元租出。

滨江区l恒生大厦，2022年8月19日至2022年9月24日，面积1800㎡，报价2.5元左右，出租面积1500㎡。

如果年前有空以上，年后可以抓住机会，尽量排除一切不利于交易的障碍。记得2021年底钱江世纪城空的超龙汇大厦买了一大堆，当时还在冒汗。结果过年后就以比神舟十四号更快的速度租满了，可见旺季的威力！

注:目前杭州每个地方我都不熟悉，所以这个统计不完全；只统计一层及以上的品牌，或者房屋分散，但在统计期内，一层及以上累计在物业内。

2022年上半年房屋购置情况请参考以下内容:

不畏浮云遮望眼——2022年上半年杭州写字楼二房东拿房统计

2022年下半年的房屋收购如下:

余杭区

万通中心，被某品牌拍了3层；

拱墅区

蓝海财富中心，一楼被某品牌拿下；

美达丽阳国际商务中心赵旭空室，预计4层；

万达广场，某品牌拿了一楼；

由浙百X杭州翻译，在华龙商务大厦，走二楼；

中润X永耀，在地铁商务楼，拿了3层；

数码孵化器，位于招商蛇口运河谷系统，共3层；

西湖区

腾讯众创空，在西溪古乐创意产业园，拿了一楼；

整个物业，在西溪世纪中心，占了一楼；

西溪银泰城赵旭空，一楼；

浙大网新，在古荡街道民生综合楼拿了3层。

西溪绿谷中心的尚坤，至少拿了8000m2左右；

临平区

永顺大厦，首层被某品牌拿走(所有户型都在100㎡以下)；

上城区

元π创新中心，在中国人寿大厦(钱江新城)，至少一层；

东冶，在万超星辉大厦，拿了2栋(约2万㎡)；

中越商务，在世界包国际中心，至少占了4层；

中盈建业，在天成国际，拿了一楼；

蒙奇港，在何森商业广场，占了两层楼(其中一层是共享办公室)；

杭州翼的赵旭空室占了2层；

滨江区

川兰x还在办公，在中成大厦，占了一楼；

顺盛商管，在西科科技园，拿了2层；

龙隐商业，在中南银座的大潮中，拿了2层；

姚兴中心的赵旭/克洛克-0室在二楼；

JWK九微客在宝龙中心拍了一些；

迪星，我在华业发展中心弄了一些；

香溢大厦，被某品牌拍了2层；

中贸地产，在智慧之门中央，拿了一楼；

商务，在汉大厦，坐了一楼；

新的帅商，在智慧之门的中心，占了一楼；

优秀，整体荣获星城中心(约70000 ㎡)

萧山区

丁梦地产在钱江大观(或江丰商务大厦)拿下一楼；

陈蕃，在浙江民营企业发展大厦，坐了一楼；

望京商务中心，被某品牌拍了2层；

小琪科技，在国泰科技大厦，拿了一楼；

明华国际听云空室占4层；

联合中心被某品牌拿下一楼；

远航商务，在皇冠置地大厦、浙江民营企业发展大厦、银隆百货分别占了一楼；

洪飞地产，在信义广场，拿了一楼；

萧山农业大厦的卓迪商厦在一楼；

百奇地产，在银隆百货，拿了一楼；

我看到了什么？

1.注意环境卫生。我觉得有些项目又脏又破，楼道过道灰尘很多，至少不是一天就扫光的，公共区域设施损坏也没人管。如果是低价优惠，客户可能会忍。如果是高价优惠，要做好老客户走，新客户不进来的准备。

不要指望下面的人会指出问题。正常人认为多一事不如少一事，有些地方谁指出问题谁就得解决。那为什么员工要这么做？

那些房子比较分散，可以建立巡视制度，领导可以定期亲自看一看。

除了费用，雇个兼职清洁工问题不大，每层一两千平米，一个月一千块。

2.新商业区和区域的成熟需要时间。杭州有很多新城市和商圈，我相信这些地方会繁荣起来，尤其是考虑到杭州的人口越来越多，但是这需要多久呢？

以钱江新城为例，根据百度百科，2008年核心区开放，可以认为钱江新城已经建成。2013年7月空的安装率为40%(见本报道:https://Hz news . Hangzhou . com . cn/石成/content/2013-07)。

到2015年第三季度，空订阅率为15%(见本报告:http://www.360doc.com/content/16/0717/19/285438 _ 576341682 . shtml)。就二房东而言，这个水平基本可以实现盈利。

这个过程用了七年时间，是在定位高，各种加持的情况下取得的。而很多新商圈没有这样的优势。会不会需要更长的时间才能成熟？如果品牌进入这样的地方，它买得起吗？比如三年后，出租率可能只有50%？

提个问题:比如这个地方平均入住率40%。你认为达到90%甚至100%的概率是多少？答案是1%，100个品牌进去，只有一个能做到。

这是怎么算出来的？以股市为例，沪深300(代表大盘)的收益率基本能在4~5%，而全市场4000位基金经理中，双10(10年收益率10%)基金经理只有1%，可见超越大盘的难度！

3.灵活。比如你走一楼，只剩一个房间，200多块钱。客户表示，应部分拆除现有隔间(客户需支付墙体拆除和修复费用)。你同意吗？

店主同意了。虽然我已经带着到处看了，成交的也不多，但是遇到同样的问题还是会先和业主确认一下。有些情况下，空很多时候，我不同意拆。这很少见，让我很惊讶。

所以他们三个月就能租到2000平米，我觉得肯定有很多比竞品好的地方。

4.仔细挑选那些周围有大块空 land的。它的周围和邻近有一大片空 land。你可能不知道什么时候建什么。假设你的项目是低级的，那么影响就大了。周边一旦建成，首先是施工噪音和几年的工程车辆进出，会影响客户的办公和安全；其次，高层建筑会影响目标楼的采光，几十个小客户可能还能承受，几百个就难了，便宜的租金也没用。