在“三条红线”、集中度管理等房地产金融监管政策陆续出台后，2021年的“开门红”比之前平静了许多。
“以前组织很多活动都是为了营造氛围。今年的聚会活动基本都取消了，开局也没那么热闹。”华东城商行人士告诉记者。
这种影响也触及到个人住房抵押贷款市场。今年1月，很多地方房贷额度紧张，放款时间比以前长。
究其原因，一方面，房贷集中度管理处于调整期，银行往往会采取总量下分行控制投放节奏的措施。另一方面，21世纪经济报道记者独家了解到，为合理安排住房按揭贷款节奏，一些地方建立了住房按揭贷款监控机制，控制按揭贷款节奏。
总量控制，额度紧张
“不知道下半年房贷会不会调控。我们现在只能把它放在正常的节奏里。”1月21日，华东城商行一位人士告诉21世纪经济报道记者。
在陆续出台之后，房地产金融迎来了一个大的转折。
每年“开门红”都是贷款旺季，今年的情况有所不同。受访银行内部人士表示，目前处于房地产贷款集中管理的调整期，具体投放节奏在总量控制下由各分行具体把握，但房贷额度紧张，放款时间比以前长。
“银行研究了新规对房贷集中度的影响，没有具体措施，整体房贷额度偏紧。”1月21日，某大银行人士告诉记者。
某国有银行深圳分行人士表示，目前该行住房按揭贷款以“按揭贷款总量控制”为原则，让分行自行选择节奏和方向。今年的房贷额度整体上“肯定不如去年”。因为干扰行为的因素太多，基层网点有自己的考量。个人估计今年年初名额紧张但不供不应求。
上述人士表示，银行一般在3月份就决定了当年的贷款计划。在分行有自己控制权的情况下，由于一手房源相对简单，在早投入早受益的驱动下，客户经理往往会优先考虑贷款额度。现在二手房按揭往往要等一个月，所以总量是有的，二手房等的时间只是稍微长了一点。
此外，抵押贷款周期已经大大延长。此前，一份第三方房贷报告显示，36个城市房贷平均放款周期从去年9月连续上涨至今年1月的53天，比上月延长5天，回到去年4月的水平。其中二三线城市房贷放款时间较长，廊坊、哈尔滨、宁波、南通延长10天以上。今年年初珠三角部分城市放贷周期有所缓解，但惠州、东莞、佛山、中山等地放贷周期高达两个多月。
但事实上，一些一线城市也延长了房贷放款时间。据记者了解，某股份制银行广州分行担心贷款时间过长被客户投诉，房贷“进账”速度明显下降。目前广州四大行的房贷利率仍然是首套房LPR+40BP，二套房LPR+60BP，但一些规模较小的股份制银行的房贷利率实际上有所上浮。
一般来说，房地产销售与利率水平密切相关。低利率环境下，居民购房意愿不会明显收紧。业内预计，今年上半年房地产销售仍将保持相对高位。
1月15日，央行金融市场司司长邹兰在国新办发布会上表示，2020年，我国房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款的比重从2016年的44.8%下降到2020年的28%。
此前，央行上海总部召开的2021年上海市货币信贷工作会议要求，2021年上海市货币信贷政策要稳步实施，管理房地产贷款集中度，合理控制房地产贷款规模。
控制抵押贷款的节奏
21世纪经济报道记者独家了解到，为了合理安排住房抵押贷款节奏，一些地方建立了监控机制，控制住房抵押贷款节奏。
在房地产贷款集中管理之前，房贷调控更多的是“窗口指导”的形式。“去年不断加强按揭贷款的窗口指导，我们建立了住房按揭贷款的监测机制。”近日，一位接近监管层的人士表示，住房按揭贷款监控机制建立后，目前对按揭贷款的态度是合理安排住房按揭贷款节奏，在保证刚需的前提下，抑制房地产信贷泡沫和投机行为，促进房地产市场健康稳定发展。
2020年12月31日，央行、银监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款比例设定了五个档次的上限，并为超限银行设定了2-4年的过渡期。
房地产贷款规模巨大，也使得其不是一朝一夕就能扭转的。央行数据显示，截至2020年9月末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，占各项贷款余额的28.8%；前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%。其中，截至2020年9月末，个人住房贷款余额33.59万亿元。
监管层在回答记者提问时指出，目前大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行和银监会将要求银行业金融机构稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款和个人住房贷款占比基本稳定。
对于2021年的信贷投放，从整体流动性来看，“货币政策不会退出。随着未来几个月经济复苏的加速，市场需要更多的信贷。货币政策退出对中小企业影响很大。”恒生银行(中国)有限公司首席经济学家王丹对记者表示，4月份的政治局会议将重新评估一季度的经济复苏情况。如果复苏非常好，或者经济过热，那么货币政策可能会向更紧的方向调整。
"房地产贷款的收紧反映了中国政府避免经济过热的愿望."德意志银行中国首席经济学家熊毅认为，央行年度工作会议表明货币政策立场将趋于中性。2021年地方政府发债规模可能会有所缩减。
恒生银行(中国)副总裁兼环球市场业务主管吴英敏表示，2021年信贷投放将偏向于新增基建，而“十四五”规划中提到的环保、碳中和、保就业、保民生等都是信贷应该重点关注的方向。
对于银行来说，值得注意的是，个人住房贷款余额上限也使得银行需要重新思考消费金融业务的转型。
华南一位银行人士表示，此前部分银行在消费贷款中侧重于个人房贷业务，未来需要回归消费本质，真正引导居民将消费贷款用于消费活动。
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编辑:实习生:陈。
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