来源:人民日报
国家明令禁止，但山西省长治市周边仍有不少“小产权房”交易。
“小产权房”为何屡禁不止(信访调查)
山西省长治市市民来信反映，在长治，“小产权房”屡禁不止，尤其是城市周边，导致房地产市场无序发展，群众利益得不到保障。希望这种乱象能够得到纠正。
近年来，国家有关部门明确要求，坚决制止在建和在售的“小产权房”，严厉查处。国家有关部门多次表示，“小产权房”的建设、销售和购买不受法律保护，要坚决遏制非法建设和销售“小产权房”的行为。
所谓的“小产权房”不仅得不到法律的认可和保护，而且容易产生各种矛盾和纠纷。记者就读者反映的问题进行了采访调查。
长治市周边的“小产权房”非常普遍，市民已经习以为常。
新新园小区位于长治市北郊小辛庄村。有四栋高层居民楼，一部分在村民间流通，一部分对外出售。11月初，记者来到这里了解情况时，正巧遇到一位销售人员。他说:“销售价格是每平方米3000元左右。买房是和村委会的协议，乡镇出具证明，盖章。”“最好是全款，不能抵押贷款，或者走消费贷款，先放上。”“没有房产证，都是‘小产权房’。”
“小产权房”不是一个法律概念，是指一些村集体或开发商在集体土地上建造的房屋，业主不依法办理手续，很难取得房产证。即便如此，记者在长治市周边走访发现，很多村庄都有“小产权房”，少则一两间，多则七八间。比如在长治市西郊的蒋村，三栋新楼房矗立在村头，很多业主都在忙着装修。这些都是“小产权房”，但是已经全部卖掉了，没有剩余的房子。
根据土地管理法，农民集体所有的土地使用权不得出售、转让、出租用于非农业建设，这是只有农村集体经济组织成员享有的权利。所以，一旦买了“小产权房”，就不能退，也不能交易。记者采访发现，在长治，对外出售“小产权房”的现象较为普遍。
长治市西郊的马宝村从2012年开始集资修建了一批6层楼房，命名为宝马家园小区。很多村民反映:“先是村里的人被压，然后被卖到外面。一般都是跟村里签协议，都是小产权，没有大红宝书(房产证)。”由于小区的房子都已经卖完了，村委会的一位值班人员拐弯抹角地介绍:“现在只能和村民私下交易，不能过户，也不能办证。房产得在本村村民名下，但归你。”
站上村离马宝村只有一条街。金展房地产开发有限公司于2011年以村委会名义注册成立，随后在村集体土地上建设了金展上城国际社区。一些房屋用于村民安置，一些出售给外界。到现在，该小区已经建成销售多年。
根据现行法律，建设和销售房地产项目，必须首先申请建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证和商品房预售许可证，即俗称的“五证”。
记者看到，金盏上城国际社区售楼处挤满了前来咨询买房的人，还有人在咨询台排队。售楼处墙上，长治市国土局城郊分局预审意见和长治市城郊发改局申请报告批复，并非法律规定的“五证”。对此，销售人员承认“土地证还没有”，并表示已纳入城中村改造，正在办理相关手续。
在采访调查中，记者也随机与一些市民和房产中介沟通，发现他们普遍对“小产权房”习以为常。很多出租车司机反映，郊区的楼基本都是“小产权房”。一位江村业主说:“在长治郊区，大部分都是小产权，没有大红宝书。”
“小产权房”风险隐患多，购房者权益难以保障。
走过小区、售楼处、房产中介，人来人往。虽然是“小产权房”，但一些小区的入住率还是比较高的。在马宝村和江村，几位业主饶有兴致地和记者聊起倒卖“小产权房”的“致富经典”:本村村民以优惠价格购买村里集体开发的房屋，日后再以市场价卖出，赚取差价。
当问及有关部门检查房屋的程序？小辛庄村一家杂货店老板说:“这个村所有买房的村民都有村里发的绿皮书。其他村的人来买房，只要愿意在交了房价的基础上再交一笔钱，就能拿到村里发的蓝图。以后遇到问题，可以拿这些来协调。”事实上，这些所谓的“绿本”和“蓝图”并不是真正合法有效的房产证。
记者在采访调查中听到了很多“小产权房”购房者的担忧和抱怨:10年拿不到房产证；落户、上学等很多事情都做不到；而且房子不能合法转让、抵押，保值增值受到影响。
长治市民韩女士于2016年4月在金盏上城国际小区购买了一套房子，约定当年年底交房，但一直拖到今年5月。“买房的时候，我只是和占上村村委会签了一份收据式的协议，一张A4纸，我们没有写什么权益。以后遇到问题怎么办？因此，我们要求重新谈判一份正式合同，至今没有完成。”
由于“小产权房”不是正规商品房，司法机关无法以商品房买卖适用的法律法规处理涉及“小产权房”的案件，难以保护购房者的权益。
4年前，长治市民段女士在长治市郊区老顶山镇赵奥村购买了一套“小产权房”，并支付了房款。房地产项目本来是村委会和开发商合伙搞的。后来村委会不再与开发商合作，收回了开发商原本承诺出售的一栋楼。“我买的房子就在这栋楼里，”段女士说。“找开发商，他们不退钱，拿不到钱，村委会也不交房。我不知道怎么推理！”据她介绍，遇到类似麻烦的还有30多户。
监管不力是“小产权房”屡禁不止的重要原因
长治市政府相关部门也知道上述“小产权房”隐藏的风险。国土局认为:“不要买小产权房，业主利益容易受损。”住建局指出:“没有手续的开发商，意味着无法及时监管。如果开发商资金链断裂，可能会跑路，导致项目烂尾；如果开发商偷工减料，可能会出现质量安全问题，成为豆腐渣工程。”房产服务中心表示:“一是损害房地产市场健康发展，二是损害群众利益，三是损害政府公信力，甚至滋生腐败。”
各部门对“小产权房”的风险和隐患有这样一致的认识。长治市政府部门采取了哪些措施？
记者在采访中了解到，为规范房地产开发建设，长治市近年来采取了一系列措施，如规范城中村改造项目、开展“两违”(违法占地、违法建设)整治等，都涉及清理整治“小产权房”的内容。多部门表示，“消除增量，消化存量”是当前清理“小产权房”的重要原则。
那么，为什么长治的“小产权房”问题依然屡禁不止？
近年来，城市周围的土地上长出了如此多的“小产权房”。长治市国土部门找到了吗？采取了哪些整治措施？面对记者的提问，国土局局长李勇没有明确回答。他说:“主要是经济发展需求太快，项目赶时间。”
长治市规划局副局长郭敏说:“这是历史积累的。以前‘先上车再买票’的现象比较普遍。”
长治市住建局局长范连兴认为，一是开发商和村委会的违法违规成本低；二是这些房地产项目没有按规定缴纳土地出让金，价格比较低。还有一个原因是各部门的管理和监督不到位。每个家庭都有自己的管理机制和信息系统，但缺乏共享，部门合力尚未完全形成。
长治市房地产服务中心主任程琦曾任县纪委书记，接触过一些村干部违法用地的案件。他分析，代表村集体经营管理土地的村委会应该承担主要责任，至少他们没有很好地履行职责。其次，无论什么样的建设，都是在陆地上进行的。作为国家明确规定的土地监管部门，土地部门没有尽到应有的职责；第三，规划、房管等其他相关部门，从维护群众利益的角度出发，在日常工作中发现相关问题，也有责任向组织汇报。
长治市规划局局长张俊杰提到了去年成立的城市综合执法局。他说，“我们会对取得规划许可的项目进行事后监督。但对于那些没有办理手续、没有取得许可的项目，监管就不再是我们的事了，应该由城市综合执法局负责。”
此外，记者走访了长治市郊区和市区的多个楼盘，发现不仅有“小产权房”，很多开发商开发建设的楼盘也是不完整的。在新城市花园、鹿港国际、梅园商务、御景孔雀城等小区的售楼处，销售人员并不避讳“五证”不全的问题。御景孔雀城、梅园商务等小区的销售人员也说:“不批不建，先卖，都是长治做的！”
长治如何解决房地产市场存在的问题，有效整治相关乱象，维护群众整体利益？本报将持续关注。
■编辑后
确保不折不扣地执行政策。
未经批准先建后卖等“小产权房”屡禁不止，不仅违反了土地和城乡建设管理的法律法规，扰乱了土地市场和房地产市场的正常秩序，也影响了新型城镇化和乡村振兴的健康发展，使中央的相关政策精神在地方走样、落地空。
现在一些地方存在有令不行、有禁不止的现象。总是找理由搪塞，想办法灵活对待上级的决策和部署。在利益面前，有的只盯着“小算盘”，看不到一盘全国的棋；在责任面前，有的只求眼前的过错，不求长远的功德；面对“硬骨头”，有的能躲能推。如今“小产权房”屡禁不止的现象，一定程度上反映了这些问题。
改革发展的阻力往往是一块“硬骨头”；化解和防范风险，往往要处理一些久拖不决的棘手问题。在全面深化改革的关键时期，更需要贯彻落实中央的决策部署，确保政令畅通。面对种种困难和挑战，尤其需要“舍我其谁”的担当和决心。
张洋施一琪记者张若涵
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