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房贷利率“重新定价”！
中国人民银行要求，自2020年3月1日起，金融机构应与现有浮动利率贷款客户协商定价基准的转换条款，将原合同约定的利率定价方式转换为LPR定价基准加分项(加分项可为负数)，加分项在合同剩余期限内固定不变。也可以转换成固定利率。
这意味着一些“房贷族”需要重新签订贷款合同。
近日，建行、工行、中行、农行、交行、邮储等多家银行宣布转换利率浮动的个贷定价基准。
贷款应该怎么改？哪种定价方式更合适？
来源:中国人民银行网站。
有哪些贷款需要转股？你的贷款必须同时满足以下三个要素:
1.2020年1月1日前发放的贷款，或已签约但未发放的贷款；
2.参考贷款基准利率定价；
3.贷款最初是按浮动利率定价的。
哪些贷款暂时不需要转股？1、公积金个人住房贷款；
2.2020年12月31日前到期的个人住房贷款；
3.政策性贷款，如国家助学贷款、下岗职工小额担保贷款等。
转换什么时候完成？转换时间从2020年3月1日开始，原则上在2020年8月31日前完成。
部分银行会从3月底或4月初开始转换，部分银行尚未确定转换开始时间，会通过短信、电话等方式通知客户。
转换规则
如银行与客户约定实施定价基准转换，原合同约定的利率定价方式将转换为以相应期限LPR为定价基准的固定利率(增加点可为负数)。
LPR的期限品种按原合同贷款期限确定。原合同贷款期限在5年(含)以下的，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期LPR；原合同贷款期限超过5年的，参照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR。
定价基准只能转换一次，转换后不能再次转换。
增值和利率水平
商业性个人住房贷款的增加值等于原合同最新执行利率水平与去年12月发布的相应期限LPR的差额。
从转换点到该点之后的第一个重新定价日(不含)，执行利率水平等于原合同的最新执行利率水平。
对商业性个人住房贷款以外的其他个人贷款，按个人住房贷款规则折算定价基准；其中，有分期提取和循环的，转换后的现行执行利率不得高于未提取部分转换前的利率。
附加值在合同的剩余期限内是固定的。从第一个重新定价日开始，在每个重新定价日，利率水平由最近一个月的相应期间LPR和附加值重新计算和确定。
在哪里可以申请转换？每个银行的情况不一样，有的银行可以通过手机银行或者网银或者短信银行或者网络智能来办理。
问:我的抵押贷款是10年。目前的利率是基准利率的7折。改建成LPR后还会一样吗？是在LPR的基础上打7折吗？
答:基准利率和LPR的浮动模式不同。基准利率定价方式下，一般按比例浮动，如基准利率上浮10%，下浮15%。在LPR定价模式下，根据加减点数浮动，如LPR加40个基点，减30个基点。
具体到这笔贷款，折算前，10年期贷款基准利率为4.9%，7折后实际执行利率为3.43%。根据中国人民银行公告，商业性个人住房贷款转换后的利率水平应等于原合同最新执行利率水平，因此转换后的贷款实际执行利率仍为3.43%，但利率定价方式转换为以LPR为定价基准。折算后，10年期贷款参照2019年12月20日公布的LPR为4.8%，您贷款的定价方式在五年期以上LPR的基础上折算为负137个基点(4.8%-3.43%=1.37%，一个基点为0.01%)，增值为-137，在合同剩余期限内不固定。
问:哪种利率定价方式更划算？
答:金融监管研究院院长孙海波表示，回答这个问题很复杂，主要取决于几个因素。如果你的房贷剩余期限足够长，选择了LPR加定价模型，未来央行将继续引导5年期LPR下行，你可以享受利率下行周期的红利。
假设房贷总额300万，20年等额本息，活期利率高1.1倍，则利率为5.39%(5年LPR+59个基点)，当期每月还本付息20450元。如果未来利率下行，2022年下降50个基点至4.3%，实际利率为4.89%(5年期LPR+59个基点)，每月还款约19650，低于800元，一年节省9600元。
相反，一旦经济进入加息周期，不排除LPR可能上行，但有业内人士指出，即使LPR在长期维度上行，增加的月供对借款人的生活影响也不大。
但总体来说，选择LPR比固定利率更划算。
不懂也没关系。
比如，你就会明白。
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案例1
侯先生5年前在广州买了一套房，幸运地赶上了房贷利率打折，也就是基准利率4.9%和20%，只有3.92%。
侯先生的借款合同需要在2020年8月31日前与银行重新协商，确定具体的转换条款。约定内容包括参考LPR的期限品种、增值、重新定价期限、重新定价日期等。，或者转换成固定利率。
央行要求折算时的利率水平保持不变。因此，侯先生之前享受的是3.92%的房贷利率，2020年切换时仍维持3.92%，只是“以为基准，差额贴息”。
你想加多少？
2019年12月发布的超过五年的LPR为4.8%。如果侯先生和银行决定在2020年3月30日变更定价基准，重定价期仍为一年，重定价日仍为每年的1月1日，则上调幅度应为-0.88%(3.92%-4.8%=-0.88%)。即2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍为3.92% (4.8%-0.88%)。
在此后的第一个重新定价日，即2021年1月1日，根据重新商定的重新定价规则，利率将调整为2020年12月发布的五年期LPR+(-0.88%)，此后每年如此。
案例2
李小姐2018年刚买了房，首套房贷利率较基准利率上浮10%，为5.39%。
李小姐的借款合同需要在2020年8月31日前与银行重新协商，确定具体的转换条款。约定内容包括参考LPR的期限品种、增值、重新定价期限、重新定价日期等。，或者转换成固定利率。
和大多数这两年买房的年轻人一样，李小姐买房时已经处于楼市调控期，大部分基准利率都是浮动的。她的抵押贷款利率比基准利率高10%。
根据上述相同的计算方法，2019年12月发布的五年期LPR为4.8%。李小姐与银行决定2020年3月30日变更定价基准，重定价期仍为一年，重定价日仍为每年1月1日，因此加分幅度应为0.59%(5.39%-4.8%=0.59%)。
2020年3月30日至12月31日，执行利率仍为5.39%(4.8%+0.59%)。
今后，无论LPR如何变化，李小姐的实际住房利率是LPR+0.59%。
案例3
周女士于2019年10月购买了一套房子，并与LPR的银行签订了抵押贷款合同。
周女士与银行签订的按揭贷款合同不需要修改。因为央行要求修改合同的是签订浮动贷款合同的购房用户，并且自2019年10月8日起，央行要求新增商业性个人住房贷款要与LPR挂钩，所以很多银行已经对房贷合同进行了调整。
周女士的增值以与银行签订的合同为准。不同银行，不同客户的附加值是不一样的。
案例4
王先生20年前买了一套房。目前房贷还款时间在一年以内。
王先生与银行签订的按揭贷款合同也无需修改。对于还款不足一年的按揭贷款用户，央行规定已处于上一个重定价周期的存量浮动利率贷款不能转换。
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