导语：江心洲、九龙湖、江北核心区……提到这些板块，第一反应就是二手房价格严重倒挂。这些板块的二手房成交价低则35000-45000元/平米，高则能达到65000元/平米，在新房库存严重不足的情况下，更加显得高不可攀。
但在这些板块里，却又存在一些“洼地”：均价至少比板块均价低10000元/平米，周边配套也不差。但由于是拆迁安置房，居住品质很难保证， 加上房龄也比较老，种种因素叠加之下，让这些小区成了板块内“特别”的存在。
江心洲：250万能买套“仁恒房”
单价不到对面商品房的1/2
目前，江心洲仅升龙桃花园著一盘在售新房，相比之下，“富人岛”上的二手房选择面就比较广，江岛华庭、仁恒绿洲新岛、银城长岛观澜等都是热门小区，挂牌价在45000-55000元/平米左右，部分房源单价甚至已经突破60000元/平米。
在高档小区云集的江心洲，洲岛家园则是神奇的存在：岛上唯一拆迁安置房、均价25000元/平米，总价200万左右就可以买一套。
从位置上看，洲岛家园和仁恒绿洲新岛只相隔一条红星街：
整个小区也由仁恒代建，但房价只有仁恒绿洲新岛的一半，甚至只有江岛华庭部分房源的1/3。
整体来说，洲岛家园小区环境还是很不错的，在大门主入口就进行了人车分流，楼栋看起来也很新：
小区内绿化率几乎可以和南京一些商品房小区相媲美，另外还在中央景观区铺设了塑胶路面：
每个单元两梯四户，单元入户的地面和墙面看起来也比较干净整洁，电梯里也没有异味：
买房君实探了一套建筑面积87平米的三房房源，套内几乎没有浪费面积，而且保养得也不错：
中介告诉买房君，这套房子就是精装修交付，房主之前出租出去了，现在报价225万，如果诚信想买，价格还可以再谈一谈。
另外，由于洲岛家园各楼栋交付时间略有差异，所以目前小区只有少量房源可以卖，而如果想要找满2年的房子，就需要和卖家商量，略微晚几个月再签合同。
不管从小区环境、价格还是交易细节，洲岛家园都有较强的优势，但在小区管理的细节上， 还是暴露了一些问题。买房君还是发现了一些问题，例如不少非机动车随便停放，在公共区域晾晒衣物：
小区门禁也形同虚设，即是没有门卡，买房君也可以随意出入，保安看到后也不上前询问。
尽管洲岛家园在小区品质上和周边商品房项目存在差异，但是却享受了同样的配套资源及规划。由于小区内入住率较高，不少居民常常在楼下遛娃聊天，生活氛围非常浓厚。
九龙湖：得房率超90%
成交量占区域1/3
近几年，九龙湖板块的二手房逐渐向百家湖靠近，万科金域蓝湾、新城玖珑湖、保利中央公园等盘的二手房已达35000-39000元/平米。在高档二手房云集的九龙湖板块，殷巷新寓虽然是“老破小”的拆迁安置房，但成交量非常大。
资料显示，殷巷新寓共8个小区，1-17#、69-92#2010年建成，18-41#、42-53#、93-123#、124-187#2002年建成，188-241#1995-2002年建成，房龄已有17-25年。从均价上看，殷巷新寓的二手房价格在20000元/平米出头，比周边高档二手房均价至少低了10000元/平米。总体算下来，殷巷新寓的二手房总价约150万左右，和动辄300-400万的小区比，入手难度低了很多。
在实探过程中可以发现，殷巷新寓存在着老小区的通病，例如小区绿地面积过少，几乎没有景观可言：
殷巷新寓每栋楼只有6层，密度很低，每个单元一梯两户，但没有电梯，楼道也比较破旧，随处可见小广告：
而在殷巷新寓周边，买房君还发现不少招租的小广告和二房东，看见买房君就上前询问是否要租房，可以说，居住在该小区的人群有些杂乱：
根据中介介绍，殷巷新寓根本没有物业，垃圾回收等管理全靠社区。另外小区没有地下车库，机动车和非机动车只能停在地面，停车费用交给社区。
虽然存在各种问题，但殷巷新寓得房率非常高，而且户型几乎没有浪费面积。买房君在一套95平的3室2厅的户型里看到，该户型两房朝南，且非常通透，即使房间里杂物较多，空间感也非常大。
中介告诉买房君，殷巷公寓的阳台不算在套内面积，公摊面积很少，而且每家都有一间地下室，所以得房率能达到90%以上，“地下室是算在产权面积里的，你可以拿它当杂物间，也可以出租出去，租金大概800元/月，还是很划算的。”
由地下室改建的修车摊
除此之外，殷巷新寓的生活氛围非常浓厚，小区周边云集了各种业态的底商，距离百家湖商圈和砂之船非常近，步行去地铁诚信大道站和小龙湾站也很方便，可以说占据了江宁最繁华的地段。
而从成交数据来看，从今年1月至今，九龙湖二手房网上有成交记录的共有34套，其中11套为殷巷新寓，占据了总量的1/3，可以看出，这个“老破小”还是很有竞争力的。
图源：安家在江宁
青龙地铁小镇：挂牌价不到2万元/平米
“南外学区房”总价不到150万
近期，青龙地铁小镇第一批二手房已经开始挂牌出让，恒大珑珺二手房挂牌价在30000-35000元/平米，但暂无成交记录。而在板块内的唯一拆迁安置房九乡雅苑在近期也有少量二手房陆续入市，挂牌价却不到20000元/平米。
从小区环境来看，九乡雅苑的绿化和人车分流做的都不错，但还是有车辆停靠在路边，且小区管理不严，任何人都可以随意进出。
每个单元两梯四户，肉眼上看，电梯间和过道都比较干净整洁：
和南京大部分拆迁安置房一样，九乡雅苑的户型同样几乎浪费面积且两房朝南，加上小区在近几年才建成，户型设计更加合理。
目前，九乡雅苑的置业门槛很低，一套67平米两室一厅的小户型房源总价约120万，对于南京刚需来说，小面积加上小户型可以减轻购房压力。
根据周边中介介绍，九乡雅苑2015年才建成，离满5年还差几个月，不然不会是这个价格，且房东一般要求首付5成以上，剩下的可以等到满5年后再做贷款。而当买房君问到学区问题时，该中介信誓旦旦地表示“和周边商品房一样，都是公办的仙林南外分校”，但最终是否会划入学区范围内，还要等学校建成运营。
结语：从以上三个小区来看，拆迁安置房小区的通病在于物业差、居住环境差、学区差这三个问题，这也直接导致了这些小区涨幅非常低，殷巷新寓2018年5月的挂牌价为22819元/平米，相较之下，甚至出现了微跌的情况。
但和市场上主流在售的新房相比，拆迁安置房在得房率和空间利用上具有极大的优势，一些“老破小”小区的得房率能达到90%以上，在南京二手房市场上具备了特殊的竞争力。
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