农业银行调降存量房贷利率新进展，多家银行谈存量房贷利率农行

“现有房贷利率调整是大概率事件。”招商银行行长助理彭在该行半年度业绩发布会上表示。

日前，农业银行、招商银行、中信银行等多家上市银行高管在业绩发布会上对现有房贷利率调整做出回应。一些银行表示，他们已经制定了降低现有抵押贷款利率的计划，但最终计划尚不明确。

研究人士认为，由于长期房贷定价“因城施策”，以及商业银行时间和地域带来的成本差异，很难有“统一”的降低房贷利率的动作。有分析指出，相比北京、上海、深圳等城市，非一线城市的存量房贷利率下调幅度可能更大空。

多家银行表示，已制定下调方案。

近日，中国人民银行明确指示商业银行有序调整存量个人住房贷款利率。8月29日，农行副行长李琳在业绩发布会上表示，“待相关政策和方案明确后，我们将抓紧制定具体操作细则，尽快完善合同文本准备工作，做好系统衔接，加紧系统改造调整工作，积极组织实施。”

招行行长助理彭也在业绩会上回应称，招行已经制定了相应的计划，但还没有最终的方案。中信银行副行长谢志斌日前在该行业绩会上也明确表示，对于可能出现的业务调整，已经做好了预案。

与此同时，多家银行高管表示，正在密切关注。

中国建设银行首席财务官柳荣表示，目前监管部门的具体细则尚未出台，银行也在沟通，出台后会对净息差形成一定的下行压力；华夏银行行长关回应称，正密切关注市场动向，有序推进后续相关工作；贵阳银行副行长李松云表示，该行将根据央行的政策要求，制定利率调整方案及相关细则。此外，多家银行也表示，近期提前还贷现象有所缓解。

券商中国记者注意到，近日网上流传一张交通银行“关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会”的通知截图。截图显示，交行计划于8月30日召开相关会议，要求财政部、互联网金融部、软件中心、测试中心等多个部门参加会议。

银行调整存量房贷利率之前就有先兆。8月21日，五年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.2%，与上月持平。

"存量房贷利率的调整已经迫在眉睫."民生银行首席经济学家文彬分析，目前新增贷款利率已降至历史低位，存量房贷利率预留用于加速存量房贷利率落地空以维持银行合理利润水平。

银行的“因城施策”很难。

虽然多家银行明确表示正在研究具体实施方案，但对于存量房贷利率的实际落地，仍面临诸多影响因素。

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李告诉中国证券经纪公司，“因为银行的股票抵押贷款是在不同的时间投放的。不同时间、不同地区、不同银行，房贷利率不尽相同，银行当时的资金紧张程度和存款端的资金来源也大相径庭。”他表示，商业银行调整现有房贷的过程可能会比较缓慢，调整幅度一开始可能不会太大。

招行行长助理彭在日前的业绩会上表示，目前还没有最终的方案，主要是考虑到很多需要考虑的因素。比如如何平衡“因城施策”与公平性、制度支持，这些因素在城市、分行、客户都是不一样的。对于下调现有房贷利率的影响，招行按照“乐观”、“中性”、“不利”三种情景计算了影响，结果显示总体可控。

中信银行副行长谢志斌也表示，从政策理解来看，各地房贷利率差异较大，对于存量利率的调整很难实行“一刀切”的管理政策。从调整的角度来说，也要考虑到银行的实际承受能力。

谢志斌透露，目前中信银行的房贷规模约为9500亿元，存量利率高于新利率的部分占6000亿元。假设这部分房贷每降低10BP(0.1个百分点)，将影响银行贷款收入约6亿元，影响净息差0.8BP，据一些主流券商研究机构估算，房贷利率每降低10BP，将影响全行业净息差约0.9-1BP。相对于行业整体影响，银行有一定优势，保持谨慎乐观。

李认为，银行降低现有按揭贷款利率的意愿较低，因为目前商业银行的净息差已降至1.74%的历史最低点。如果现有房贷利率要进一步下调，对银行的息差影响较大。因为央行已经提出要遵循市场化、法制化的原则，而银行作为商业机构也要遵循与借款人的合同，遵循合同法。

“由于调整的自主权在于商业银行，银行对报表的反应行动可能大于实际调整。”李还表示，调整存量房贷可以减轻购房者的月供负担，缓解银行提前还贷的现象。然而，此举不太可能扭转提前还款的趋势。基于两个根本原因:一是房价的下跌，而且是一个预期的长期趋势性下跌；另一方面，无风险收益率低于房贷利率。

非一线城市的下调幅度会更大。

央行数据显示，截至今年6月末，全国个人住房贷款余额为38.6万亿元。根据CICC分析师的计算，目前银行股票抵押贷款利率约为4.7%。假设存量房贷利率下调70bp至新利率4.0%左右的水平，按100万元房贷、等额本息还款计算，预计借款人每月房贷还款可减少7%左右。全行业每年可降低房贷利息约3000亿元。

不过，华创证券研究报告认为，预计符合利率调整的房贷比例有限，静态测算显示，房贷比例较低的中小银行受到的影响更有限。中信建投证券和中泰证券的分析认为，从客户的角度来看，不具备提前还款能力的客户议价能力有限，在与银行的谈判中能够获得的利润较少。

资料显示，2008年股票房贷利率下调时，由于当年“再贷款”盛行，银行为了争夺房贷业务，普遍选择股票房贷给予7折利率优惠。如今，与当时下调现有房贷利率时的贷款规模和政策环境相比，住房抵押贷款的定价已经发生了很大的变化。

招商证券银行业首席分析师廖志明此前撰文指出，目前的房贷定价机制采取了“三层定价机制”:一是国家层面，监管部门确定国家层面的贷款利率政策下限；二是在地方层面，各城市政府在国家政策底线的基础上，按照“因城施策”的原则，确定当地商业性个人住房贷款利率下限；第三，在商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。这些情况与上一轮下调时大相径庭。

从存量房贷利率调整的可能路径来看，廖志明认为，可能的方案是:存量房贷增幅高于当前区域最新增幅的，房贷增幅可能下调至最新水平，低于最新增幅的增幅保持不变。由于房贷利率需要遵循区域下限，现有房贷利率低于当前当地新利率是不合理的。银行为了推动房贷利率的调整，可以在手机银行和网上银行设置调整申请链接，让客户自主申请或线下申请，操作难度很大。

另一方面，廖志明预测，由于近年来北京、上海、深圳提高房贷利率的政策保持稳定，如果按照区域政策，大部分“北上广深”房贷客户可能无法从房贷利率下调的存量中受益，“北上广深”以外的地区可能受益明显。近年来，广州大大降低了分数。数据显示，96个城市，执行利率普遍在3.7%-4.0%左右。

李也表示空对于“北上深”的下调幅度可能不大。广州2021年上半年房贷利率一度接近6%，有一定下调空间。也就是说，除了这几个一线城市，降息受益的空可能比较大。

专栏主编:秦虹文字编辑:董题图来源:上官题图图片编辑:曹丽媛

来源:作者:中国券商

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