中国时报记者冯北京报道。
6月27日，端午假期过后，在北京工作的杨女士在朋友圈看到了房产中介发来的好消息:房贷利率下降了！
但她还是决定当天联系贷款经理，预约提前还贷。很快她得到了回复，贷款经理帮她预约了三个月后，也就是9月25日还款。
"虽然我多等了一会儿，但我感到轻松多了。"杨女士在接受《华夏时报》记者采访时介绍，2020年在老家蚌埠买了一套两居室。此时贷款利率为5.88%，几乎是最高点，LPR的下调对于她的股票客户来说只是杯水车薪。
6月20日，时隔9个月，贷款市场报价利率(LPR)迎来下调。随后，许多城市的个人住房抵押贷款利率相应调整，新增贷款跟随LPR普遍下调10个基点。
在房贷新利率持续下调的同时，存量房的利率调整幅度很小。即使选择浮动利率，一般也要在LPR的基础上再加点。
《华夏时报》记者在调查中发现，2019年至2021年，多地房贷利率连续多轮上涨，不少购房者的贷款利率超过6%，LPR需要提高100个基点以上。
很多利率很高的购房者都在想办法降低贷款利息，有的是“贷”给公积金，有的是拼命用低息的商贷和消费贷代替房贷。
你还得等三个月才能提前还款。
“三年前我就想着钱怎么花，想着留在手里会贬值，就在老家给自己买了房子。疫情三年了，我现在只想省钱。”杨女士在北京有一份稳定的工作。虽然她并不担心失业，但不断降低的绩效工资让她在过去的一两年里感受到了存钱的重要性。
为了最大程度的“留钱”，曾经崇尚消费主义的杨女士开始学习理财，但效果并不理想。
“该基金刚刚能够收回其资本。现金产品利率2%左右，一年以上理财收益3%。”杨女士说，她万万没想到，收益最高的竟然是一笔刚刚到期的定期存款，但本月初，存款利率也降了。
由于没有更好的投资方式，杨女士从春节开始就一直有提前还贷的想法，但端午假期前，她一直犹豫不决，最终让她想法落地的助推器是银行房贷利率的下调。
“我买房的时候利率是5.88%，2021年涨到6.10%。现在同一家银行的利率已经降到了3.9%。”她给《华夏时报》记者算了一笔账。她从蚌埠当地一家城商行贷款近50万，期限25年，每月还款3300元左右。如果按照目前的新增贷款利率计算，同样的金额每个月可以少还740元，25年可以省下23万左右。
她自嘲是“大委屈”。虽然存量房贷利率也会随着LPR的下调而下降，但调整不仅滞后，而且幅度也不大。
经过前两年的调整，杨女士目前的房贷利率为5.53%，每月可以少还30元。所以她决定“存几年再苦几年，先把商业贷款还了，减少利息支出”。
2020年8月，存量贷款定价基准转换也如期完成。根据央行披露的数据，94%的现有个人抵押贷款被转换为参考LPR定价。根据合同约定，现有房贷客户的年实际房贷利率与利率重定价日前的最新LPR相关，但需要注意的是，增加的部分不会改变。
2019年至2021年，房贷利率经历了多轮上涨。根据合同，此时很多购房者的房贷利率要在LPR的基础上提高100个基点以上。尤其是2021年，很多地方的银行贷款年利率都上浮了6%。
“我的贷款利率相当于LPR加125个基点。我也看到有网友要加157个基点。LPR下调后，利率仍然很高。”杨女士说。
以消费贷款和商业贷款替代抵押贷款
和杨女士面临同样情况的人不在少数，不同的是，周先生选择了“铤而走险”，用消费贷款代替高息房贷。
“我知道不合法，但只要把房贷换成消费贷，就能省下一笔钱。”周先生形容他们是一群站在山顶上的人。他告诉《华夏时报》记者，今年很多银行工作人员打电话或发短信推销消费贷款，利率确实很低，而两年前买房时的贷款利率高得离谱。相比之下，他们被感动了。
周先生介绍，他在某股份制银行华东某支行申请了消费贷款，利率3.4%。资金到账后，他把钱全部存到朋友的卡里，然后转到自己的还款银行卡里。
“银行宣传中有利率更低的产品，2.85%左右，但我没有申请额度。”不过，周先生对目前的消费贷款利率很满意。他告诉记者，“3.4%的利率代替6.1%的利率，适用于任何计算。”
《华夏时报》记者调查发现，除了用消费贷代替房贷，很多购房者都用商贷代替了。相比前者，个人经营性贷款利率普遍较低，催生了“放贷”这一中间业务。
事实上，监管部门已经禁止“商贷”和“消费贷”非法流入楼市。根据监管要求，银行与消费者之间的借款合同会明确约定借款用途。如果银行发现经营贷款和消费贷款资金未按合同约定使用，最终由消费者承担违约责任。
上海金融与发展实验室主任曾刚表示:“信贷资金非法进入房地产市场一直是金融管理部门严格监管的领域。一旦发现贷款在房地产领域被挪用，将立即收回贷款，降低授信额度，并追究相应的法律责任。同时也会对借款人的征信产生影响。”
此外，一位银行工作人员也向《华夏时报》记者提到，操作短期贷款替代长期住房贷款，看似“省钱”，但风险很大。大多数经营和消费贷款合同将每一到三年续签一次。如果银行贷款，客户将面临更大的资金周转压力。
"谁能保证未来的利率会如此之低？"同时，上述工作人员提到。
“我最怕放贷和拒绝续贷。”对此，周先生也是忧心忡忡。他告诉《华夏时报》记者，好在自己借的资金不多，希望这几年能尽快还贷。
商业贷款转公积金可能成为一种趋势。
或许是比杨女士和周先生更“幸运”吧。家住吉林的李楠6月中旬刚刚成功办理了“企业对公”。所谓“商转公”，就是将购房者的商业贷款余额转为住房公积金贷款。
“从提交材料到办理完毕，用了40多天，感觉很顺利。”至此，李楠80后房贷利率从原来的4.8%降至3.1%。他告诉记者，自己的收入并没有增加多少空，现在感觉压力小了很多。
今年2月刚离婚的李楠认为这是他近期最“幸运”的一件事。他特别提醒，如果离婚，需要带离婚证。如果他需要离婚协议，可以咨询当地银行。协议中标注的赡养费金额属于个人债务，也应计算审核。
“还好我的收入够用，贷款总额不高，维护费也没有影响到审核进度。”李楠声明，“以后，每个月可以少交500元。虽然看起来不多，但毕竟要20年，至少能省一辆车。”
《华夏时报》记者从吉林省住房公积金管理中心网站看到，2022年11月29日，该地区启动商业性个人住房贷款转为住房公积金贷款试点。
此外，近两年，陕西、江苏、云南、广西、河南、安徽、湖南等省的三四线城市密集发布“商转公”新政，符合条件的购房人可将较高的商业贷款利率转换为较低的公积金利率，降低月供成本。
一般来说，“商对公”可以选择“先还后贷”或“抵押令”的方式。其中，“先还贷”是指公积金中心同意“商转公”后，购房人以自筹资金还清商贷并办理相关手续，再由公积金中心发放贷款。
“顺序抵押”模式是指借款人未结清商业贷款，原银行同意增加公积金中心为该房屋的第二抵押人，由公积金中心发放贷款偿还借款人的商业贷款，还清后再解除原商业贷款抵押。
“有些地方只能先还贷，但吉林可以二选一。如果我直接在银行办理房贷，就不用过桥了。”李楠补充说，这也是他感到“幸运”的一点。
此外，关于北京的情况，《华夏时报》记者从住房公积金管理中心网站的回复中了解到，目前北京还不能办理“商对公”业务。
将商业贷款改为公积金贷款，实际上是银行与公积金中心之间的债权转让。公积金贷款和商业贷款是两种不同的贷款。贷款的主体、对象、利率、审核、担保都有很大的不同。
住房公积金管理中心表示，部分省市开展“商贷转公积金”业务主要是因为其住房公积金个贷率和资金利用率相对较低，而北京住房公积金个贷率和资金利用率一直处于较高水平，暂时不符合开展商贷转公积金贷款业务的条件。
关于股票贷款利率的争议
在杨女士看来，利率下行的趋势不会改变。至少短期内，现有房贷利率和新房贷利率的差距会越来越大，而房价不会上涨。提前还贷，也是“高层”购房者的一种自我心理安慰。
今年以来，大量已有房贷客户在互联网平台上呼吁降低已有房贷的追加点数，也有不少专业人士支持引导银行适度降低已有房贷利率。
在智联招聘首席研究员董希淼看来，降低部分股票房贷利率有“一箭三雕”的效果。
他对《华夏时报》记者表示，首先，有利于降低借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康稳定发展；同时，有利于缩小现有房贷与新增房贷的利差，减少居民推提前还款和非法“放贷”行为，为银行留住优质房贷客户；此外，还有利于减轻居民住房消费负担，促进居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。
著名经济学家任泽平也指出，降低现有抵押贷款利率将有利于宏观经济，提振消费者信心，扩大内需，促进中国经济复苏。也会促进购房信心的恢复，让消费者打消对房贷利率未来可能继续下降的担忧，有利于房地产行业的稳定。
不过，也有业内人士认为，存量房贷利率的调整需要谨慎，直接降低存量房贷利率对银行业的影响不容小觑。
截至2022年末，居民住房贷款规模已达38.8万亿元，约占全部贷款的18%。面对如此庞大的贷款，现有房贷利率的调整，会对银行的收入、利差等指标产生较大影响。
就目前而言，银行利差已经“处于警戒区”。更让业内人士担忧的是:股票房贷利率下调真的能起作用吗？
民生证券首席宏观分析师周俊志曾在研报中指出，调整股票房贷利率是“治标”而非“治本”。
根据研究报告中的分析，降低现有按揭贷款利率并不能解决住宅部门缩表的问题。降低现有按揭贷款利率可以遏制“借新还旧”的违规操作，但在经济增长尚未企稳、资产回报率普遍较低的情况下，居民仍有提前还贷的冲动。
此外，有分析称，消费贷款和商业贷款违规流入楼市是一个长期问题。如果我们试图通过缩小按揭贷款和商业贷款之间的套利空来抑制居民的套利行为，那么如果未来商业贷款继续下降，按揭贷款还会继续下降吗？
如果现有房贷利率下降，你会提前还贷吗？对于这个问题，杨女士想了很久却无法给出明确的答案。
“这是一种契约精神。”杨女士告诉《华夏时报》记者，虽然心里会不平衡，但交易就是买，留手。简而言之，她现在想的是“把钱还了，心里就彻底踏实了”。
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