近期地产政策，房地产政策拐点

上海:楼市热度难减。

在流动性泛滥、投资渠道受限、住房供需失衡的情况下，上海楼市高位运行是大概率事件。

《财经》记者陈深史志良/文

价值32亿元的房产在短短几个小时内售罄。上海虹口区瑞虹新城六期第二批房源开盘。相比去年10月份的第一批房源，同样的楼盘在短短4个月内居然上涨了13%。

这并非孤例。易居研究院数据显示，2015年上海楼市涨幅惊人，年均涨幅17.6%，最高面积达到60%。随着高房价和购房者恐慌情绪的蔓延，日本CD层出不穷。

流动性过剩和供需失衡推动了上海此轮房价上涨，高杠杆、投机炒房、中介乱象等问题出现。

需求和价格已经被严重透支。如果没有有效的调控政策，楼市一定会火爆。

疯狂的楼市

“思想变了，一切都变了。”

“早知道房价一下子涨这么快，我去年贷款多少应该能拿下这套房。”刚刚工作三年的陈郁告诉《财经》，她和父母从去年开始就一个接一个地找房子。她住在外环浦东金桥，为了工作方便，打算在城市内环加一套一居室。从到处的二手房中，看中了静安区一套七八月份的老房子，总价250多万。1997年建的老房子比较老，但是位置不错。年初至今涨了10%左右，那里牛市5000点的余温还在。上海楼市刚刚回暖，大部分人还是持观望态度。

然而，在与房东协商价格的过程中，陈郁遇到了很多麻烦。楼主反复跳价，一开始想加5万。陈郁同意了，但房东不肯卖，一个月就涨了15万多元。房东们频繁地给他们看中的几套房子涨价，他们还打算在浦东换成大户型。房东看到房子一路上涨，自然坚持自己的房子。

这一折腾一直拖到2015年底，当时上海楼市已经疯狂了。静安区元花园以略低于市场价的价格发布18套小户型次新房。数十家中介机构带来了数百名买家，他们在元风华的繁华总部排起了长队。中了彩票才有资格买房，楼上签了18个名额。他们还没来得及看一看，所有的房子都卖完了。总价近500万元的房子以惊人的速度成交。几个月后，链家上挂的价格比进货价涨了近50%。

位于瑞虹新城附近的一家链家中介告诉《财经》，他们负责的区域只是个位数的楼盘，晚一天就能卖出两套二手房。这在几年前是完全不可想象的。

多位受访购房者表示，买房对他们来说似乎已经成为一种冲动消费，一天甚至几个小时就能决定。签完合同后，他们“有点迷茫”，想不出这个决定是对是错。房价要涨的论调正在加速这一轮疯狂，购房潮把大家都往前推了一把。

外企白领李玲2月底在浦东买了一套房子。过了两天，总价涨了26万。她直言，“这种感觉以前也有过，去年年初闭着眼睛买股票的时候。”

房价上涨的同时，开发商拿地、开发房地产并不积极。今年2月，供应面积已经比2015年最高点下降了90%。上海很多楼盘年前就停售了，隔几个月再推一次。新房每平米均价不是很高，但都是总价惊人的大户型。

二手房市场混乱，炒房，房东随意跳价，价格直逼新房市场。新房难找，动辄几千万。房地产开发商不开发土地，或者改变土地性质来增加住房供应。房地产市场的供给端在等价卖。没人知道会涨到什么程度，大家都深信房价会一路上涨。供给严重失衡导致需求方如同待宰的羔羊，房东只能坐地起价。

“思想变了，一切都变了。”中原地产高级经理欧邓告诉《财经》记者。

在流动性过剩、供应不平衡的市场愈演愈烈的情况下，韩毅中国区总监张华东对《财经》表示，一些不规范的中介行为在推高房价方面起到的作用不容忽视。

去年，链家推出了限时“签约补偿”服务，即与房东签订独家代理协议，帮助房东在限定时间内以约定的市场价出售房屋。如果链家未能按时完成交易，将向房东支付500元至5000元不等的赔偿金。同样，如果房东不履行约定，也会支付一定金额给链家作为服务费。

Euroden认为，限时签赔的服务是以前独有的，极有可能成为抬高房价的推手。通常链家的房价会比其他中介高出5%左右，但当独家代理的数量达到一定比例时，就可以操纵价格，甚至垄断某个小区的房价。

当地人王雪需要先卖掉他的80平方米的公寓。这房子很受欢迎。挂了两天就有人来买了。买家交了定金，但提不出余款，只好作罢。结果中介拒绝归还业主的房产证，声称房产证只能用钱赎回。买家给了几万块钱，中介还是不肯退。最后，王雪不得不支付数千美元来媾和。

上海的楼市已经从买方市场变成卖方市场，甚至变成了中介市场。房价一路飙升，在这个过程中，任何风吹草动都会引发蝴蝶效应。

杠杆助力

银行信贷是房地产市场的杠杆之一。P2P或者中介推出的互联网金融产品，比如首付贷，挑战了银行的房贷安全线，增加了楼市的杠杆。

欧登告诉《财经》，他经手的所有客户都要向银行贷款买房，至少有60%的杠杆。

在外资银行做房贷业务的刘方全也证实了这个数据。相应的，在房价上涨的周期中，银行也更愿意放贷。房贷是抵押贷款，房子违约后可以拍卖。在这一轮涨势中，对银行来说是一项稳健的业务。而且房贷一直是银行贷款中资质最好的。小刘工作的半年时间里，坏账为零。

央行上海分行数据显示，2016年1月个人住房贷款新增346亿元，比上月多140亿元左右，比去年同期多243亿元。上海1月房地产总成交量为480亿元，银行贷款对成交量有滞后作用。但据估计，银行信贷杠杆约占总交易量的60%至70%，在合理范围内。与香港、纽约等发达城市相比，80%左右的银行杠杆率仍略低。

但与过去几年相比，住房贷款增长较快，处于高位运行状态。2012年月均住房贷款只有15亿元，2011年是18亿元。快速上涨的房价是新增贷款量猛增的原因，但银行信贷占比并不高。

房价收入比是衡量居民收入能否支撑房价的重要标准。易居研究院研究总监严跃进表示，如果房价收入比超过6，就可以视为泡沫区。2015年全国房价收入比7.2，上海21，遥遥领先全国水平。这说明房价在上涨，普通人不吃不喝也要20年才能买得起33平米的房子。

银行信贷是房地产市场的杠杆之一。P2P或者中介推出的互联网金融产品，比如首付贷，挑战了银行的房贷安全线，增加了楼市的杠杆。按照目前上海首套房最低首付30%计算，购房杠杆比例为3: 10。在此基础上，如果通过首付贷降低一半首付，购房杠杆率放大到3: 20。搜房网房天下财经网站数据显示，首付贷是最受欢迎的贷款产品，有近20万人投资，且贷款额度没有限制。

此外，中介资金等影子银行层出不穷，加剧了楼市杠杆波动。链家融资平台自去年4月上线以来，每月成交额十几亿元，今年1月达到25亿元。多为普通购房者借贷的短期金融产品，用于房屋交易过程中的回赎、尾款支付、过桥贷款等资金。

中介过桥贷等属于信用贷款，贷款利率都在10%以上，存在潜在的违约风险。以链家首付产品为例。2015年整体规模3亿元。目前已经还了1.8亿，余额还有1.2亿。

监管层也在加强对中介首付贷的风险控制。截至3月8日，链家、我爱我家等房产中介的首付贷业务已经暂停。

央行行长周小川此前表示，中国个人住房贷款占银行总贷款的比例较低，未来可以给予银行更大的自主权来决定具体政策，包括定价和调整首付比例。监管层对银行贷款放松的倾向明显，银行信贷的放开也可以降低监管不好的小额房贷业务的风险。

然而，戴德梁行华东区综合住宅服务总监吴慧敏对《财经》表示，不管是刚需还是改善型需求，上海30%的首付都是底线。如果越过这条警戒线，极有可能成为次贷危机的温床。

多级杠杆高，无疑推高了上涨楼市中的风险。中介的场外配资可能会通过促进成交量来推高房价，但是，并不能控制这一轮的价格上涨。首付贷的出现早在几年前就开始了，之前民间借贷遍地都是。说到底，是飙升的房价逼疯了一批首付贷。

政策困境

新房供应紧张，价格上涨也带动了二手房市场，二手房的暴涨进一步推高了新房的成交价格。

近年来，货币超发导致流动性过剩是一个宏观背景。广义货币增速太快，人们只能把钱从银行取出来投资，国内投资渠道有限。股灾之后，唯一的出路就是楼市。

在过去的半年里，上海的供需形势也很紧张。库存方面，截至2016年3月6日，上海商品房库存为10537184平方米。以过去半年(2015年9月-2016年2月)商品房月成交面积(1419397平方米)计算，去化周期为7.4个月。从2015年11月开始，市场已经连续4个月供不应求。2016年2月供需比仅为0.19∶1，为2011年购买以来单月最低值。

在此背景下，上海土地市场出现飙升。近半年来，土地拍卖市场频频出现高溢价地块。成交的73宗地块中，有25宗溢价率超过50%，11宗溢价率超过100%。比例比去年同期高出15%左右。楼面价高于周边在售楼盘均价的情况屡见不鲜，在相当程度上刺激了客户的购买情绪。

新房供应紧张，价格上涨，也带动了二手房市场。二手房的暴涨进一步推高了新房的成交价格，市场情绪在周期的刺激下变得异常高涨。

全国“两会”期间，如何抑制房价再次成为焦点。住房和城乡建设部部长陈表示，将在严格执行限购和差别税收优惠政策的基础上，增加土地供应面积。吴慧敏表示，上海核心城区可开发土地稀缺，即使有地块拍卖，楼面价也会居高不下。土地供应的增加将主要集中在郊区的土地，但由于过去半年土地市场高位运行的惯性，新增土地供应的拍卖仍将保持较高的溢价率。

上海出台了《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，主要针对增加小户型比例，特别是在中心城区，意图提高中心城区的土地利用率。但从近五年的市中心项目成交情况来看，在面积较小、总价可控的情况下，很有可能出现单价上涨。此外，市中心的基础设施饱和度已经很高，增加了市中心住宅的容量，势必对基础设施提出更高的要求。

在上海，增加供应作用不大，政府只能在首付和限购上做文章。吴慧敏认为，在全国降低首付和利率的背景下，上海仍有可能适当提高改善型住房的首付比例和利率；在限购方面，也可以增加买房的社保年限，以面对在上海工作生活更稳定的购房者。

至于更大胆的措施，比如改革土地拍卖制度，开征房产税，在这轮楼市降温中并没有起到直接作用。

戴德梁行的判断是，如果2016年GDP保持7%左右的稳定增速，并且通过各项调控政策将房地产市场增速控制在这个增速之内，那么房地产市场仍将在可控范围内稳步上升。未来增长和政策调整的效果如何，还有待观察。

温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。

原文地址"近期地产政策，房地产政策拐点"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/230765.html。