我是武汉的方姐，资深房产投资专家。你久违的房屋战略家，为一万人提供了最佳解决方案。芳姐不像其他自媒体，你想不通！方姐属于实操派，只说对你最有用的操作和建议。
关注“武汉方杰”微信微信官方账号进入知识星球提问。以下精选问答来自“武汉方杰”知识星球:你好，方杰，如果你买房子是为了投资，打算几年后卖掉，贷款方式是用平均资本好还是等额本息好？请有空帮忙分析一下。谢谢您们。
回答:买房贷款为什么选择等额本息而不是平均资本？
以基准利率为4.9%，期限为10年(120个月)的100万元贷款为例:第一个月还本付息10557元，平均本金12416元。
1.同样，如果你锁定一笔贷款，平均资本将比相同本金和利息的每月贷款多支付20%。如果把这里的20%换成同样的本息，就意味着你可以借120万元的贷款，用空，就会增加20%的支出，浪费现金和现金带来的机会。
2.有人说平均资本中的月供逐年减少，也有人说平均资本中的月供总额小于等额本息。可以，但是10年的贷款谁来还？况且现实中往往是30年。先定量后定性。利率是个位数，贷款是几百。即使按照10年期限计算，在第56个月按月支付之前，等额本息也不会超过平均资本。如果按照30年期限来做房贷，那就是第十年了。事实上，大多数人到第五年，房子已经翻了一倍。
3.为什么很多人还是觉得平均资本比等额本息好？最重要的一点是因为我们的观点:通货膨胀率通常保守地计算为12%。我们用通货膨胀率(每月1%)乘以当前的月供，得到真实的[货币值]，[货币值]就是真实的[月供]。一旦加上通货膨胀，逻辑就变得清晰易懂了。与无通胀相比，我们的月供在以肉眼可见的速度缩水。按照【币值】计算，第一个月等额本息为10557元，平均本金为12416元。月末匹配本息3192元，平均资金3037元。
结果如何呢？
1.平均资本的总月供大于等价本金和利息。
2.平均资本早期消耗现金多，月供压力大，消耗机会多。
3.买房一开始很难，平均资本可能是压垮你的最后一根稻草。
问题:请问小美人，我妈今天60了，户籍在老家。可以接力贷款吗？我已经有套房了。
回答:接力贷的前提是有购房资格，所以第一步是把户口转到武汉。60可以做，我可以借多少年？打电话咨询农业银行。
问:方杰昆明规划是看好巫家坝还是看好滇池会展？投资，昆明一万三以下能进吗？你认为昆明的下一波增长需要多少年？昆明可以投资吗？
回答:昆明是一座神奇的城市。虽然可能不在前20名，但其战略地位毋庸置疑。如果是本地人，我觉得可以精耕细作，与昆明同生共死。
领域只是想配置资产，我觉得没必要在这里长期放大仓位。
问题:万达在大连市政府附近的物业考虑出售给杭州。未来两年还会有增长吗？感觉现在大连的势头不是很明朗。谢谢你。
回答:是投资，还是把事业搬到杭州，选择被低估的城市，被低估的板块，被低估的房产？
杭州是有吸引力的，虽然也会涨，但现在房价已经体现了对美好未来的预期，在5-10年的长周期内不会有超额收益。自住可以买，投资建议不限，单价低，城市能级高。沈阳，不限购的二手城市，只需要半年，优质板块上涨30%。这只是价值回归，涨到3000元后交易依然活跃。
问题:芳姐，你能推荐一下武汉有哪些办理按揭贷款的银行吗？或者有什么靠谱的中介吗？我在丁字桥雄楚大道附近有一套95平米的全房，今年刚交房。然后我名下有一些小额贷款，但是我可以自己还。
回答:要看个人的具体情况。只有最合适的政策，没有最好的银行。个人消费贷款最长可抵押10年，商业贷款最长可抵押20年。每个产品和要求的利率都不同，从6.1%到12%不等
问题:顶楼优惠多少？你被歧视了吗？主要原因是夏天太热了。你会买顶层公寓吗？
回答:大部分不喜欢。一般他们都是打八折买的。夏天热不是问题。我很喜欢顶楼。
问题:方姐你好，请问老爷爷婚前以老伴名义买房？可以夫妻身份把农村户口转到武汉，老婆的房间有记录。jlh老婆婚前的房子跟我有关系吗？离婚后我还需要它吗？农村户口转到武汉，以后就转不回来了...武汉户口的优势是否大于农村户口？农村的房子被拆除了...农田也被征用。
答案:1。婚前的房子与你无关。2.是刚需。农村拆完了就没指望了，搬去武汉吧。
问题:知识星球文章的精髓《房子裂变的具体操作方法:一变二，二变四》，思路很清晰，有几个细节:市值200-70+30 = 160，30的贷款是从哪里来的？在并发方式中，如果你一次买两套，你会得到第一笔贷款。实践中可以吗？如果后期征信报告发现有两笔房贷，其中一笔会要求提高首付吗？
答:1.30是自有资金。2.并发可以操作，限城不能操作。并发是指当你申请第一笔房贷时，你的征信信息更新有延迟。大概需要1.2个月，利用这个缓冲期可以再申请一次房贷。并发只能在同一个银行操作。只要做了就不会被发现，银行也不会主动翻旧账。这个操作可以让你用第一套名额买n套房！
后续:我也想问一下吃鸡蛋不杀鸡的做法。如果我能把第一套房子的140万房贷拿出来再买一套，再买一套的时候已经有140万贷款了。预计月供在9000万-11000之间。第二套和第三套可以一起买吗，但是担心流水覆盖不到两倍？
回答:不用担心月供的问题，可以做假流水，从房贷中划出一部分钱来支付月供，剩下的作为首付。
提问:方姐你好，我手里有一颗230的子弹。我在北京，纠结在武汉和北京买房。但是，没有北京户口。不知道孩子买房后上学还是回武汉。挺纠结的。
回答:北京用54条法律打破限购，或者工作居住证。
家里在北京，笋子淘光了，剩下的子弹在武汉买。北京有很好的私塾学生，也有很优秀的老师，可以进行课外教学。所以成绩好，升学率高。私立学费贵，能挤进第一梯队，未来优势毋庸置疑。公立第二梯队是普通家庭的最佳选择。适度，平衡，中庸，才是好的生存之道。天津高考可以是保底选择。
问题:白沙洲保利上城精装房值得入手吗？投资
回答:精装房要准备毛坯，勉强在一万五以内
问题:房姐，根据市场价格，哪些区域升值潜力较大？或者下一波洪水灌溉，去哪里买都差不多？
回答:很难预测，但是行业在武昌，高科技行业的高收入者在武昌，oldmoney在汉口。感觉年轻人多的地方最先下手。看看年轻人的刚需板块。
问题:方姐姐你好，我看到你回复要首付，在星球上过桥？延迟流量，这个具体怎么操作，能详细说说吗？在星球上没有找到相应的文章。另外，按揭买房的话，前面说了要改核操作，避免首付的嫌疑。可以换直系亲属吗，还是只能做朋友？
答:延迟流要配合远期合约。签订长期合同非常困难。当市场不好，或者房子的物理条件不好，或者房东不急着卖房，就有较大概率拉长周期。但是行情不好的时候大部分人都是空军队，现在行情很好，也有抢便宜房的情况。大部分新手不喜欢房子本身条件差，可能不适合你第一次按揭贷款。而且便宜的房子多是业主卖的，大部分人还是想要便宜的房子。在这种情况下，你只能孤注一掷，全身心地投入，从每一步开始，提前为每一步做好铺垫，想办法拖延。
拖延症的清单必须是肉搏战。我们默认业主反悔，不配合，我们赔钱。我们每一步都很被动，但每次都要沮丧。签远期合约相当于赌博。当你赌上你的生命时，你必须独自战斗。除了你谁都可以当核科学家，亲戚朋友都可以当核科学家。
问题:房姐你好，请问汉北西苑二楼81平米单价9500，中层111平米单价也是9500？从投资角度看哪个好？
回答:不要买中间那层，5层以下，后面卖了会有优惠。
问题:我已经有40元贷款了。老公买150元房贷还能贷款吗？家庭月收入1.8。
回答:可以借钱，刷流水。
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很多人给我留言提问，但是芳姐精力有限，不可能全部回答。
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