“我们是严格按照政府的要求来做的，不存在内购。”对于市场传来的内购消息，西山锦绣府一位负责人告诉中新经纬客户端。西山锦绣家园是北京100多个“限竞房”项目之一。由于政府限价低，与周边二手房每平方米有1 ~ 2万元的差价，这个项目“先卖不出去”。
西山锦绣屋展示中心沙盘受访者供图
2016年以来，北京出现了“限房价竞地价”地块，在限售房价的基础上竞价土地出让价格。与共有产权房不同的是，“限竞房”仍属于商品房，购房者只需满足北京的限购条件即可。
套利空的存在，造成了北京少数“竞房”项目“僧多肉少”的现象，部分楼盘也采取了摇号选房的策略。与其他城市的摇号政策不同，北京的“限竞房”摇号是在开发商主导下进行的，难免会出现内部购房、捆绑等未经证实的消息。在一些购房者看来，限竞房的“网络名人”房产能否公开、公平、公正地出售，是他们目前最关心的问题。
内购消息不断，项目负责人否认。
西山锦绣公馆的开发商是北京紫光科城科技发展有限公司(以下简称“紫光科城”)。调查资料显示，紫光科城有两个法人股东，一个是紫光集团旗下的公司，另一个是紫光集团董事长赵卫国名下的一家民营企业控制的公司，他是紫光科城的控股股东。
2017年11月，紫光科城以总价72.6亿元竞得上述位于北京市海淀区西北旺镇亮甲店村的地块。按照当时的限价规定，该地块商品房销售均价不超过58622元/平方米，最高销售单价不得超过61554元/平方米。
2017年是北京房地产市场的高点，西山锦绣府销售均价在5万元以上，与周边二手房价格形成了巨大的差价。然而，一年多过去了，项目迟迟未入市，引来不少购房者的遐想。这期间，各种消息不断传出。
到今年8月初，一个名为“西山锦绣公馆”的H5链接开始在京购房微信群里传播，里面介绍了项目的位置、建筑风格、户型等。在H5的最后一页，有一个市场调查的条目。在“公司名称”一栏，有十几个紫光公司名称的选项，在“办公地点”一栏，也有紫光公司办公地点的选项。链接传开后，不少北京地产大V和购房者质疑紫光柯城私下内部销售项目。
根据科控股公司的数据，如今西山锦绣公馆所在的西北繁华区周边二手房价格大多在7.4万元~ 8.2万元/平方米，其中豪宅项目西山一号院价格为10万元/平方米，较早建成的东新苑、东旭苑等老小区价格为6.6万元/平方米。西山锦绣府住宅项目，面积有89平米、155平米、180平米。如果在这个项目买一套单房，至少有百万元的收入。
中新薛经纬于飞摄西山锦绣府项目施工现场
8月份以来，中新经纬客户端所在的多个购房微信群中，都在讨论该项目的疑似内购问题。近日，中新经纬客户端在西山锦绣府项目所在地看到，吊车等施工机械已经在紧张施工，不时有运输车辆进出。一名工人说，正在挖基坑，正在建工人的活动板房。
或许是为了回应外界的质疑，9月4日，西山锦绣屋展示中心首次对外开放，但何时、如何出售仍待定。9月6日，西山锦绣府项目一位负责人在接受中新经纬客户端采访时表示:“我们是严格按照政府的要求在做。紫光内购不存在，但我们正在做内部调研，对市场进行摸底。紫光员工也是买手，就是想看看产品和客户的匹配度，指导我们的营销工作。”
北京市海淀区房管局一名工作人员告诉中新经纬客户端，他们之前已经注意到网上的一些消息，已经主动找开发商谈话，要求公平公正销售。
开发商主导摇号，如何保证公平？
资料图中新经纬、薛摄北京某小区外景
有分析认为，根据西山锦绣府与周边的差价，这个项目后续销售可能会比较顺利，不排除摇号选房的可能。西山锦绣府上述负责人表示，目前该项目尚未取得预售许可证，未来如何销售，要听从住建部门的安排。
部分热销楼盘实行摇号选房，成为保障购房者公平公正购房的手段。2017年、2018年，上海、杭州、成都等多个城市相继出台摇号选房政策。2018年4月，杭州发布通知称，商品房项目应当由公证机构主持摇号销售，房地产开发企业应当一次性公开销售全部房源，不得分批销售。
北京的共有产权房一直采取严格的摇号选房政策。根据规定，在区住房和城乡建设委员会(房管局)的监督指导下，共有产权房的开发建设单位将对符合条件的家庭进行公开摇号，确定选房顺序。摇号应使用全市统一的摇号软件，摇号结果应在区住房和城乡建设委员会(房管局)官网和销售现场公示3天。
虽然北京多个限竞房项目已经公开摇号销售，但限竞房的具体摇号政策并未公布。有媒体2018年4月报道，北京竞限价房将大规模实施摇号选房。但如今，摇号选房只出现在个别热销项目中。
中新经纬客户端注意到，由于限竞房项目摇号选房政策不明确，北京部分热销楼盘经常传出摇号不透明、内部购房、捆绑装修、车位、储物间等新闻，购房者也抱怨摇号概率低。2018年6月，作为北京市首批取得限竞房预售证的瀛海府、金樽河项目，虽然在开盘销售时均采取摇号方式，但北京市住建委在检查中发现，两个项目因公示信息不全等原因被立案调查。
一位不愿具名的房地产分析师对中新经纬客户端表示，北京限竞房项目没有统一的摇号政策，开发商主导摇号选择。海淀区房管局上述工作人员表示，是否摇号由北京市住建委决定。对于一些关注度高的楼盘，习惯上是通过摇号选房。这位工作人员还说:“政府不会干预摇号。项目采用公平抽签的，公证处会监督。”
上述分析人士也表示，为了达到更好更快的效果，开发商主导下的摇号选房在一定程度上成为了筛选购房者资质的手段。比如有充分资金实力的客户，比如有意愿购买车库的客户，首先要摇号选择好户型，资金周转和公积金贷款需要时间的客户排在后面。开发商这样做也是不公平的。
一些城市为了应对开发商在摇号中的人为排名，要求参与摇号的楼盘向刚需人群倾斜。杭州规定对“无房家庭”进行倾斜，提供一定比例的住房保障；成都要求，商品住房要按照“货币化安置户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序排序，按顺序选房。
市场在走下坡路，大部分竞争房源的销售都不理想。
中原地产研究中心数据显示，2018年6月10日起，北京市限竞房项目60个，共计92期，供应住宅套数达到42979套，但仅18788套完成网签。限竞房网签均价48933元/平方米，网签完成率仅为43.7%。
研究中心认为，限竞房供应量已经连续14个月超过签约量。除了少数地段较好的项目，签约相对活跃，大部分项目越来越难拆除。与此同时，下半年竞争性住房的供应将出现井喷。
前述分析人士认为，由于市场低迷，限竞房并没有像之前预期的那样被抢购一空，这可能是政府部门不敢贸然出台摇号政策的原因。据其了解，北京限竞房市场很大一部分是换房需求。如果摇号政策出台，购房者需要出售名下房屋才有资格参与摇号。显然，在他们确定能买到心仪的房子之前，没有多少购房者会冒险卖房来换取摇号资格。
“现在参与热门楼盘摇号的购房者，一般都是先摇号再卖房或者首付。开发商也会给客户一段时间来筹集资金。如果按照其他城市的摇号政策执行，估计北京的热门项目就卖不出去了。”该分析师表示。
(编辑:赵金波)
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