核心提示
本报记者张晓玲深圳报道。
2013年愚人节，王离开了陪伴他十几年的SOHO中国。
2015年3月8日，毛大庆宣布离开服务了五年多的万科。
作为两家知名公司的前副总裁，两人离职后都选择了自主创业，命运被“中创空 Room”两个字联系在一起。据21世纪经济报道记者了解，他们的创业方向是“WeWork”，即联合办公租赁空的运营方。
不仅是毛和王，他们的前东家SOHO和万科也在进入这一领域。随着中国大众创业的到来，很多商业地产开发商开始嗅到了其中的商机。和之前的工业地产开发商一起，也在升级转型，嫁接金融互联网因素，试图打造中国版的WeWork模式。
然而，到目前为止，开发商还没有找到成熟的盈利模式。就连正在升级的华夏幸福(行情600340，咨询)，也被称为中国a股唯一的产业地产开发商。目前主要靠配套房的销售收入来支撑整个公司的现金流。
创业生态系统
事实上，在房地产商主体介入之前，国内的众创空 rooms已经如雨后春笋般相继出现，各种“孵化器”层出不穷，比如工业咖啡馆、孵化器、科技园、创新工场等等，都是众创空 rooms的代名词。
就目前最热门的海外参考对象WeWork而言，其模式主要是与商业地产基金和开发商合作，在城市改造规划中选择新的地标建筑，以低于市场价10%左右的折扣出租1-2层，分成可定制的、完全社交功能的jobs 空 rooms，以远高于同行的价格出租给各类创业公司。
和王的创业模式很相似。据毛大庆透露，他的团队会与手中持有股票物业的机构合作，引入各类投资者，比如万科；王表示，目前，他们已经联手清华控股、地方产业基金、个人投资者、信托基金等。共同打造科技产业基金，打造Newspace 2.0 venture 空 room，借助互联网实现线上线下资源的整合，打破空 room的概念。它不仅是一个办公室，也是一个社交平台。
近几年，开发商主导的众创空室大幅增加。比如SOHO 3Q，瑞安创智天地，万科云城，华夏幸福产业园。他们通常选择与风险投资和天使基金合作，起到融资和孵化的作用。
SOHO中国董事长潘石屹表示，虽然不会做风险投资，但会邀请天使基金进入SOHO 3Q；瑞安房地产在上海杨浦区开发的“创意天地”也与天使投资合作。
最新的广州万科云城项目引入长城会，双方共同开设智能机器人(行情300024，咨询)工业咖啡馆，长城会G-Home事业部也入驻，是一个包括机器人咖啡馆、孵化器、小投资的新兴部门；还有引入线上线下股权众筹平台VCHello微投网；以及万科自有孵化器云创空房VK孵化器。
万科提出了创业和产业生态圈的概念。据广州万科写字楼总经理马骥介绍，创业者不仅获得项目路演、导师辅导、公司注册、行政服务、线上线下沟通等初期平台服务，后续成长后还可继续在此工作空 room。
“平台”的概念也被反复提及。作为刘仙东战略性新兴产业总部基地首个项目，深圳万科云城定位为首个互联网新城，包括77.5万平米的R&D办公室空房间，瞄准“互联网、产业、科技”三大风口，重点解决入园企业在政府、科技、金融、人才服务等方面的需求，构建“八位一体”的市场化运营服务平台。
深圳另一家工业地产开发商天安叶君相关负责人介绍，天安云谷开发的天安云谷被规划为“智慧园区”，按照产城融合的理念，打造“全关联”的产城社区。在实际运营中，不仅强调了园区的智能化管理和运营，更强调以“互联网”思维将园区平台化，整合各种领先应用，实现“线上社区整体化”，打造协同运营的O2O体系。
华夏幸福正在升级原有的工业园区模式。多家券商研报显示，2014年公司开始搭建平台生态圈，并充分引入外部资源进行合作，如引入互联网和智慧银行中科金彩(行情002657，咨询)，为入驻企业提供金融服务；还有就是引进JD.COM，在园区内建设智能物流，在商业模式上探索更多的利润增长点。
在天安叶君负责人看来，开发商以前扮演的是整合土地、建筑、园林、装修等产业链的角色，现在还是资源整合者，只是整合了创业者、投资人、金融机构、互联网技术甚至物流。平台化、生态圈是必然趋势。
盈利模式解决方案
所有创客空，都有一个盈利问题。
在毛大庆看来，做“二房东”，要以如何释放空的资产价值，盘活现有业务为目标。国家统计局《2014年全国房地产开发和销售情况》显示，2014年，全国商品房待售面积11773万平方米，同比增长26.0%。
毛大庆认为，创客空的成长会带来比甲级写字楼更高的潜在收益。“按照商业地产的楼面效率(指单位楼面面积能产生多少营业额)的思路，创客空更注重流动性。”他说，他只会和一批现有资产的战略伙伴合作，只经营，不控股。
仍以WeWork为例，其盈利点主要在会员费和配套服务费两个方面:通过写字楼“批零租”获取差价并提供配套服务；隐形回报:包括周边地价溢价、投资种子公司获利等。
就第一点来说，长城会的G-Home孵化器会员服务目前走的就是这条路。但是对于开发商来说，仅仅靠第一点是很难盈利的:因为中国的创业者倾向于选择位置优越、产业集群、价格低廉的办公物业，而现有的众创办公产品却无法满足上述需求，这是一个悖论。
以SOHO 3Q为例，1000元/人/周的租金几乎相当于国贸地区的物业价格。北京望京SOHO拥有约6000平米的空客房，包括约659个办公空间。按照SOHO 3Q的报价，如果成功实现全租，一周可为SOHO中国赚取83.27万元，比同面积的普通写字楼高出164%。
虽然潘石屹表示，他在短租服务的对象不仅仅是创业团队，还有服装设计师、自由撰稿人等有需求的人群，但能负担得起这么高租金的创业者还是很少的。
广州万科云城也在考虑商业和利润问题。马骥表示，第一期近一半的面积将被持有和运营，五年内将耗资约5亿元。同时因为要为创业团队服务，要做孵化器，所以对于长城会和微投网占用的面积，公司只会向对方收取低于市场价的租金。
万科的利润来源还包括用物业使用权和产权置换创业公司的股权。这种盈利模式已经被深圳星河集团尝试过。星河集团总裁姚慧琼告诉记者，星河采用净资产估值法和PE估值法对入驻星河物业的创业公司进行评估，以一定的产权面积，按照市场价格确定相应的股权比例和对方的置换。比如企业估值9亿，市价1亿后，对应对应企业10%的股份。
但是，这是一项风险和收益相对较高的投资。如果被投资的公司上市，会有很高的收益。同时，他们可能会死。
再看过去产业园开发最成功的华夏幸福，华夏幸福年报显示，2014年公司实现营业收入268.86亿元，物业销售收入仍占70%。园区收入75.83亿元，占公司收入的30%。其中毛利率(96.7%)最高，产业发展服务收入结算金额35.68亿元，同比增长51%，占总收入的13%。“这其实和万达的‘卖租’模式差不多。”深圳某地产商表示。
不过，华夏幸福相关人士表示，公司正在进行产业园的转型升级，预计未来园区的营收占比将很快提升至50%左右。
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