港龙地产成立时间，港龙地产最新排名

港龙地产在两次递交表格后，于6月24日通过了港交所的聆讯，并在聆讯后披露招股说明书，即将登陆港交所。

港龙地产于2007年在江苏常州成立。是一家立足长三角的区域性房地产开发商。其项目主要位于江苏省常州、常熟、盐城、连云港、南通，浙江省杭州、嘉兴、湖州、绍兴。2018年，公司进一步将业务拓展至上海、河南、贵州。2019年7月，公司将总部从常州迁至上海。招股书引用的行业报告数据显示，按照2019年销售的合同建筑面积计算，港龙地产在中国住宅物业市场的物业开发商中排名第83位。

港龙地产作为立足长三角的中小型区域地产商，第二次赴港，终于开始了自己的上市之路。这只新股怎么样？南财新闻实验室新股调查小组为大家拆穿。

收入和利润快速增长。

(数据来源:公司招股说明书，飞迪科技整理)

港龙地产的收入来自物业开发和销售。2017-2019年，港龙地产收入分别为4.34亿元、16.6亿元和19.78亿元，较2018-2019年同期分别增长282.46%和1.919%。同期净利润分别为3300万元、3.32亿元、4.7亿元。可见港龙地产规模小，2018年是公司业绩爆发的一年。2019年虽然收入增速放缓，但净利润仍保持较高增长。

(数据来源:公司招股说明书，飞迪科技编制)

港龙地产的收入按物业类型分为住宅、零售及商业、停车场及车库/仓储设备。从上表可以看出，住宅物业的放量是公司最近两年收入大幅增长的主要原因。2017-2019年，住宅物业收入分别为3.11亿元、15.27亿元和18.77亿元，收入占比从71.8%提升至94.9%。

(数据来源:公司招股说明书，飞迪科技整理)

港龙地产2018年收入和利润的增长主要是由于交付项目增加，交付面积增加，平均售价提高。2018年，港龙地产已交付建筑面积由2017年的77，452.74平方米增加193.8%至227，582.28平方米，销售均价由2017年的每平方米5，603元增加至2018年的每平方米7，292元。

平均售价的上升推高了公司的毛利率，公司整体毛利率由2017年的21.9%上升至2018年的30.8%和2019年的42.7%。其中，公司收入最主要来源的住宅物业毛利率由2017年的18.1%上升至2019年的42%。

短期偿债压力大

(数据来源:公司招股说明书，飞迪科技编制)

注:负债权益比率=负债总额/权益总额*100%，净负债比率=(负债总额-受限制现金-质押定期存款-现金及现金等价物)/权益总额*100%。

房地产是重资产行业，能否平衡发展与负债的关系是衡量一个房地产企业健康与否的关键。负债权益比可以反映所有者权益对债权人权益的保护程度，是公司整体偿债能力的重要指标。从上表可以看出，港龙地产2017-2019年的资产负债率分别为98.8%、122.1%和172.6%。房地产本身就是一个负债比较高的行业，在合理范围内，但是值得注意的是这个数据是逐年增加的。公司解释称，负债率大幅上升的原因是本期银行及其他贷款增加。

此外，对于房地产企业来说，衡量负债水平的常用指标是扣除账面现金后的净负债率。港龙地产2017-2019年的净负债率分别为37.7%、2%和20.6%，也属于相对健康的水平。

虽然公司整体负债率正常，但短期仍有偿债压力。

(数据来源:公司招股说明书，飞迪科技整理)

短期负债现金比率是衡量企业短期偿债能力的重要指标。一般来说，如果该指标大于1，说明手头现金完全可以覆盖流动负债。我们用这个指标来看港龙地产的短期偿债压力。

港龙地产2017-2019年贷款总额分别为3.18亿元、8.56亿元和28.53亿元，2020年4月30日飙升至57.71亿元。可以看出，随着业务的扩大，公司的负债也在快速上升。公司流动负债也在增加，2017 -2020年前4个月分别为1.82亿元、3.04亿元、11.44亿元和14.13亿元。

港龙地产2017-2019年的现金短期负债率分别为0.91、2.05和0.92，2017年和2019年的现金短期负债率均低于1，表明公司目前现金不足以覆盖到期负债，存在一定的短期偿债压力。但截至2020年4月30日，公司现金流有所改善，现金及现金等价物为23.09亿元，现金短期负债率上升至1.63，接近主要上市房企平均水平。港龙航空今年前4个月短期偿债能力的提升，主要是由于截至2020年第一季度，公司已收到25.58亿元预付款和25.04亿元银行及其他贷款，缓解了其短期偿债压力。

再来看公司的融资成本。

(数据来源:公司招股说明书，飞迪科技编制)

港龙地产2019年收入不到20亿，是典型的中小房企。港龙地产的融资渠道主要来自银行贷款和其他贷款。2017-2019年加权平均实际利率分别为6.3%、8.0%、8.8%，融资成本呈逐年上升趋势，反映出中小房企融资渠道较少，融资困难，融资成本较高。

除上述财务状况外，公司的以下风险值得投资者关注。

首先，经营性现金流是负风险。截至2018年底和2019年底，港龙地产分别录得6.26亿元和67.56亿元的负现金流。主要用于支付2018年、2019年取得的16块土地及多个物业项目的开发费用。

港龙地产表示，公司现金流主要依赖物业买卖所得款项、控股股东及非控股股东的股权垫款，以及外部融资(银行贷款及其他融资)。公司提示，如果未能产生足够的经营现金流或通过其他方式获得足够的资金，公司的流动性和财务状况可能会受到较大的不利影响，从而影响其业务拓展。

其次是债务风险，2017年至2020年4月，港龙地产贷款总额分别为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元和57.71亿元。资产负债率分别为98.8%、122.1%、172.6%和251.2%，港龙地产背负巨额债务。

港龙地产表示，为偿还债务，将动用很大一部分经营性现金流，导致用于业务拓展、营运资金及其他一般公司用途的现金流减少；也会限制公司的经营计划和灵活性；与一些竞争对手相比，处于劣势；限制企业借入更多资金，增加额外融资成本。因此，公司的业务、财务状况、经营业绩和前景将受到不利影响。

第三是业务领域的风险集中。港龙地产自成立以来，业务区域一直集中在长三角。截至评估基准日，港龙地产总建筑面积为544.44万平方米，其中390.86万平方米位于江苏，112.45万平方米位于浙江。2017年至2019年预售款约为17.62亿元、27.7亿元、46.37亿元，其中江苏省内项目约占各年预售款总额的100.0%、99.0%、66.3%。

虽然港龙地产在2018年进一步将业务拓展至上海、河南、贵州等地，但业务仍集中在长三角地区，存在区域集中的风险。

最后是金融市场波动的风险。过去几年，全球金融市场大幅下跌和波动，影响了中国的房地产市场，包括:商业和住宅物业需求减少，房地产价格下跌；潜在买家购买力下降影响房地产整体需求，进一步降低售价；并对房地产开发商和潜在买家获得融资的能力产生负面影响。

公司表示，如果全球经济和金融市场下滑，且动荡持续或比目前预期更严重，中国经济和金融市场持续下滑，将对公司业务、财务状况、经营业绩和前景产生重大不利影响。

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