2021上海买房政策走向，2023年上海房价

我是胡叔叔。我有多年的上海房地产研究和投资经验。我长期关注上海的房地产市场信息。熟悉学区房购房政策、购房攻略、房源信息。欢迎关注交流。

以下关于在沪买房的问答，由微信微信官方账号“湖熟方硕”粉丝精选:

问题:胡大爷你好，在曹璐买房怎么样？感觉不是很熟悉。

胡叔叔:你好，一直默默无闻。同样在浦东外环外，唐镇新房均价的时候，周康6万+，曹璐才4万出头，曹璐在浦东外环外，位置和周康玉桥唐镇基本一致。交通方面，9号线在曹璐有三个站点，可以快速连接金桥世纪大道核心区。曹璐最香的地方靠近金桥副中心。目前曹璐的价格洼地非常明显，地段条件差不多的二手周康也就5万5到6万，而曹璐的房价很吸引人，两到四百万可以随便选。从通勤刚需性价比的角度来看，曹路祥是焦虑的。然而，为什么曹路一直没有受到人们的青睐呢？曹璐，也被称为世界的尽头，实际上仅在四年前才与市区相连。早在十几年前，曹路就被规划为大规模的经济适用房基地，而曹璐的安置房开发还远未完成。除了建在曹璐地铁站北侧的搬迁区，曹璐地铁站南侧也将成为未来新的搬迁区。当然，这样一来，曹璐的环境会相对差强人意，没有商品房的带动作用，回迁房的价格也很难有所作为。最后，从城市的整体层面来说，总有一些路段需要承接一些邻里设施，而曹璐从9号线终点站曹路站，就是占地100亩的天长公墓。此外，在曹璐东边的浦东还有一个火葬场和殡仪馆。不过这些地方离生活区比较远，影响应该说很小。

提问:胡大爷你好。目前我家在徐汇区漕河泾街道有一套价值800万左右的老房子，剩余贷款150万。由于鲍尔还在小班，所以有必要保留入学的学区。目前我手头有200万现金，家人都有比较稳定的工作。家庭年收入税后100万左右。怕疫情过后政策松动，房价上涨。想买一套郊区一室的，用于投资和出租。等孩子学区房两套用光了，我再一起卖掉改善一下。所以我会考虑地铁沿线品质较好的二次新房，这样以后好卖，求推荐区域或楼盘。

胡大爷:你好，目前手200w，二手够总价250w，新房够总价280w，这个预算是在远郊买一套二手地铁房，没有加价空间。疫情过后，楼市会相对稳定一段时间，你很难对可售的地段和产品有一个好的上涨预期。建议考虑其他投资策略和产品组合。

问题:胡大爷你好，二台，要求学区房，现在上班中产阶级，在莘庄和浦东张江上班，首付250w W左右，有房子推荐吗？

胡大爷:您好，4岁的孩子，考虑到学区，只能买二手。你有抵押贷款记录。目前按照三价低贷政策，要求首付80%以上，首付250w，也就是总价320w以内，如果这个预算需要学区房，闵行或者浦东的学区房又老又小，没有问题。

有学区要求的，必须满足人户一致的基本要求。其次，根据梯队学区房热度，找到2年内有入户要求的学区房，确定学区房后再看学区房。

问题:胡大爷您好，我有一套韩国街锦绣江南四期二楼139的一平。我妈在浦江镇景舒苑6村六楼有一套97的平，我想换一套两联或者小独栋的平套和我爸妈一起住。哪个地区合适？

胡大爷:您好，锦绣江南四期农阅园成交均价在9w7左右，这个农阅园成交均价在1350w左右，景舒苑6村成交均价在4w8左右。复式的定价标准不明确。一般来说，按照生产许可面积×市场单价×1.2，加上你手头的现金，估计可能达到200W+。这个预算希望买复式或者独栋，二手房的位置也在里面。

问题:胡大爷您好，我也想在大小区买房。超大型小区能买房吗？自住+投资，可以选择超大型社区吗？以后拍好不好？有升值潜力吗？

胡大爷:你好，其实全国各地都有超大型的小区，里面聚集了大量的人，超市、商店、早餐店等等，甚至还有公交、直达地铁，基本上不出小区就能满足所有需求。但是，超大型社区也有很大的弊端。首先是交通压力，人口多必然造成交通负担。虽然地铁和公交交通点都在小区内，但是从楼下到地铁站可能要半个小时或者一个小时，小区内部交通也会拥堵堵塞。其实超大型社区的交通跟一些小街很像，只是很多街区没那么多人。在交通舒适度方面，超大型社区存在很大问题。其次，社区管理也存在很大困难。垃圾清理，违建，后期维护等等都是问题，需要很多高额的费用，需要大量的人力和心血。成本很高。一旦物业选择视而不见，居民的舒适度就会大打折扣。这样的住宅也很难升值和销售。总之，不建议你选择超大型社区。

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目前房地产分化越来越严重，未来注定赚钱的只有一小部分人。

胡大爷给大家总结了未来上海最有潜力的住宅区和板块，包括很多不适合宣传的房地产趋势解读。欢迎索取内部资料。