当你用完了所有可用的资金，是时候从房子里找资金了。房贷是一种很多人一开始不想用，一用就上瘾的贷款。这里面有很多风险和陷阱。今天我们就来说一些皮毛，简单从数学上计算一下按揭贷款的利弊。
比如买房，100万买了一套房，当年首付30%，贷款70万。现在房子已经升值到200万了。如果理想房贷七成，原基准利率1.4乘以6.85%，房贷可以140万。除去原来贷款的70万，实际收入在70万左右。
有些朋友看到这里可能会小声说。我原来的贷款可能是公积金贷款，也可能是打九折的商业贷款。公积金利率只有3.25%，原来打九折的商业贷款只有4.41%。仅仅为了得到70万现金，把我原来的廉价贷款清零，换成基准利率高得多的贷款，值得吗？
这确实是个问题，尤其是有朋友把之前的贷款从公积金贷款改成了按揭贷款，利率一下子翻了一倍，真的很心痛。
第一:我们设计了一个模型来粗略计算得失:
以刚才的模型为例。一套100万的房子，首付30%，贷款70%，现在市值200万。想做140万的房贷，除去尾款70万的流动资金，还有两笔手续费(2.8万)，实际拿到67.2万。那么问题来了，这67.2万的新增贷款成本(利率)有多高？
新贷款利率=新利息/新贷款=房贷利息-原贷款利息/新贷款
以前房贷利率一般都是在原基准利率(4.9%)基础上上浮20%，也就是5.88%，但是前段时间(10月8日以下)，第二套房贷利率基本都是上浮20%~30%(现在已经和商业性个人住房贷款利率新政策实施后之前的利率差不多了)。这个利率在市场上很难拿到，一般银行的房贷利率在6%-8%之间。从现实情况出发，我们假设房贷利率比原基准利率(4.9%)上浮40%，即6.86%。
同时考虑到两个点的手续费，应该溶进贷款期限。如果贷款期限为10年，实际利率为6.86%+2%/10 = 7.05%；20年为6.95%；30年是6.92%。同时实收资本140万-2.8万= 137.2万。考虑到原房贷或公积金贷款中本金偿还比例很小，原贷款定为70万。
1.1.假设原贷款70万为公积金贷款，利率为3.25%，计算房贷10年、20年、30年不同条件下的新增贷款利率:
1.2.假设原贷款70万为纯商业贷款，利率为10%，即4.41%，计算房贷10年、20年、30年半不同条件下的新增贷款利率:
从图中可以看出，新增贷款的利率比我们预期的要高，尤其是纯公积金贷款。我们将付出高昂的代价来获得未来新增的67.2万资金。
但这种成本是不可避免的。如果不做房贷，房子再怎么涨，对你来说意义也不大，因为它提供不了流动性。其实做上面的计算并没有太大的意义，只是让你对自己的资金使用成本有一个估算。
真正有趣的问题是，房产升值到什么程度才值得抵押贷款？举个例子，如果你只能抵押70万，那么你肯定不会去做，因为尾款交了手里就没有现金了。80万的房贷怎么办？尾款付了还值10万吗？200万的房贷怎么办？付完尾款还剩下130万现金值得吗？
你脑子里想不出来。你需要计算一下。
我们也以这套房子为例，计算不同抵押价值下，新增贷款的利率有多高。一、计算房贷30年:
20年期和10年期:
这里面有一件很有意思的事情。当抵押价值比原贷款多不了多少的时候(稍微走了点弯路)，新贷款的利率就很高，高得让人无法承受(29.05%)。当抵押价值大于140万时，利率进入9%的区间，和我们当初计算的利率差不多。
20年和10年的计算也说明了这一点，临界点是140万。
这是一个非常重要的结论。当抵押价值140多万，原贷款70万，即抵押价值是原贷款的两倍以上时，可以降低新贷款的成本，否则成本高。
当然，在不同的条件下，计算结果会有所不同。可以根据自己的实际情况来计算数值。
现在，反过来想一想。以140万的房贷为例，原贷款不同导致的新贷款利率有哪些变化？
先算30年房贷:
20年期和10年期:
这个计算结果和我们的常识基本相似。原贷款剩余金额越小，新贷款的利率越低，也就是我们心理上越容易承受。
No: 4上面说的三个方面，第二点最重要。
为什么？
因为第二点决定了你做不做，而第一点和第三点只是在计算成本，没有选择。只有你决定去做，才会有成本的问题。不做，成本就没意义了。
同样的，在按揭贷款中，有时候我们也不太考虑成本，主要是能不能做，能不能做。
比如第二点，如果只能抵押100万，我们肯定不做。除了利息高之外，最主要的问题是这些钱抵押出去后就没用了。
是啊，没用。房贷100万，余额70万，手里还剩30万现金。
比如我们用这30万买房子。请问，首付30万，即使按首套房贷款30%计算，也只能买100万的房子。100万在哪里可以买到房子？
(声明:贷款的钱不能用来买房，除非是按揭贷款。否则，按揭贷款买房是违法的。不仅银行要承担责任，借款人也要承担相应的法律责任。请记住。我们这里只是举个例子，不要模仿！)
就天津目前的房市而言，城六区都买不到，四区90%的房子价格也已经超过100万。所以没用。
相对来说，就算你能以9.98%的利率借出130万，也有用。
因为除了尾款70万，还剩下60万。首付60万，房子200万。目前来看，选择的余地还是很大的。
这是有用的。
(再次声明:贷款的钱不能用来买房，除非是按揭贷款。否则，按揭贷款买房是违法的。不仅银行要承担责任，借款人也要承担相应的法律责任。请记住。我们这里只是举个例子，不要模仿！)
No: 5你会发现，讨论到最后，最重要的不是利率，不是成本，而是贷款比例。贷款比例决定了这笔钱是否有用，成本是附带的，甚至是不可改变的。
至于我们为什么计算10年、20年、30年的房贷期限，通过计算可以发现，它们对新增贷款利率影响不大。但还是很重要。为什么？
因为这个术语是绝对现金流。按揭贷款140万，10年月供16147.30元，10年月供9131元，负担增加了一倍。也就是说，贷款期限越长，你能撑的时间就越长。因此，我们不建议期限为五年甚至三年的抵押贷款，这种贷款压力太大，风险太大，尽管一般来说更容易办理。
还有一个问题。虽然大产权抵押70年能达到70%，但银行会贬值一部分，50%可保，60%正常。所以如果你的房子增值到200万，一般可以抵押120万左右。如果你想抵押140万，你需要增加更多的价值。
所以，做抵押贷款，一定要确定和贷款公司做好比例。百分比太低就没必要折腾了。
最后，无论是信用贷款还是抵押贷款，我们都建议走银行，而不是小额贷款公司。
我们相信银行。
最后，按揭贷款会越来越难，甚至可能会阻断个人办理的途径。我们之前讲过政府生气调控，你们政府都知道，就是想无视你们的问题。所以我们再次提醒风险问题，一定要小心！
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