棚改投资，棚改项目操作流程

改网棚一刀切叫停的声音还未散去。随着PPP项目的风险控制和高压，占安置房项目收入50%以上的企业冠世发展逆势宣布启动上市辅导。

业绩波动BT模式有风险。

7月4日，冠世发展(836650)发布公告称，公司于近日向中国证监会江苏监管局提交了首次公开发行及上市辅导的备案材料，目前正在接受中国民族证券的辅导。

资料显示，冠石发展的主营业务为公共基础设施项目的投资与管理，主要通过招标方式向政府及其下属单位承接相关基础设施建设项目。

值得注意的是，冠世发展本身并不提供建设服务，只是作为公共基础设施项目的投资者和管理者，与政府代表和建设单位成立PPP项目公司，并按合同约定向建设单位支付工程款。项目完全建成后，由政府等相关部门采取政府付费、可行性缺口补贴或用户付费等方式分期结算。

总的来说，冠视发展的商业模式主要分为三部分，即投资模式、融资模式和管理模式。投资模式包括项目承接和项目承包两个模块。

冠世发展称，公司项目建设期一般为1-2年，项目回购期为5年。政府分期回购项目的钱包括BT项目资金、利息和管理费。

在管理模式上，冠世发展实行统一管理下的区域公司、分公司或项目公司(项目管理部)负责制，即这些公司将代表冠世发展负责各区域、各区项目的现场实施和业务协调。

融资模式是冠世发展的关键。众所周知，市政基础设施项目规模巨大，需要的企业资金量非常大。因此，对于冠世的发展来说，畅通的融资渠道是其项目顺利运作的关键。

从业绩来看，冠世发展对三种模式下的运营较为熟悉，净利润持续处于高位。数据显示，2015年至2017年，冠世发展分别实现营收1.9亿元、2.31亿元、1.67亿元；扣非后净利润分别为8872.4万元、1.07亿元、8554.57万元。

但不难看出，冠视的发展业绩仍有波动，这与其主营业务即BT模式不无关系。

据了解，BT模式是指业主通过合法途径确定建设方，建设方根据业主要求负责项目融资和项目建设管理。项目竣工验收后，业主出资回购。这种连接产业资本和金融资本的新模式，有利于优化资源配置，提高前期运营效率，降低管理成本。

但是BT模式也有很多风险。据悉，BT项目一般建设规模大、周期长，募集资金量大，往往存在诸如政策风险(政府的完整性、政府政策的稳定性和连续性)、融资风险(贷款偿还)、财务风险(汇率风险)、地方政府回购支付风险(当年可支配财政)等风险。

例如，冠世发展在年报中披露，其2017年对楠溪江项目的回购计划发生变化，但尚未确定暂停回购，2018年需要明确回购方式。因此，冠世发展楠溪江项目2017年营收仅为1312.65万元，比去年同期的7059.44万元下降了81.41%。

此外，到目前为止，我国还没有适合BT模式的通用合同文本，缺乏相对规范的招标工程索赔和经济纠纷的政策法规。如果在合同条款、法律文书、政府诚信、银行信贷、项目建设等具体工作中出现问题，缺乏完整有效的法律保障。

虽然2017年7月，国务院发布了《PPP条例》征求意见稿，规定国务院建立PPP项目协调机制，规定了各职能部门和地方政府的监管范围，为PPP项目的发展奠定了良好的基础。不过，冠世发展指出，从法律效力来看，即使PPP条例获得通过，也只是一个级别较低的行政法规，并不能完全解决现实中PPP操作遇到的法律冲突。

棚改收紧对几何有什么影响？

6月25日下午开始，市场传言称，CDB总公司棚改项目签约审批权被总公司收回，全国各地都有。犀牛君注意到，2017年冠石发展金坛安置房项目收入为8467.45万元，占去年总收入的50.66%。如果传言成真，冠世发展的相关业务必然会受到影响。

该模式的可持续性受到质疑，多重风险仍有待解决。冠世发展是从哪里来的勇气敢在这个时候宣布上市辅导？

如前所述，BT模式对企业的融资能力要求较高。回顾去年冠世发展的融资情况，其表现可圈可点。公开资料显示，2017年，冠视发展通过质押和担保贷款的方式，融资总额达到4.34亿元。

定增方面，2018年5月2日，冠世发展完成定增5500万元，本次募集资金将全部用于渭南冠世建设发展有限公司以贷款形式投资的渭南中国酵素城核心区项目工程款。

值得一提的是，本次定增的认购对象为冠世发展实际控制人、董事长兼总经理王洪。

5月28日，冠世发展再次抛出股票发行预案，宣布拟以每股4元的价格发行不超过7500万股，预计募集资金不超过3亿元。募集资金将用于全资或控股企业投资的基建项目、偿还银行贷款和补充流动资金。

截至2017年末，冠世发展账户中仍有货币资金1.83亿元。

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