当我们谈到房子时，我们通常会谈到抵押贷款。大多数人直接把房贷和月供挂钩。其实并不是。下面将详细介绍房贷涉及的内容。(本文只讨论商业贷款)。
按照按揭贷款的字面理解，办理按揭贷款的一般流程是:买受人向银行申请提供贷款材料，银行审核后放款至开发商或房东的资金托管账户，买受人办理房产证等他项权证。
一、抵押贷款相关条款
1.其他权证:如果房子没卖出去，相信很多人都没见过，甚至没听说过。其实就是房屋抵押给银行的权证，房屋在注销前不能交易和转让。
PS:如果卖房时还有贷款，一定要和银行预约还清贷款，拿到他权证后再去房管局注销。
其他权证
2.房贷基准利率:这是中国人民银行规定的，自2015年10月24日起调整。目前的基准是4.9%(5-30年)。
基准利率可以视为国家调控房价的手段之一。目前苏州利率上浮20%，上浮后的5.88%接近15年3月的5.9%。
PS:利率浮动由各大商业银行决定，并签订成贷款合同。如果基准利率发生变化，将按照最新的基准利率重新计算。
历年基准利率表
从上图可以看出，08年和15年，基准调整幅度大，频率快，房价受此影响，波动最明显。
3.二次抵押:房屋二次抵押是指在房屋剩余贷款未结清的情况下，由银行评估机构对房屋现值进行评估，并按溢额的50%-70%进行贷款。前几年，极端炒房者最大的现金流入是二次房贷。目前苏州的银行无法接单，市场是大部分金融公司短期拆借。
PS:二次房贷是溢出价的50%-70%，而商品房(公寓、商铺等。)只能做到30%-50%，利率至少要上浮30%。
4.首付:这个很好理解，就是首付资金的来源。目前大部分银行只查资金来源，必须由直系亲属缴纳。一万元以上的外地人受影响。
PS:首付如果是借的，可以集中在一张不常用的银行卡上。首付款收上来后，会和首付款一起转到银行卡里。
5.征信报告:个人信用反映银行贷款一定要查，无论是否需要贷款都要维护信用信息。
PS:线上小额现金贷款如蚂蚁借呗、JD.COM白条等都包含在征信里面(使用时会自动查询征信)。如果征信查询过于频繁，银行会认为是“灰名单”，可能会影响贷款或信用卡办理。
苏州信用信息查询机构
6.收入证明:从字面上看，苏州大部分银行不查万元以内的流水。
7.月供:贷款的月还款额，这个可能说的最简单，因为大部分购房者都是业务员直接计算或者下载的，下面会单独详细讨论。
PS:家庭收入证明必须是每月还款额的两倍以上。其他信用贷款(车贷、车位贷)不用两倍，但是每月还款额会累计。
8.接力贷:子女买房，如果还款能力不够(收入证明不到两倍)，可以增加父母作为共同还款人，父母必须在60岁以下。
另一方面，父母(60岁以下)可以买房，子女也可以做共同支付人。这是目前很常见的方法，因为大部分孩子受到限购限贷政策的限制，考虑买房时可以以父母的名义购买。
二、等额本息和平均资本。
住房商业贷款有两种，一种是等额本息，一种是等额本金。通常，区分这两种贷款是比较简单的。同样的月还款额是等额本息，而月还款额在平均资本上是越来越少的。这里我就说说这两种贷款方式的区别和选择方式。
1.等额本息:
将贷款本息总额相加，然后平均分配到还款期的每个月。每月还款额是固定的，但本金在每月还款额中的比例逐月增加，利息的比例逐月减少。
比如A买了一套房，房款200万，首付60万，贷款140万。(按基准利率4.9%，浮动利率20%计算)
如上图，每月还款额8286元，本金逐月递增，利息逐月递减。还款30年，共支付利息158.3万元。
2.平均资本:
意思是贷款人将本金分摊到每个月，还清前一交易日到还款日的利息。
同样，举上面的例子:A买了一套房，房款200万，首付60万，贷款140万。(按基准利率4.9%，浮动利率20%计算)
如上图所示，每月还款额(第一个月10748.89)和利息逐月递减，每月20-50元不等，本金不变。还款30年，共支付利息123.8万。
着眼于30年的还款支付利息，平均资本比等额本息少345，000。
但实际上一套房子正常持有10年的话，基本都会转手一次(意思是所有贷款一次结清)。
如果你借140万，30年，前10年两种贷款方式的区别如下。
1.兴趣。
等额本息:10年还款总额为994320元，其中本金232176元，利息762144元。
平均本金:10年还款总额1153810元，其中本金466667元，利息687143元。
如上计算，平均资本的现金支出比等额本息多159490元，其中本金多234491元，利息少75001元。
这只是表面数据。先简单说一下高级数据。
10年后，平均每个月资本要比等额本息多支付平均1320元(取中位数)。
如果你每个月投资1320元银行理财，最常见的年化收益率是5.25%(实际上更高)，那么五年后，你将总共获得207738元，其中获得49338元(按FV函数计算)。
一般来说，平均资本比10年等额本息的最终利息值少支付了25663元利息(实际更低)。
2.就流水而言
流水的话，匹配的本息只要17000元，而一般的资金需要22000元，对于刚需来说差别很大。
3.就每月还款额而言
传统上，平均资本适合打算还款30年以上，月供压力不大的人。
如下图所示，在第137个月，平均资本与等额本息相交，只有在第137-360个月期间，等额本金还款法的优势才会体现出来。
下图是一个公开课视频整理《资本论》中关于贷款方式的讨论。
“一般资本只能在书本上看到的一种抵押方式”
可以得出，等额本息是房贷还款的最佳选择。
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