南方财经全媒体记者吴双、实习生秦立新上海报道。
近日，江苏省泰州市兴化市人民政府网站发布《关于优化调整商业性住房贷款转住房公积金贷款政策的通知》，将对商业性住房贷款转住房公积金贷款政策进行优化调整。这是央行14日发出降低现有贷款利率的基调后，首个地方“放贷”激励政策。
通知提出，扩大企业对公贷款对象。在异地缴存住房公积金满六个月，在兴化市购买自住住房时申请纯商业性住房贷款的职工，可申请商转公贷款，将纯商业性住房贷款全部或部分转为住房公积金贷款。同时，放宽企业对公贷款的办理条件。职工在购买商业贷款住房时尚未还清住房公积金贷款(含公益贷款)但现已结清的，可以申请商业贷款。该政策于7月24日生效。
商转公贷款是指符合住房公积金个人住房贷款条件的缴存人，将本人已办理但未结清的商业性个人住房贷款全部或部分转为住房公积金个人住房贷款。在利率下降的环境下，这种操作实际上是把原来较高的房贷利率变成了最新较低的房贷利率，减轻了购房者现有房贷的还款压力。
自7月14日央行货币政策司司长邹兰表示，“按照市场化、法制化原则，鼓励商业银行和借款人自主协商变更合同约定或以新贷款置换原已有贷款”后，现有房贷利率是否下调、何时下调、如何下调引发舆论关注。
2023年以来，全国各地陆续调整住房公积金政策，商转公贷款也是新一轮楼市调控措施。但在具体实施过程中，过去还是有一些限制。除兴化市优化调整对公商业贷款政策外，此前其他地区也出台过类似措施，但大多明确规范，鲜有“扩大对象”、“放宽条件”等鼓励性条款。
7月1日，江苏宿迁已开始执行公积金新政，增加非委托银行“商对公”贷款业务等惠民措施；4月19日，盐城市人民政府在接受现场采访时表示，将推行“商对公贷款有抵押”，对商对公贷款实行顺序抵押，借款人无需提前筹集资金还清商贷，释放原有财产；3月22日，吉林省白城市发布《白城市住房公积金贷款管理办法》。商业银行在本行政区域内未结清的个人住房贷款，符合住房公积金贷款条件的，可以申请经营性贷款。2月28日，广西南宁发布住房公积金新政，商转公贷款房龄放宽至30年。
虽然直接下调现有房贷利率可以减轻居民还贷压力，但具体下调方式不同，银行的利息收入也不同，会影响银行的下调动力，具有一定的挑战性。根据中信证券的研究报告，股票抵押定价的调整幅度和股票抵押规模调整的比例将显著影响股票抵押利率调整对商业银行影响的计算结果。
根据中信证券的测算，假设现有房贷的房贷调整比例为20%，定价调整幅度为50BP，对商业银行年净息差和净利润的负面影响约为1.3BP和1.7%。如果假设现有房贷的房贷调整比例为70%，定价调整幅度为80BP，对商业银行年度净息差和净利润的负面影响约为7.3BP和9.4%。
所以其实对于银行来说，通过“抽贷”的方式调整现有房贷利率是可行的，也就是将纯商业贷款转为公积金贷款和商业贷款的“组合贷款”，或者纯公积金贷款。地方政府扩大和放宽对员工办理“商对公”贷款的限制，是响应央行降低现有房贷利率的积极信号。
此外，下半年房贷利率下行趋势仍将持续。7月25日，智信投资首席经济学家、研究院院长连平表示，房地产政策仍进一步放松空室。他预计，下半年商业银行房贷基准利率会相应下调，首套和二套房贷利率会进一步下调。
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