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近期，降低首套房贷利率、调整优化差别化住房信贷政策等多项涉及房地产的重磅政策出台，引发市场关注。

中国基金报记者采访了多家知名私募机构，解读新政策对房地产市场和股票市场的影响，以及如何看待地产股目前的投资价值和目前的投资布局。

受访私募人士表示，近期政策“组合拳”对房地产市场后续复苏和平稳发展有积极影响，但也要看各地政策落实情况。同时，此轮房地产政策的密集出台超出预期，有助于改善市场对未来经济复苏的预期，提振股市情绪。

据记者了解，目前已有多家私募加仓优秀地产股。他们认为，未来板块内部会出现分化，持续盈利、现金流稳定的公司更值得布局。

不少私募持乐观态度，目前“政策底”已经出现，看好二级股市走势，布局顺周期、地产连锁、创新药、消费等板块。

一系列政策“组合拳”超预期

近期密集出台多项与房地产市场相关的政策。8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布两个重磅通知，最低首付比例、利率下限和现有房贷利率均有调整。

根据《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，首套商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于20%，第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。

同时，《关于降低首套住房贷款利率有关事项的通知》指出，自2023年9月25日起，首套住房商业性个人住房贷款借款人可向贷款金融机构提出申请，由金融机构发放新的贷款置换首套住房商业性个人住房贷款。新增贷款的利率水平由金融机构和借款人自主协商确定。但贷款市场牌价(LPR)的上调幅度不得低于原发放贷款城市首套商业性个人住房贷款利率政策的下限。新发放的贷款只能用于偿还首套商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

“最近关于房地产的政策是一套组合拳，贷款政策是其中重要的一环。存量房贷利率可以置换下调。虽然调整后的利率不能低于原贷款发放城市的首套房贷利率政策下限，但在一定程度上减少了房贷利率较高时期的购房者，可以促进居民的消费和投资，更好地加快整体经济活动的复苏。”余一资产表示，统一房贷首付比例下限为仍有限购政策的城市打开了工具空 room，也是继“认房不认贷”政策后再次降低购房门槛的手段，有利于购房需求的释放。

金禧投资基金经理盛健认为，这一政策“组合拳”对房地产市场后续的复苏和发展有积极影响。当前，房地产市场供求关系发生了重大变化，迫切需要优化调整相关信贷政策。一方面，下调现有房贷利率直接节省了借款人的利息支出，有利于扩大消费和投资；另一方面，购房成本的降低也可以在一定程度上提高市场交易的活跃度，提高居民对房地产市场的信心和预期，有利于房地产市场更加平稳健康发展。

立威投资总经理张算了一笔账。调整首套商业性个人住房贷款利率后，居民经济负担将明显下降，平均下降约0.8个百分点。以期限100万，25年，原利率5.1%的股票抵押为例。假设房贷利率降至4.3%，借款人每年可节省利息支出5000元以上，可显著增加消费能力。他还说，金融管理部门规定了利率下限。在实际执行层面，由于各种复杂因素，地方政府仍需根据“因城施策”和各金融机构的实际情况进行细化。

上海某百亿私募也表示，政策的出台可以降低购房成本，一定程度上释放居民消费能力，与近期出台的“认房不认贷”政策形成互补，对房地产市场有积极影响。

星石投资副总经理方磊分析，政策的影响可以分为两个方面:一是对房地产市场本身的影响，首付比例和二套房利率下调对核心一二线城市的房地产销售有很好的作用，现有房贷利率下调已经落地，但仍有限制。虽然几项政策总体上有望释放部分积压的购房或置换需求，有助于缓解居民购房压力，但由于政策是“因城施策”，如何调整和调整力度？

第二，对于市场经济预期和情绪的影响，稳增长和信心离不开稳房地产。此轮房地产政策密集出台符合市场预期，但政策力度略超预期，有助于改善市场对未来经济复苏和股市情绪的预期。

帮助房地产市场恢复稳定发展。

私募认为，近期房地产行业一系列政策的出台，使得房地产市场回暖，对地产股走势有积极影响。

“最近一系列房地产政策发布，总体来说有些出乎意料。市场对最新政策的反应，周五整体相关产业链信心提振和情绪改善还是非常显著的。我们相信在一系列政策组合拳的作用下会取得一定的效果。”银叶投资权益研究副总监曹青说。

诺鼎资产承认，最近的房地产政策是为了确保房地产行业的稳定和经济复苏。2021年房地产销售面积18亿平方米，而最新的万科郁亮表示，今年新开工面积预计只有6.6亿平方米，这将导致经济波动。通过一系列明确的政策，更符合一个健康的中国房地产市场。“但是对于地产股，投资者已经提前预期到了一些政策。因为部分房地产公司在三四线城市拿地成本较高，现在土地拍卖价格大幅下降，考虑到这部分亏损，公司净资产可能面临进一步缩水，所以房地产公司的价值不能用简单的市净率或价货比来判断，而要看其资产质量。后期城中村改造、债转股政策对地产板块还是有好处的，但要找准真正优质的公司。”

张认为，此次出台的一系列房地产政策综合影响很大，尤其是首付比例的下降和房贷利率的大幅下调，对潜在需求有明显的刺激作用，后续房地产需求有望逐步回升。随着销售的大幅恢复，房地产行业预计将出现一些上升的表现。

余一资产表示，一系列政策的出台体现了政府对房地产复苏的决心和信心，有利于居民购房需求的释放，政策面也相应减轻了购房者的负担。目前房地产正处于从“政策底”到“信心底”的逐步复苏过程中。我们看好房地产市场复苏的前景和二级市场相关板块的走势。

合投资认为，政策出台后，下一步需求有望随着房地产销售的好转而上升，房地产新开工数据也有望触底反弹。但地产股未来仍面临各种操作压力，更多的是资金的博弈工具。

方磊还表示，目前房地产进入新的大周期，一系列房地产政策的出台更多是为了释放积压的中短期需求，稳定中短期市场预期，但政策对房地产长期发展趋势影响不大。后续房地产市场很难恢复到2020年之前的状态。行业可能保持供应清晰，行业集中度提高，优质头部企业占据更大市场份额，地产股股价大概率出现分化。

部分私募在底部抛售地产股。

对于地产股及相关板块在当前股权市场是否具有良好的投资价值，私募看法不一。记者了解到，部分私募已经布局房地产相关板块的投资机会。

银豹投资表示，从地产股来看，目前地产股受到政策的积极刺激。虽然政策利好可能带来短期利润增长，但公司现金流问题仍需关注。房地产行业处于优胜劣汰的阶段，很多小公司可能会消失，留下少数优秀的公司。行业竞争会更加激烈，行业会进行一次洗牌。投资者需要选择具有可持续盈利能力和稳定现金流的公司。

余一资产表示，房地产行业在政策、信心、资金和监管方面都处于底部。随着政策的不断落实，对于能挺过这波的房企来说，未来逐渐变好。“所以我们认为房地产及相关板块具有投资价值，也已经布局。”

诺鼎资产透露，“目前我们还持有仓位较少的港股优秀地产公司。”前述上海数百亿私募也表示，房地产行业已经重新洗牌，在政策的刺激下会有短期的起伏。“但未来板块肯定会出现分化，还是要回归公司本身。我们也有相关板块的布局。”

张表示，受政策利好催化和销售回暖预期的推动，房地产板块有望在短期内有所表现。但从中长期来看，行业已经处于饱和状态，在人口增长、房价高企、年轻人购房观念改变的背景下，需求相对不足。“目前配置了少量房地产产业链蓝筹股。”

方磊分析，房地产板块未来的走势需要结合政策因素和市场供求来考虑，房地产板块最困难的时候已经过去了。政策方面，在稳增长的大背景下，在房地产市场明显好转之前，政策面的关怀态度比较明确，市场对于政策的预期和博弈可能会导致板块的波动。

市场供求方面，在供需两端政策的推动下，居民住房需求有望逐步释放，房地产市场供求关系有望边际改善，房地产基本面将逐步进入修复通道。“由于房地产需求复苏的弹性相对较低，不同房企的基本面情况不同，房地产板块内部会出现分化，那些优秀的头部公司更具有价值属性。”方磊说。

看好股市的未来走势

私募积极布局顺周期等板块。

目前很多私募都看好市场。私募认为，一系列房地产政策超预期，提振了投资者信心。近期资本市场有所反弹，可以在市场底部更积极地进行配置。

余一资产表示，在周五超预期的利好政策下，相关板块领涨大盘。由于上一波指数调整已经基本达到前期低位，即使出现a 空市场底也不会太多，所以看好未来发展。“公司目前重仓，主要在长期看好的板块，如医药、科技、消费；以及房地产等底部反转的板块。”

上述上海数百亿私募表示:“周五市场表现相当积极，周期股表现不错。我们目前维持高仓位，也是顺周期配置。目前已经是非常明确的政策底了，还会有更实质性的政策出台。我们对市场前景非常乐观。”

河西投资也非常看好目前的市场。虽然市场并不乐观，但政策的底部是明确无疑的，市场的底部很可能已经出现。“我们目前的头寸在60%左右。布局思路看好全球流动性拐点，行业层面看好创新药、互联网、半导体、困境反转。”

张表示，目前仓位控制在50%以内，后市重点关注有亮点的科技细分领域，逢低关注地产链，以及一些优秀的消费股。目前政策底部已经出来，虽然经济企稳还未见到，但在政策持续加码的情况下，市场的底部有望不远并逐渐转向乐观。

私募看好顺周期等方向。盛健表示，近期为了提振市场信心，政府积极释放利好政策。面对政策趋势向好、经济基本面有待恢复、股票估值重回低位，“我们认为现在是投资a股的黄金时间，在情感上要乐观积极，不要过于悲观。接下来重点关注以下几个方向:一是具有顺周期和业绩拐点的龙头公司；二是通信、半导体等业绩可以实现且处于周期拐点的领域。”

曹青表示，投资布局倾向于布局赔率高的行业和标的，布局会从情感、估值等角度综合考虑。“由于之前的悲观和过度反应，我们认为市场上确实有很多从各个角度来看都适合投资布局的板块和标的。”

方磊表示，关注更多的积极因素，可能很快就会从量变转变为质变，把股市投资的眼光放得更长远一些，注重寻找中期线索，可能是更好的选择。

一方面，本周各项政策密集出台，国内政策基础进一步巩固，股市情绪处于复苏通道。目前经济的底部区间已经逐渐清晰，中报业绩公布对市场情绪的影响也将过去，市场情绪有望跟随政策效应和经济的持续复苏。

另一方面，随着政策效应的显现，北上资金对国内经济增速的担忧可能会有所缓解，此轮北上资金流出接近历史峰值。预计北上资金对市场情绪和走势的压制将会减弱。“回过头来看，中报业绩公布后，市场会逐渐关注三季度各行业的基本面变化，后续业绩带动的迹象可能会更明显。国内经济复苏和内需部门表现的改善将为中期增长奠定更加坚实的基础。”

诺鼎资产表示，随着政策的逐步落实和力度的加大，投资者的信心会逐步恢复。下周各ETF募集的资金将陆续到位并入市，这也将直接为二级市场带来新的资金，因此后期市场仍可趋于活跃。“我们也大量介入，希望能在这波行情中获得不错的收益。”

本文来自中国基金。

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