周末深圳某售楼处现场挤满了前来看房的市民。
深圳二手房中介门店，门口贴了很多“竹笋”房源。
“苏拉”过境并没有阻挡深圳购房者的热情。9月2日，深圳暴雨期间，中介小廖在朋友圈发布了一张售楼处的图片，并配以“台风天看房人气不减”。
9月1日-3日被一些深圳地产人夸大为今年最忙的三天。8月31日晚，深圳官方宣布实施“认房不认贷”政策，深圳市场闻风而动。此时更多的购房者在等待细则落地。
随后，9月1日晚，两部门发布了关于调整首套房贷款利率和调整房贷政策(首套房首付最低20%，二套首付最低30%)的两个通知，调动了部分还在观望的购房者。
杜南湾金融社记者注意到，近三天深市有项目恰逢开盘实现热销；有借此机会推出特价房源的存量项目，在3天的限定时间内吸引感兴趣的购房者抓紧认购；有中介交易的数据，提醒客户不要错过机会；还有项目政策热点，借机推出“首付20%”的海报；此外，二手胶带量也大幅增加，甚至有房源紧急涨价。
“短线对成交量有很大的推动作用。”诸葛数据研究中心首席分析师王小语提到，一线城市的政策调整可以极大改善市场预期，提振当前市场活跃度。
变化
网上有个新盘“两成首付”。这个项目的销售否认了这个说法。
从政策的实际执行情况来看，深圳尚未正式宣布房贷政策的调整，但随着官方的公布，部分项目打出了“首付最低20%”的海报，吸引购房者前来参观。9月2日，网上流传一张在深圳龙岗销售的新盘海报。海报中间一个大字指出“即日起执行最低首套20%首付比例政策”，下方还有一个较小字体备注“具体操作以银行审批为准”；同样流传的还有龙华、宝安等项目的海报，其宣传内容也标注着“首套首付20%起，二套首付30%起”的信息。
那么深圳有没有银行执行“首付最低20%”的政策呢？海湾金融社记者日前走访市场时，并未得到深圳银行正在执行“首付20%”政策的消息。
事实上，在政策正式发布的第二天，就有市民咨询深圳prime银行，对于首套房首付比例下调至20%的问题，得到的回复是，“银行暂时没有接到任何通知。”
9月3日下午，上述龙华项目现场销售对记者否认了“首付20%”的政策。他表示，目前深圳还没有执行“首付最低20%”的政策，而在交谈中，他也向记者透露，深圳执行“首付20%”政策的可能性不大，并建议如果买房，最好提前准备好首付，只等政策落地可能会错过买房的最佳时机。
对于“首付20%”的可能性，有市场中介人士告诉记者，可以和开发商商量，交个定金留着房源，等到“首付20%”政策落实后，再签约买房。政策不落实，那就别买。
数据
75%面积有直销量，二手业主紧急涨价？
房地产政策“批量”发布后，深圳新房项目迅速反应热点，而同样是卖家的二手房业主也坐不住了。
万财社记者从深圳中原地产获得的数据显示，政策出台后，中原每日房源搜索量环比增长35%，涨幅较高的区域为龙岗中心、布吉、南山、香蜜湖、宝中。二手磁带量明显增加，周日涨幅最高，比8月份的日常磁带量高出75%。
Ke Holdings Inc .的数据也呈现上升趋势。深圳壳牌统计了8月31日到9月3日这四天的数据。与8月27日至30日的数据相比，咨询量增长42.2%，房源量增长7.3%，访问量增长31.2%。此外，根据7月31日至8月3日的数据，咨询量增长27.7%，房源量增长13.3%，导游量增长56.9%。
“深圳从来不缺买房，给他们一个理由就行。”有网友感叹上述数据的变化，政策效果立竿见影。听说二手业主紧急涨价了。
那么二手房价格表现如何呢？记者在诸葛找房App中可以看到，截至9月4日下午3点，当天深圳新房成交1889套，较昨日上涨12.89%；24小时内涨价的房源有95套。比如香蜜湖东海花园一套293㎡的房子，修改后的报价是3753万，而这套房子之前的报价是3500万；再比如，怡海城一套156㎡的房子，修改后的报价是1200万，8月27日这套房子的报价还是930万。
不过，从涨价房源的报价过程来看，万财社记者注意到，如今的涨价房源大多在今年5-7月经历了一波大幅降价，现在部分房源的涨幅也只是回到了业主刚挂牌时的预期报价。这意味着部分二手业主正在重拾信心，并不意味着深圳房价会大幅上涨，也不排除出现“业主心态高”等特殊情况，但总体来看，房价涨幅在理性范围内。
实践探索
周末冷热不均后折扣取消。
“三天四套，现在成交就这么简单。”上周末，在楼市利好政策陆续发布的时候，海湾财经社记者注意到，有不少中介在朋友圈晒成交清单，那么市场实际成交情况如何呢？
9月3日，海湾金融社记者以购房者身份探访新房项目，一些热点楼盘现场着实热闹。龙华观澜某项目营销中心，几乎每半个小时就有购房者在砸金蛋。项目的样板间里挤满了来看房的人。很多中介都在跟客户宣传楼市政策的利好消息，敦促购房者趁着现在的时间买房。
现场销售向万财社记者展示了当天的交易收据。截至下午3点，她当天已经卖出了两套房子。她向记者透露，本周末到目前为止，该项目已经卖出了十几个订单。
“优惠只到9月3日，以后买这个特价房要多花20万。”项目现场销售表示目前推出的特价房不多，开发商让利6个点。如果以后想买，按照正常开盘折扣只能盈利4个点。在同区域的另一个新房营销现场，有现场销售直言不讳地告诉记者，如果深圳实行更优惠的政策，目前的开盘折扣肯定会收回。
但是，这种兴奋感并不是每个项目都有的。当天，湾金融社记者也走访了非热点区域的新房项目，也可能是因为中午午休的缘故。现场只有两三组客户比较冷清。
“网红板块热点区域这两天很火。这两天带客户去了深圳北附近的项目。真的很挤，很难进去。”走访当天，一位中介告诉湾金融社记者，这些项目的火爆一方面与利好政策的刺激有关，另一方面也与项目本身的火爆有关。
万财社记者注意到，9月2日，宝安福海张越凤凰巷在官方微信官方账号发文称，项目首销超300套，成本约80%；9月3日，位于宝安的鸿荣园嘉裕府，再添第二个推盘。据了解，项目当天售出596套，化学成分约为73%。同样在上周末开业的还有位于宝安的优秀的敏泰兴义府。项目销售消息显示，开盘当天销售7.38亿，打折后销售约120套，约72%。
研究
购房者期待各种宽松政策进一步推地。
尽管市场反响热烈，但如果细看，目前深圳只有“认房不认贷”政策得到有效执行，但首套房贷利率和房贷政策调整并未正式公布。
这也让一些深圳购房者对政策利好毫无感觉。主要表现在政策利好无法有效影响自身购房行为，包括部分改善型客户需要降低首付比例或利率；还有一些资金有限的刚需客户，急需降低首付比例。
“想换房又卖不出二手房的家庭还是没有机会。”市民黄小姐告诉万财社记者，她家目前唯一的房子是三房，家里还有两个孩子和老人，急需置换。但再买两套首付七成，换房成本太高，只能暂时搁置计划。
但是“认房不认贷”的落地并没有给她带来解决的办法。对于黄小姐来说，如果要满足首套30%的政策条件，还是需要卖掉自己的房子，但是她觉得自己的房子在目前的市场上能不能卖出去还是个未知数。
值得一提的是，早在2014年，深圳就实行了“认房不认贷”的政策。当时政策规定，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件，执行首套房贷政策，再次申请贷款购买普通商品住房。“2014年在深圳买房不贷款可以首套，今年深圳没房了。”在黄小姐看来，如果能降低二次首付，将释放一大波改善型需求。
著名金融专家刘哮波也表示，一线城市二套房首付比例为70%至80%，为全球最高。此外，利率也高得离谱。北京、上海二套房贷利率需上浮105个基点，深圳、广州普遍需上浮60个基点。如果一线城市二套房首付比例能降到50%、60%，利率降到60(北)、40(广深)，对楼市是重大利好。
从目前政策对深圳楼市的影响来看，新政策降低了特定群体的购房成本，激活了部分购房需求，短期内确实对成交量有明显的促进作用。但不少业内人士预测，长期来看，对房价的影响相对滞后，市场仍存在很大的不确定性。
政策背景
房地产政策连续三天频繁落地。
8月30日晚，根据《深圳市住建局、中国人民银行深圳分行、国家金融监督管理局深圳监管局关于优化我市个人住房贷款住房套数认定标准的通知》。其中提到，居民家庭(含借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，无论是否已使用贷款购买住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。《通知》自2023年8月31日起施行。
8月31日，深圳实施“认房不认贷”政策的次日，中国人民银行、金融监管总局发布通知，调整优化现行差别化住房信贷政策，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下浮。其中，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于20%，第二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。不再区分实行“限购”的城市和不实行“限购”的城市。
贷款利率调整方面，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于同期贷款市场报价利率加20个基点，首套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
同一天晚上，两部门还发布了关于降低存量首套房贷利率有关事项的通知。通知明确，自9月25日起，符合相关条件的借款人可以向金融机构提出申请，既可以变更合同约定的住房贷款利率上浮幅度，也可以用银行发放的新贷款置换现有贷款。降低后的存量房贷利率仍应符合贷款发放时当地的房地产政策，即不得低于当时本市的房贷利率政策下限。
紧接着，9月1日，上海、北京全面执行首套房，超出市场预期，四大一线城市全部执行“认房不认贷”首套政策。中指监测显示，除一线城市外，武汉、中山、惠州、东莞等城市已明确发文实施首套住房“认房不认贷”，其他二线及三四线城市短期内将全面跟进。
针对广深政策实施后首个周末的市场表现，中国手指研究院华南分院总经理杨红霞评价说，新政实施后，广州新房的受欢迎程度有所上升。上周末，部分新开项目化为理想，中心城区及郊区看房、认购新房人气明显上升。有的项目宣称“提前执行首套8折政策”吸引客户，但实际执行仍需银行执行。部分项目宣称收回折扣或小幅提价，但实际成交价格并无明显变化。远郊市场或一些纯刚需项目的行情没有明显变化，客户仍处于观望状态。
二手房市场，部分客户有置换需求，挂牌量略有增加，中介带量增加，但成交量变化不大，有一定议价空间。新政实施后的第一个周末，深圳新房市场未受台风影响，购房者看房热情明显提升，报名人数增加，部分新盘开盘较好。二手市场的变化暂时还不明显，部分卖家通过近期密集的政策和降价利好加速成交，二手市场的信心还没有明显恢复。预计短期内，深圳前期积累的部分潜在需求有望释放，但以一手新房为主，市场可能呈现一级热度回升、二级市场平稳的特点。
采写/摄影:杜南湾金融社记者孙杨
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"龙华新楼盘开盘，龙华新开盘楼房"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/206477.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
