银行房贷转换lpr好不好，房贷转行的好处

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2月29日，工行、中行、建行均发布了今年LPR存量房贷转股工作，要求8月底前完成。这里的问题是这个换算的利率公式和规则怎么改，估计大家都很关心。这次暂时不包括公积金住房贷款。

多项银行规则还指出，本公告所称个人贷款包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商业用房贷款、以经营为目的的个人金融资产质押贷款、以经营为目的的个人房地产抵押消费和商业组合贷款；不含公积金个人贷款。我仔细看了下细则，基本都是一样的。不同的是，有的银行要细致得多，比如建行、中行。图纸很漂亮，也很具体。有一点是工行的商品房贷款和住宅转换不同，建行是一样的。

下面，这个数字给你特别的指导。

根据去年底央行的规则，公式大致如下:定价基准折算成LPR，LPR的期限品种根据原合同的贷款期限确定，确定后在合同剩余期限内不作调整；增加值为原合同最新执行利率与2019年12月LPR的差额(可为负)，在合同剩余期限内固定不变；转换时利率水平不变；贷款人和借款人可以重新约定重新定价期限和重新定价日期，最短的重新定价期限为一年。

那么具体是什么呢？第一部分:中国银行章程。从九个方面简单阐述了银行转型的一般规律:(详见下文)

1.全部在8月底完成，从3月1日开始；

2.可以通过手机银行和网上银行申请定价基准转换，说是线下受理的时候看情况；

3.有两种利率转换选项。

一个是下年起浮动LPR加利率基本不变，合同剩余期限内加值不变；

一个是剩下的房贷只有一个固定利率，不变。

4.转换利率的机会只有一次，选项也只有一个。

5.转换利率水平公式:取当前合同利率减去2019年12月LPR的差额(五年4.80%)，为正值，再加上未来每年变动的LPR利率。你可以选择每年1月重新定价，或者在你抵押贷款的当天重新定价。执行利率的公式:(LPR+每年年末+加%)；那么加分值的公式为:加分值=(活期利率%-4.8%=加分值%)；那么当前执行利率=(基准的4.9%×(1+浮动点%)，如果当前执行利率为4.9%×(1+10%)= 5.39%)；

我们这样算一笔账:(1)如果你之前的房贷高了10%。

所以，

【当前执行利率】等于:【基准利率4.9%×(1+10%)=5.39%】，(注:4.9%为当前执行基准利率，10%为您之前房贷的浮动点。)

【正值】等于: (活期利率%-4.8%=正值%)等于:(5.39%-4.8%=0.59%)。(注:4.80%为LPR于2019年12月底实施的五年期利率。)

[年新执行利率= LPR+上年末+加分值]

2020年执行的利率水平等于:(4.8%+0.59%=5.39%，也就是说不变，还是之前的房贷利率。)

2021年执行的利率水平等于:2020年12月发布的五年期以上执行利率将调整为LPR+0.59%。以后以此类推！

(2)如果你之前的抵押贷款下降了10%。

所以，

【当前执行利率】等于:【基准利率4.9%×(1-10%)=4.41%】，(注:4.9%为当前执行基准利率，10%为您之前房贷的积分数。)

【正值】等于: (活期利率%-4.8%=正值%)等于:(4.41%-4.8%=-0.39%)。(注:4.80%为LPR于2019年12月底实施的五年期利率。)

[年新执行利率= LPR+上年末+加分值]

2020年执行的利率水平等于:(4.8%-0.39%=4.41%，也就是说不变，还是之前的房贷利率。)

2021年执行的利率水平等于:2020年12月发布的五年期以上执行利率将调整为LPR+0.59%。以后以此类推！

(3)如果你之前的抵押贷款下降了5%。

所以，

【当前执行利率】等于:【基准利率4.9%×(1-5%)=4.655%】，(注:4.9%为当前执行基准利率，10%为您之前房贷的积分数。)

【正值】等于: (活期利率%-4.8%=正值%)等于:(4.655%-4.8%=-0.145%)。(注:4.80%为LPR于2019年12月底实施的五年期利率。)

[年新执行利率= LPR+上年末+加分值]

2020年执行的利率水平等于:(4.8%-0.145%=4.655%，意味着不变，还是之前的房贷利率。)

2021年执行的利率水平等于:2020年12月发布的五年期以上执行利率将调整为LPR+0.59%。以后以此类推！

根据以上三点，每波动5%，基本利率水平相差0.145%，约0.15%。

6.如果选择固定利率，中行会；如果转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同的当前执行利率。即原合同利率不变。

7.对于两个出借人，由主出借人提出申请，并于次日起7日内完成确认。

8.LPR定价时间一般为12个月，即一年，可以是每年的1月1日，也可以按照你贷款买房的那一天来计算重新定价日。

9、个人经营也可转制，其他贷款另行规定，如创业、扶持、小额贷款等。

10.这种转换是免费的。

第二部分:工商银行的细则工商银行转型的总细则简单说了十四个方面:(详见下文)。

1.贷款剩余年限不足一年的，本次不能转换；固定利率抵押贷款不需要转换；

2.工行的办理时间是3月到8月底；

3.工行规定商业性个人住房贷款最低重定价期限为一年。

4.目前工行主要通过手机银行完成。当然，你可以通过手机银行、网银、贷款服务公司，以及智能柜员机、短信手机或夜间网银申请定价基准转换，但要到3-4月的这个时候才能上线。同时，如果确实需要线下办理，请在疫情结束后再去办理。

5.工行规定不需要去原贷款经办银行，一般需要身份证、户口本等材料；

6.有两种利率转换选项。

一个是下年起浮动LPR加利率基本不变，合同剩余期限内加值不变；

一个是剩下的房贷只有一个固定利率，不变。

7.转换利率的机会只有一次，选项也只有一个。

8.折算利率水平公式:就是取当前合同利率减去2019年12月LPR(五年4.80%)的差额，为正值，再加上未来每年变动的LPR利率。你可以选择每年1月重新定价，或者在你抵押贷款的当天重新定价。执行利率的公式:(LPR+每年年末+加%)；那么加分值的公式为:加分值=(活期利率%-4.8%=加分值%)；那么当前执行利率=(基准的4.9%×(1+浮动点%)，如果当前执行利率为4.9%×(1+10%)= 5.39%)；

9.如果选择固定利率，中行会；如果转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同的当前执行利率。即原合同利率不变。

10.对于两个贷款人来说，除了贷款服务银行，其他渠道都需要先经过主借款人确认，再经过共同借款人确认。一般要两个人一起去。

11.LPR定价时间一般为12个月，即一年，可以是每年的1月1日，也可以按照你贷款买房的那一天来计算重新定价日。

12.个人消费贷款、个人商业用房贷款和以经营为目的的个人金融资产质押贷款也可以转换。

13.这种转换是免费的。

14.工行的商业性个人住房贷款转换不同于居民住房。你要知道会单独规定的。

第三部分:建行的细则建行转型的总细则简单说了十二个方面:(详见下文)。

1、建行也要求8月底完成，从3月1日开始；

2、等值转换，转换时利率水平不变，即本年利率不变，按原利率执行；

3.建行规定，借款人有多笔房贷的，需要逐一办理转换，意思是分别办理。

4.原借款合同中有两个或两个以上借款人，只有在所有借款人达成一致并办理完手续后，才能完成转换。如果有多个贷款人，他们都必须同意；而如果是线下，就要有更多的人去。如果是网上的，则另行处理。

5.建行明确规定折算后的利率水平等于原合同当前执行利率水平，在合同剩余期限内利率水平保持不变。选一个固定的就行了，就是你之前的利率执行到底，和中行工行一样，因为今年年底前，即使按照LPR执行，房贷利率也和执行前一样，因为基准没变，都是4.90%的利率；要知道，LPR改变的是从根本上改变定价规则，而不是按照原来的基准来改变。

5.您可以通过手机银行和网上银行(注册网银盾的客户)申请转换定价基准。如果是通过智能柜员机(STM)、营业网点柜台、个贷中心办理，需要携带本人有效身份证原件。线下处理，估计门还没开，看情况。

6.有两种利率转换选项。

一个是下年起浮动LPR加利率基本不变，合同剩余期限内加值不变；

一个是剩下的房贷只有一个固定利率，不变。

7.转换利率的机会只有一次，选项也只有一个。

9.LPR定价时间一般为12个月，即一年，可以是每年的1月1日，也可以按照你贷款买房的那一天来计算重新定价日。

10.可以办理个人消费和经营贷款，包括个人消费贷款、个人质押贷款、个人支农贷款、个人助商贷款。

11.这种转换是免费的。

12.建行规定，浮动利率的个人商业用房贷款参照上述个人住房贷款规则进行折算。这和工行不一样，不一样。