来源:北京青年报
北京住建委数据显示，3月二手房网签16051套，是2018年5月以来的最高值。这也是继2017年“3·17”调控之后，继2017年4月、2018年5月之后，第三个成交超过1.6万套二手房的月份。今年春节以来，北京楼市成交量稳步上升，价格也有所回升。有业内人士称之为楼市“小阳春”。楼市出现“小阳春”背后的逻辑是什么？这种情况能持续下去吗？背后的基本面有变化吗？楼市是反转还是反弹？北京青年报记者利用清明假期进行了调查。
市场
二手房成交量和成交均价环比均有所上升。
连续10个月达到最高值。
北京市住建委数据显示，3月北京二手住宅共网签16051套。这一数据是继2018年5月之后连续10个月的最高值。也是继2017年“3·17”调控之后，继2017年4月、2018年5月之后，第三个成交超过1.6万套二手房的月份。据RealData统计，北京链家3月二手房成交量比2月上涨1.5倍，比去年同期上涨23.2%。在房贷利率见顶、市场预期改善的情况下，今年3月市场表现好于去年。
价格方面，二手房成交均价稳中有升。据RealData统计，3月北京二手房成交均价为61420元/平方米，环比2月上涨2.5%。3月份高单价中心城四区成交占比环比上升2.5个百分点，扩大了均价涨幅。但短期来看，3月最后两周的成交均价已经随着成交量的下降而下跌，均价的上涨趋势难以持续。
安居客网上数据显示，3月份北京二手房挂牌价较去年上涨4.95%，反映了业主对房价未来预期的变化。从全国住房指数来看，3月较2月继续上涨4.3个百分点，同步反映了购房者对市场未来的预期。
访问
去年年底市场开始好转。
"商店的工作人员正忙着带顾客看房."
近日，北京青年报记者采访了多家中介门店。朝阳区麦子店附近的一家连锁店店长告诉北青报记者，年后市场热度确实有所提升，门店员工量和销量都上来了。二手房的交易周期也变短了，好房子卖得快。
4月5日下午，北青报记者来到通州北苑一家连锁店，发现店内只有三名员工在工作。该店客户经理说:“大家都忙着带客户看房，店里只剩下两三个同事了。”
据该经理介绍，自去年年底以来，北京楼市的交易量有所放大。今年以来，市场持续向好，部分热门楼盘成交量大幅上升，价格也在连续下跌近两年后出现反弹。
店长认为，造成楼市变化的因素很多。其中一个主要原因是信贷政策的放松，尤其是针对首套房房贷利率的调整。刚需入市速度明显加快，小户型卖得更好。还有一个因素就是有些家长从孩子上学的角度出发。“刚需的进入撬动了连环单，市场形势会更好。”
中原地产首席分析师张大伟也指出，在过去两年的调控周期中，北京房价下降明显，成交量下降一半以上，市场需求积压。此外，春节过后，部分新房市场加大了促销力度。为了换房，购房者加快了二手房的销售，增加了市场的活跃度。
调查
新房市场风平浪静。
新楼盘打折促销效果有限。
北京新房销售怎么样？4月5日下午，北青报记者走访了在通州首开的湘西郡售楼处。该项目位于通州区宋庄镇荷香2号院，是通州区现房大市场。目前项目在售90-138平米花园洋房，均价4.5万元/平米。最近推出了一系列促销活动。
北青报记者在现场看到，售楼处有几个租户，但没有客户当场签约。售楼处有几个早期客户在维权。北青报记者后来了解到，他们投诉的内容之一是对小区绿化率不满意，没有达到当初对客户的承诺。但销售经理坚持绿化率达标。据一位销售人员介绍，这个楼盘的项目是去年建成的，但销售并不是很理想。如果想买的话，等半年应该没有问题，而且通过中介团购还可以享受优惠。事实上，今年以来，新房销售并没有那么乐观，很多房企都打折销售楼盘。泰禾集团在北京推广的多个重叠别墅项目降价幅度从几百万元到千万元不等。同时，为了促进销售，房企发动广大二手房代理商进行销售，佣金比例高达5%，吸引了大量代理商“硬”推销客户。
值得注意的是，近期成交量的上升其实与新房市场关系不大。据中原地产研究中心统计，3月份北京新建商品住宅库存积压继续上升，目前库存已达6.88万套，也是两年多来房地产调控的最高点。成交价格方面，3月份新建商品住宅成交均价为53290元/平方米，低于2月份的55485元/平方米。
普通住宅成交前20名中，限竞房仍占10席，占据半壁江山。截至4月1日，北京已有45个项目66个预售证入市，提供限竞房30146套，仅网签7631套。按面积来看，网签比例为80.3万平方米，仅签约22.2%。
当然，新房市场也有个别项目罕见的火爆销售场面。3月25日，市场关注度较高的小瓦窑限竞房项目橡树湾一期开盘。需要预付20万元资金进行筹款的VIP客户，可凭邀请函进入选房现场。当天，上千个购房家庭现场通过手机选房，575套房源几乎秒光。作为西四环为数不多的竞争房，橡树湾政府的价格限定在54378元/平方米，而周边的二手房均价一般在5-7万元/平方米。价格优势是它成为爆款的重要因素。但整体来看，成交量放大并没有覆盖新房市场，整体回暖并不存在。
贷款
加快银行贷款
“一周贷款”成为常态
多位中介对北青报记者表示，近期二手房交易量的上升与信贷环境的放松有很大关系。据了解，目前北京大部分银行仍执行基准利率水平上首套房贷上浮10%、二套房贷上浮20%的利率水平。而在汇丰等银行，符合银行流水要求的优质客户，可以享受二套房贷上浮10%的利率水平，贷款购房成本明显降低。与此同时，放贷速度也明显加快。
某大型国有银行朝阳区某支行负责信贷的经理表示，首套房贷基准利率将上浮10%。一般面签后三天批贷，抵押登记后三个工作日放款。据了解，去年如果放在一个严格的规定里，银行放款超过一个月是很常见的。
4月5日，通州北苑链家地产的业务经理告诉北青报记者，今年以来，银行放贷速度确实大大加快。如果客户资质好，征信没有问题，正常一周就放款了。即使是组合贷款，现在一般也不会超过一个月，半个月就下来了。但该客户经理认为，银行加快批贷可能不是因为楼市调控，向市场放水，而是商业环境的改善。“银行的效率已经大大提高了。以前有评估报告。提交材料至少花了三天，有时候一个星期都没有回音。现在手机直接寄给你，银行一收到就直接寄给你。其他很多证明材料都可以免。”
据了解，部分银行400万元以下的贷款，无论单位属于国企还是私企，都不需要提交工资流水证明复印件。
分析
未来的市场取决于信贷宽松的程度
3月可能是全年交易量最高的一个月。
北京楼市未来走势如何？不少房地产业内人士表示，此轮成交量放大是市场的结构性回暖，而非全面回暖。表现为部分热门小区成交量有所放大和回暖，但大部分二手房小区并未出现普遍反弹；复苏对新房市场影响不大；大部分房价还是有很多议价的空间。
RealData首席市场分析师徐小乐指出，今年的环比增速与2018年同期相当。相比2015 -2016年的火爆行情，今年3月市场的同比反弹相对温和。但根据周度数据，3月4日周度成交量环比继续减少，说明节后市场快速回暖势头并未持续。半年来，业主报价保持稳定。虽然一季度业主上调挂牌价的次数较上月有所增加，但仍有近八成业主下调报价。此外，3月买家成交周期为79.2天，仍处于较长区间。如果未来没有持续的政策支持，市场将转向季节性下调，3月份的成交量可能是全年的最高点。
中原地产首席分析师张大伟认为，短期市场稳中有升，主要是超跌反弹。但是，上升到前期高位的可能性并不存在。对于北京楼市来说，严格的信贷政策和限竞房的高库存并不会导致明显的反弹。但经过10个月的调价，目前二手房和部分新建商品房的价格，增加了怕踩的购房者的积极性空。对于未来的市场走势，核心还是要看信贷政策的宽松程度。最典型的指标就是限购和认贷的标准会不会变。这些政策不变，市场不会有太大波动。
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原文地址"北京银行房贷收紧，北京多家银行房贷告急"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/203615.html。
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