世界银行(002285)成立于1993年4月。经过20多年的发展，已经成为全国性的房地产服务商，覆盖30多个地区，164个城市。
截至目前，世联行已不仅仅局限于房地产服务，还拓展了资产管理服务、互联网+、金融服务等业务。
世联行作为国内领先的房地产代理卖家，开展金融服务，主要依靠其新房代理销售和团购开展小额贷款业务。
世联小贷因其天然的场景优势，自上线以来发展迅速，可以作为住房金融领域的典型案例。本文将从发展路径和业务特点两个方面重点分析世联小贷的运营和估值表现。
金融服务收入快速发展。
世联行属于房地产中介服务行业，传统业务是代理销售新房。目前其主营业务主要包括四大板块。
一是房地产交易服务，包括原来的代理销售业务和经纪业务，今年上半年占整个房地产交易收入的99%以上，而代理费率为0.81-0.85%。
二是资产管理服务，包括原始资产服务业务和顾问策划业务。
再次，2014年下半年开始运营的互联网加业务，通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费，为开发商、渠道、买家提供服务，获取团购折扣。
第四，金融服务，98%的收入来自佳缘云贷产品，佳缘云贷依托房产交易和团购为用户提供信贷服务。
在这四项业务中，房地产交易服务仍占收入比重最大，占收入的一半以上。
世界银行各项业务收入构成图，数据来源:世界银行第三季度报告。
98%的金融服务收入来自佳缘云贷。
2012年，世联行收购世联行小贷股权，纳入公司合并范围，整体作为资产运营，正式进入金融服务领域。合并当年，世行实现收入4700万元，占世行总收入的2.5%。
自并购以来，世联小贷不断调整金融服务产品结构，并于2013年下半年开始逐步放弃收益差、风险高的服务产品，如担保、止赎、抵押等业务。最近两年这些业务的相关收入主要是之前的业务存量带来的。
同时，世联小贷利用主营业务机构客户和小企业主的资源，开发新的房地产金融增值服务产品，并于2013年下半年推出佳缘云贷。
佳缘云贷为用户在新房交易、团购过程中提供小额贷款，主要用途是新房装修等消费行为。自2012年合并以来，世联小贷累计实现净利润约2.54亿元。
目前，世联行金融业务的收入主要来自佳缘云贷产品的收入。2015年以来，佳缘云贷的收入已经占到整个金融服务收入的98%以上。
与此同时，小额贷款的贡献不断增加。2016年上半年小贷收入2.57亿元，全部来自佳缘云贷，同比增长45.7%。
数据来源:世界银行2016年半年度报告和2015年年度报告(单位:亿元)。
发展贷款有独特的优势。
世联小贷和新房交易服务联系紧密，相互促进，相辅相成。具体来说，世联小贷可以作为辅助手段，在房产交易中吸引用户，促进整体业务发展。
同时，世联小贷依托房产交易，自然发展信贷业务，不仅有天然的场景，蕴含巨大的发展空间，还能节省获客、运营等各种成本，扩大中间收益率。
第一，穿透力很强空。世联行小贷依托房产交易业务发展贷款业务，世联行房产代理销售业务规模在同业市场处于绝对领先地位。
今年上半年，世联行房地产代理销售额达2517亿元，同比增长33.74%，2010-2015年复合增长率高达32.4%。同时，根据全国商品房销售市场份额，2015年为4.9%，新房销售居房地产服务业首位。
所以世联小贷在母公司体系内发展信贷业务有很大的发展空。
第二，生来就有场景。世联小贷主要依靠新房交易环节和团购环节为用户提供信贷服务。然后，场景必不可少。世联行本身就是房产中介业务，天生就有房产交易场景。信贷业务的发展是销售场景衍生出来的信贷场景，可谓水到渠成。
第三，自然流量充足。世联小贷的交易用户由房产交易和团购的用户转化而来。世联小贷本身不需要考虑获客问题，只需要考虑转化率问题。而且可以大大节约获客成本。
同时，由于房产销售人员本身来自世联行自有体系，在房产交易中不需要额外推送人员向有需求的用户推荐佳缘云贷产品，运营成本可以降低。
贷款总额和收入均呈增长趋势。
依托得天独厚的先天优势，佳缘云贷自2013年上线以来的四年时间里，发展迅速而稳健。观察世界银行贷款业务的运作，无论是贷款总量还是收入贡献都处于持续增长的状态。
一方面，贷款总量呈增长趋势。截至2016年6月，佳缘云贷上半年共放贷约2.43万笔，贷款金额约16.46亿元，同比分别增长84.17%和47.69%。
佳缘云贷近年来的业绩图表，数据来源:历年世界银行年报。
同时，佳缘云贷的产品结构进一步呈现小额的特点。平均单笔贷款金额从2015年的9.29万元下降到今年的6.78万元。
另一方面，贷款收入逐年增加。一直以来，世界银行的金融服务业务都在稳步增长。截至2016年6月，金融业务实现收入2.6亿元，同比增长47.32%。
正是佳缘云贷收入的持续增长，带动了金融服务整体收入的逐年增长。
世界银行小额信贷收入绩效图，数据来源:世界银行历年年报。
贷款周期越短，余额越低。
从上表可以看出，世界银行小额贷款的收入和利润都在稳步上升，其主要原因是贷款规模的扩大、风险控制的加强和成本的降低。
一是规模不断扩大。如上所述，世联小贷的贷款总额和发放贷款数量都在不断增加。
二是风险控制得到加强。上半年，世联小贷毛利率同比增长15.05%。主要原因是在风险控制上的不断提升，所以资产质量提高了，风险成本降低了。
第三，成本压缩了。相比收入和净利润的快速增长，其成本仅增长2.67%，其中利息成本同比下降35.95%，主要是因为世联小贷发放的单笔贷款规模较小，期限较短，资金周转速度加快，公司融资需求减少。
此外，与收入和贷款总额增长形成鲜明对比的是，世联小贷的贷款余额有所减少。截至今年6月，世联小贷贷款余额为16.07亿元，而2015年末贷款余额为21.34亿元，今年上半年较2015年下降24.70%。
余额的下降是由两个原因造成的。一方面，世纪佳缘云贷上半年到期回收本金较多，导致余额下降；另一方面，佳缘云贷的贷款期限逐渐缩短。官网显示，现在贷款期限在3个月左右，贷款期限缩短会减少余额显示。
政策风险影响估值表现。
最近，政府加强了对房地产金融领域的监管。10月27日，深圳市市场稽查局组成的检查组也就首付等问题对世联行进行了突击检查。
可见，世联行依托房地产交易开展的贷款业务存在一定的政策风险。由于金融服务的收入几乎全部来自贷款业务，一旦政策收紧，金融服务领域将受到很大影响。
因此，尽管世界银行金融业务的收入在增加，但政策风险仍然存在。假设按照PE估值法，世界银行目前的市盈率是25倍，对于金融服务来说是比较低的倍数，也就是20-22倍的倍数。
同时，截至今年9月，金融服务收入3.76亿元，同比增长36.45%，其今年上半年净利率是2015年的1.5倍。因此，假设世联小贷的年净利润增长率为收入增长率乘以净利率增长率，即为54.7%。
此外，世联小贷2015年的净利润为7511.2万元，那么按照这个增速，其2016年的净利润可以预计为1.16亿元左右。因此，按照20-22的倍数，世联小贷的估值为23-260亿元。
截至2016年11月3日，世联行(002285)市值为163亿元，因此世联行小贷约占上市公司总市值的14-16%。
从上市公司金融服务整体利润占比来看，2015年世联行净利润约为5.1亿元，世联行小贷仅占14.7%左右。
可以看出，世行小额贷款虽然可以作为住房金融的典型代表，但它有世行开展住房金融的天然场景。住房金融只是上市公司的增值服务，世联行收入的主要贡献来自其主营业务，即房地产交易服务。
但依托世联行的优势，在政策合规的前提下，世联行小贷未来的发展很可能会有进一步的突破，相信对上市公司的影响也会随着业务的增长而加强。
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