编辑评论/注释
实体企业上市一票难求。乐居金融推出一系列原创“搜索”，深入挖掘物业服务企业的公司治理、服务能力和资本价值。本期关注:华仁物业(832319。OC)。
策划|陈海宝
统筹|王京斌许娣
作者|王
1984年，25岁的梁福东从部队退伍后独自一人来到青岛。
两年后，一家名为“东北金诚公司青岛营业部”的公司在青岛四方区柳太路悄然挂牌，梁福东正式开始了他的创业之路。起初，他的注意力集中在“冰箱”市场。凭着一个个找客户的勤奋和一个个跑市场的耐力，梁福东获得了人生的第一桶金。
几年后，他抓住机遇，大胆决策，投资山东省第一家精品商场——金城商场。商场创立时以一流的服务取得了3800万元的优异业绩，给了青岛零售业一个猛烈的冲击。
1992年，邓小平的南巡讲话激励了一大批企业家。这群人后来被企业界称为“九二派”。梁福东就是其中之一。他当即决定转战“地产”，以当时青岛东部最高价买下浮山湾边的一块地。短短两年时间，高档公寓式写字楼“金都花园”正式投入使用。
得益于梁福东独特的眼光，他的创业之路相当顺利。回顾他的成绩，也是满满的荣誉。金都花园被称为“东方第一楼”；花园式高档住宅“金都新村”卖了几个月空；地标华仁大厦也成为青岛五四广场一道亮丽的风景线。
与这些辉煌相比，梁福东于1994年成立的青岛华仁物业管理有限公司(以下简称“华仁物业”)略显逊色，在新闻资料中很难找到相关痕迹。但实际上，青岛华仁物业是青岛第一家进入市场化运营的物业公司，也是全国第三家成功试水新三板的物业公司。
测试新三板
华仁物业成立于1994年，前身为青岛华仁物业管理有限公司，由华仁世纪集团有限公司和吴共同出资组建。注册资本200万元，其中华仁世纪集团有限公司出资180万元，占注册资本的90%；吴的出资额为人民币20万元，占注册资本的10%。
从近几年股东投资华仁地产的信息来看。2016年，华仁世纪集团、华仁创业投资有限公司、青岛创赢众诚经济信息咨询中心认缴的资金达到1824.5万元，这些公司都有梁福东的影子。2017-2018年，“梁福东”的名字清晰地出现在股东名单中。近两年实缴资本在众多股东中最高，分别为1510.05万元和1499.975万元。
或许梁福东有意让谢燕燕接过物业公司的大旗。2018年，谢燕燕正式成为公司股东之一。她对梁富东有敏锐的眼光。早在2013年，谢燕燕就试图为华仁物业寻求新的商业模式。在当年华仁物业的刊文中，她指出“人才流失、成本上升”困扰了包括华仁物业在内的大部分物业公司。
当时，谢燕燕敏锐地意识到，“互联网技术的应用和高附加值的获取”将成为物业领域的新方向。2015年6月3日，华仁物业乘风试水新三板，成为山东省首家进入资本市场的物业服务企业。
在新三板挂牌推荐会上，华仁物业创新性地提出了“互联网加物业服务”的思路，来实现燕燕两年前的期望。
估值调整机制
2019年对于华仁物业来说是非常“特殊”的一年。5月29日，随着最后一笔盘后协议转让的结束，华仁物业正式成为雅居乐生活服务的直接非全资子公司。实力相对较强的华仁地产，成为优雅生活版图扩张的重要棋子。
优雅生活服务曾在投资人会上表示，青岛华仁物业的实际增长率将有信心达到20%以上，尤其是管理面积的增长率。它与华仁地产董事徐萌和其他股东达成了一份“对赌协议”。
华仁地产承诺在截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日的年度内实现多项年度经营目标，即分别实现经审计的扣非净利润1，213万元、1，334万元和1，467万元。
从业绩层面看，华仁地产成功实现了经营目标。2018 -2019年，华仁地产分别实现营收1.21亿元和1.36亿元，毛利率分别为21.23%和21.59%；归属于上市公司股东的净利润约为1383万元、1544万元。
从区域分布来看，其服务项目和业务主要在山东省内，主要分为写字楼、住宅、市政、学校。其中，写字楼是其主要营收对象，2018年和2019年写字楼利润分别占营收的48.54%和39.30%。
2018、2019年，华仁物业的主要客户为凯悦中心，是集居住、购物、文化娱乐、社交、度假等多种城市功能于一体的中央综合体。近两年，其营业收入占比始终分别为11.61%和8.72%，位居销售收入第一。其次，梁富东的“金都花园”也成为华仁物业2018年和2019年的主要客户，营收占比分别为7.30%和4.87%。
雅生活服务向华仁物业承诺“在青岛地区，若雅居乐投资的公司或拥有实际控制权的公司与华仁物业发生冲突，雅生活服务将放弃可能的同业竞争或以公平公正的价格注入华仁物业”。
现金流急剧下降
2019年，华仁物业应收账款占比提升至25.15%，但主要是新项目结算周期较长所致。年报中还指出，由于业主对多服务的感受不同，或者由于业主个人经济原因，存在物业费无法收回的风险。
应收账款的增加对现金流有一定的影响。2019年，华仁物业管理活动产生的现金流量净额为1244万元，同比下降216.41%。或者为了完成对赌业绩，2019年，华仁地产加大对外投资，投资活动产生的现金流量净额下降225.2%；同时，筹资活动产生的现金流量净额下降了111.53%。
2019年，作为原告的华仁地产诉讼涉及金额1821万元，占其总资产的23.27%。与青岛海逸天成商业管理有限公司发生物业服务合同纠纷..案件起因是，2013年9月6日，华仁物业与青岛环海凯莱商务酒店有限公司签订了为“海逸天成”项目提供前期物业服务的物业合同。
自2017年8月1日起，实际使用人未按合同约定向原告支付物业服务费，至2019年6月30日，共拖欠华仁物业综合物业服务费688万元。该案虽未影响公司经营，但确实影响了华仁物业的财务方面。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"华仁物业电话，华仁物业待遇怎么样"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/188493.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
