来源:经济参考报
房价过快上涨抑制民生和经济增长。
自1998年住房制度改革以来，房地产业在国民经济中的地位越来越重要。自2003年以来，房地产业多次被视为促进经济增长的“支柱产业”。此后，中国的房价迅速上涨。根据国家统计局公布的数据，2004年至2016年，全国住宅商品房销售均价从2778元/平方米上涨到7476元/平方米，12年上涨了2.69倍。需要指出的是，国家统计局公布的数据是新建商品房销售均价。随着城市化的不断推进，新建商品房往往向郊区发展，其价格低于市区。因此，其数据大大低估了真实的价格涨幅。清华大学恒隆地产中心考虑同质房价的变化，发现2004-2016年全国房价上涨6.37倍，年均涨幅16.68%，远超居民收入增速。
研究发现，房价快速上涨迫使家庭为买房而储蓄，产生挤出效应，影响居民消费增长。房价上涨往往给房地产行业带来繁荣。因此，有人认为高房价可以促进房地产及相关产业(如钢铁、煤炭、水泥等)的发展。)，从而达到在宏观上促进经济增长的目的。另一方面，如果政府调控房地产来抑制房价的上涨趋势，必然是以牺牲经济增长为代价的。换句话说，在房地产市场上，政府面临着“稳增长”和“惠民生”的权衡。为了保持稳定的经济增长，它不得不放松对房价的调控，并通过刺激房地产市场的发展来稳定经济增长。
近期研究发现，房价过快上涨不仅不利于“惠民生”，长期来看还会抑制经济增长。通过高房价刺激房地产市场的发展，是为经济增长解渴。“以高房价刺激经济增长”的观点只看到了房价上涨的“局部均衡”效应，而忽略了其“一般均衡”效应。房价上涨可能会促进房地产及相关行业的发展，但同时会阻碍其他行业的发展，从而降低整体经济增长水平。经济增长理论告诉我们，经济增长的最终动力来自于生产率的提高，房地产及其相关行业的生产率水平远低于其他行业。因此，房地产行业的快速发展只会增加低效行业在整体经济中的比重，不仅不能促进经济增长，还会造成产能过剩和生产效率低下，阻碍经济的长期稳定发展。
房价快速上涨如何阻碍经济增长
房价通过什么机制阻碍经济增长？目前的研究至少发现了三种重要的影响机制。
首先，房价上涨抑制了企业创新和社会企业家精神。经济增长的重要源泉是企业创新和社会企业家精神，它们可以提高生产率。但是，创新创业充满不确定性，成本高，风险大。只有创新创业的收益足够大，才能鼓励企业投入创新，个人才会选择创业。近年来，政府通过加强知识产权保护鼓励创新创业，形成了“大众创业、万众创新”的氛围。然而，近年来房价的快速上涨极大地抑制了企业创新和社会创业。对于企业来说，获取利润非常重要。如果投资房地产的利润远高于R&D和创新，许多企业会放弃创新，选择投资风险更小、回报更高的房地产行业。基于对中国上市公司的研究发现，在房价快速上涨期间，大量上市公司选择减少在R&D的投资，而更多地购买土地和发展房地产业。同样，由于房价上涨过快，年轻一代也要为买房而奋斗。高负债的年轻人往往不敢选择高风险的创业活动，高房价扼杀了年轻人的创造力。
第二，房价上涨阻碍产业转型升级，导致资源配置效率下降。除了创新，经济增长的一个重要来源是产业转型升级。产业转型升级是指资源不断从低效率产业流向高效率产业，从而导致社会整体效率的提高。改革开放40年来，中国经济增长的一个重要源泉是产业转型升级和资源再配置。在制造业内部，从1998年到2007年，中国制造业近一半的生产率增长来自资源配置效率的提高。然而，自2004年以来，资源再配置对中国生产率和经济增长的促进作用大幅下降。金融危机后，资源再配置对生产率的促进作用接近于零。研究发现，2004年以来，中国制造业转型升级放缓，资源再分配效应对经济增长贡献下降的主要原因是房价过快上涨。房价的快速上涨，使得房地产及房地产相关行业的利润率急剧上升。然而，这些行业(包括房地产、钢铁、煤炭、水泥等)的生产率。)往往很低。房价上涨导致大量企业涌入这些低生产率行业，造成资源从高效率行业流向低效率行业的“倒挂”现象，导致社会整体生产率下降。实体经济方面，近年来由于实体经济利润率下降，很多企业放弃实业，转向房地产投资，实体经济投资低迷。这种行为对于逐利企业来说无可厚非，但对中国的长期增长却有着巨大的负面影响。
第三，房价上涨损害了国家和企业的竞争力。房价快速上涨，意味着企业成本在上升。一方面，房价上涨会直接导致企业的土地成本和租金成本增加；另一方面，房价上涨会导致当地居民生活成本上升，进而导致工资上涨。土地成本高，工资成本高，会损害企业竞争力，降低企业利润。自2004年以来，中国劳动力成本迅速上升，导致中国企业的全球竞争力不断下降。随着劳动力成本的上升，中国与发达国家的差距也在缩小。许多人将中国劳动力成本的上升直接归因于人口结构的变化。但人口结构在2004年并没有发生结构性的变化，只是劳动力成本在2004年后明显上升。最近的研究发现，房价上涨是中国劳动力成本上升和企业竞争力下降的重要原因。2004年以来，我国房价快速上涨，导致住房成本和生活成本上升，工资水平上升，企业利润率和竞争力下降。劳动力成本优势是中国全球竞争优势的重要来源。当不断上涨的房价侵蚀了这种优势，中国未来的经济增长将面临越来越高的风险。
构建房地产市场平稳健康发展的长效机制
目前，一些地方政府为了维持当地短期经济增长，有意通过放松限购、减免税费等方式刺激房价，试图通过房地产市场刺激经济增长。研究表明，房价上涨短期内可能会刺激房地产及相关行业的发展，但长期来看不利于经济增长。近日中共政治局会议指出“要坚决遏制房价上涨势头”，比以往更加严厉，并将“遏制房价过快上涨”改为“遏制房价上涨”，显示了中央控制房价的决心。但需要指出的是，房价快速上涨长期会抑制经济增长，并不意味着房价大幅下跌有利于经济增长。房地产价格的大幅下跌意味着企业、政府和家庭的资产负债表可能在短时间内迅速恶化，对企业投资、政府购买和居民消费都将产生巨大的抑制作用。需求下降将进一步压低房价，从而加速企业、政府和家庭资产负债表的恶化。这种“金融加速器”机制一旦形成，宏观经济很容易陷入长期衰退。因此，房价大起大落会损害经济增长，房地产市场的稳定健康发展是我国国民经济又好又快发展的重要保障。
构建房地产市场平稳健康发展的长效机制，要以市场供求为基本出发点。目前，中国房地产市场供求的核心问题在于人口老龄化、人口城市化与土地供应行政垄断之间的矛盾。从宏观上看，我国人口结构老龄化降低了住房需求，对房价形成下行压力。从区际来看，中国人口仍处于从农村向城市聚集、从中小城市向大城市聚集的过程中。然而，由于土地供应指标的控制，土地供应无法按照市场供求在城乡之间、城市之间有效流动，导致我国各地区房价差异巨大。大城市是人口的主要流入地，但土地供应远远不够，造成大城市房价上涨，抑制大城市创新创业，造成资源错配，降低大城市国际竞争力。相反，中西部中小城市往往是人口流出的地方，却有土地指标支撑。然而，由于缺乏产业支撑，他们的土地利用效率较低。因此，要构建房地产市场稳定发展机制，必须坚决进行供给侧结构性改革，其核心是改变现行土地供应政策，根据人口流动方向给予土地指标支持，大幅增加大城市土地供应，短期内可以促进大城市房地产投资，稳定短期经济增长，长期稳定房价， 从而降低城市生活成本，促进创新创业，提高资源配置效率，提升企业和城市的国际竞争力。
(作者是中央财经大学经济学院院长)
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