继“三条红线”之后，监管层为房地产基金的监管亮剑。12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》(以下简称《通知》)，将于2021年1月1日起实施。根据通知，建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，房地产贷款余额和个人住房贷款余额上限分五档设置，对超过上限的机构设置过渡期，建立区域差别调整机制。
在业内看来，央行发布的新规从资金端限制了房地产信贷的额度，是房地产市场长效机制的手段之一。预计银行业住房相关贷款的扩张速度将从明年开始放缓。
防范金融风险，建立房地产贷款集中管理制度。
通知称，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系房地产贷款集中度过高可能引发的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构的稳定性，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
通知指出，房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构(不含境外分支机构)房地产贷款余额占本机构人民币贷款余额(简称“房地产贷款”)的比例和个人住房贷款占本机构人民币贷款余额(简称“个人住房贷款”)的比例 应符合中国人民银行和中国银行业监督管理委员会规定的管理要求，即不得高于中国人民银行和中国银行业监督管理委员会规定的房地产贷款上限和个人住房贷款上限。
那么，为什么要建立房地产贷款集中管理制度呢？
中国人民银行、中国银行业监督管理委员会在回答记者提问时表示，根据中共中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制，实施房地产金融审慎管理制度的要求， 中国人民银行和中国银行业监督管理委员会借鉴国际经验，结合中国国情，研究制定房地产贷款集中管理制度，以提高金融体系的韧性和稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。 同时，推进金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内部约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，促进金融、房地产与实体经济均衡发展。
RealData首席市场分析师徐小乐表示，央行发布的新规是从资金端限制房地产信贷额度，是房地产市场长效机制的手段之一。其主要目的是降低和防范房地产金融风险，促进房地产、金融和实体经济的均衡发展。就原因而言，过去金融信贷涉及房地产的比重较高，既增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，不利于构建国内大循环。
RealData高级分析师潘浩表示，“三条红线”是对房地产资金需求端的管理，“房贷相关”的集中管理制度是对资金供给端的收紧。
设置五档涉房贷款比例上限，个人贷款比例最高不得超过32.5%。
值得关注的是，央行新规设定了银行业金融机构涉房贷款余额上限，对超标者设定了调整时间，并要求制定调整方案。
通知称，人民银行、银监会根据银行业金融机构资产规模和机构类型，对房地产贷款集中度进行不同等级管理，综合考虑银行业金融机构规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分级设置、管理要求和相关指标统计口径。
央行新政设置了两个上限:房地产贷款比例和个人住房贷款比例。
其中，房地产贷款余额和个人住房贷款余额五个档次有两个上限。第一等级是大型中资银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行和中国邮政储蓄银行，房地产贷款占40%，个人住房贷款占32.5%。第二档是中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行，房地产贷款占比27.5%，个人住房贷款占比20%。第三档为中资小银行和非县域农合机构，房地产贷款上限占比22.5%，个人住房贷款占比17.5%；第四档为县级农村合作机构，房地产贷款上限占比17.5%，个人住房贷款占比12.5%；第五档是村镇银行，房地产贷款上限占比12.5%，个人住房贷款占比7.5%。
比例超过管理要求且超过2个百分点的，业务调整过渡期为《通知》实施之日起2年；超过2个百分点及以上的，业务调整过渡期为《通知》实施之日起4年。
对于目前超过管理要求的银行业金融机构，《通知》要求制定过渡性业务调整方案。其中，对符合第一、二批房地产贷款管理要求的银行业金融机构，自《通知》实施之日起1个月内将调整方案报送中国人民银行、中国银行业监督管理委员会，并按季报告执行情况。对符合第三、第四、第五批房地产贷款管理要求的银行业金融机构，应在本通知实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行当地分支机构和银监会派出机构，并按季报告执行情况。
徐小乐表示，从银行分类比例来看，规模越小，房地产贷款的比例限制越低，对于大型银行来说相对宽松。潘浩指出，过去“小银行”通过更加“灵活”的个人住房贷款政策拓展这部分业务的空余地将受到限制，个人住房贷款的利率和资质管理将更加严格。
业内:未来银行涉房贷款扩张速度可能放缓。
央行建立房地产贷款集中度管理制度，设定涉房贷款余额上限，会对银行业金融机构和房地产市场产生哪些影响？
对此，中国人民银行、银监会在答记者问时表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，促进房地产市场平稳健康可持续发展。
徐小乐表示，央行的新政策不会对短期市场产生大的影响。第一，设定的配额比例基本符合今年的情况。数据显示，到今年三季度末，商业地产贷款余额占金融机构贷款余额的28.8%，个人住房贷款余额占金融机构贷款余额的19.8%，平均水平低于管理目标限额。其次，根据年底银行的实际情况，设置过渡期。管理要求越高，过渡期越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免变动过大。
具体到单个银行机构，置信投资研究所高级研究员马洪表示，大部分大中型银行的指标相对健康，但也存在部分大中型银行在个别指标上“踩线”的情况，而中小城商行在住房贷款业务上可能需要做出更多调整。具体来看，根据2020年上半年财报，建行和邮储银行在大型银行中的个人信贷余额占比超过32.5%的“红线”，占比分别为34.4%和33.6%，但两家大行的住房相关贷款整体占比低于40%。中型银行中，招行个贷余额占比24.7%，房地产贷款余额占比33.2%，均超过“红线”。在中小城商行中，有相当比例的银行指标超过“红线”，如厦门银行、齐鲁银行等。
“可以预见，从2021年开始，银行业住房相关贷款的扩张速度将可能放缓。综合考虑贷款质量(不良率)，相对于个人住房贷款，房地产开发商的贷款占比可能会下降，这将对稳定住房金融的长期风险起到重要作用。”马伟说。
马洪还表示，从趋势来看，未来租赁住房的贷款业务很可能会增加。《通知》指出，为支持住房租赁市场蓬勃发展，住房租赁相关贷款暂不纳入房地产贷款比例计算。
新京报记者段文萍
编辑杨校对。
图片来源央行官网截图
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