国泰君安2021年投资策略，国泰君安未来发展潜力

【证券之星编者按】国泰君安近期发布下半年房地产行业投资策略认为，政策面继续松绑仍有余地，资金面持续向好；短期看板块将温和修复，中长期平稳发展可期；同时，定增放行打开“二次创业”想象空间。关注“与业大象”和“转型牛”。（股市有风险，投资需谨慎。文中提及个股仅供参考，不作为买卖建议。）

国泰君安：2015年下半年房地产行业投资策略

行业评级：增持

投资要点：

1、房地产外部环境：政策面继续松绑仍有余地，资金面持续向好

土地市场偏弱之下，政策继续放松可期。国企改革等带来增量投资机会。

经济整体偏弱，降息降准预期发酵。按揭贷款整体向好，支持2015销售额同增6%左右。

2、房地产基本面：短期看温和修复；中长期平稳发展可期

预计2015年投资同增8%，新开工同增3%，销售额同升6%。

城镇化结束前需求仍有保证；未来十年可定义为由夏入秋；看好都市圈卫星城和事线核心城市。

3、板块：估值、持仏较低，定增放行打开“二次创业”想象空间。

估值虽有一定恢复，但仍不算太高；横向对比下，估值优势显现

定增放行，关注房企转型带来的“二次创业”投资机会。

4、杠铃式选股：“与业大象”+“转型牛”

局势向好之下，板块整体倚重估值修复；“与业大象”推荐招商地产、保利地产、万科A、华侨城A；

中小房企前期已累积较多涨幅，后续应继续甄选转型个股(关注寻找新大陆、浪漫满屋类型)，关注打激素板块(区域性机会)和旧貌换新颜(国企改革、触网等强调新路徂、新机刢、新模式)，其中，与业大象+转型牛为2015年房地产投资重心。

个股推荐：1、与业大象(讲求性价比和稳健性)：龙头看估值修复，推荐：保利地产、招商地产、万科A、华侨城A；

2、转型牛(再融资、转型标的)：推荐滨江集团、中天城投、华业地产；

3、打激素行情(区域投资主题)：京津冀一体化之廊坊三宝(推荐：华夏并福、荣盛发展，受益：廊坊发展)；

4、旧貌换新颜(强调新路径、新机制、新模式)：房地产下半场，顺应秱劢互联大势，推荐：丐联行，国企改革，推荐：格力地产，天健集团。

标签：房地产

华侨城:一季报及调研纪要

华侨城A 000069

研究机构：中银国际证券分析师：田世欣撰写日期：2015-04-22

【一季报要点】

华侨城 A(000069.CH/人民币10.16, 买入)2015 年1 季度营业收入41.49 亿元,归母净利润5.16 亿元,同比分别下降27.1%和22.5%,每股收益0.071 元。1 季度公司毛利率和净利润率分别为32.9%和12.4%,微升0.8 和0.7 个百分点。

【调研要点】

业务情况:14年旅游接待量保持增长.

1. 2014 年公司全年实现营业收入307.18 亿元,首次突破300 亿大关,同比增长9%;实现利润总额78.07 亿元,同比增长13%;实现归属于母公司的净利润47.74 亿元,同比增长8%。各主要指标均实现增长。客流量突破3,000 万。

2. 纯旅游业务:收入60-70 亿元,门票占比85%(未来计划降低占比),纯利润4-5 亿。酒店业务有下滑,入住率能维持,但客单价下滑。

3. 纯地产业务:收入230 亿。房地产销售额190 亿。权益土地储备约888.75万平米。15 年计划推盘包括:武汉、成都、西安、天津、云南,和上海、深圳等项目。

智慧华侨城契合“互联网+”思路.

13 年公司提出智慧华侨城,契合“互联网+”思维。14 年7 月完成所有景区WIFI 覆盖,同时互联网平台上线(包括APP,目前各园独立,未来整合)。平台具体功能包括:1. 购票、预订、支付;2. 餐饮、设施等二次消费,地理位置推送附近的餐饮、休息、消费和人流引导;3. CRM 和数据分析——利用顾客需求的大数据来帮助未来建造景区。

儿童体验产品麦鲁小城数量规模快速增长.

1. 儿童体验类产品麦鲁小城发展较快,战略上麦鲁小城主要是为了弥补3-13岁主题乐园市场的缺口。

2. 2014 年在深圳、成都、武汉、东莞共开了4 家,客流量55 万人,收入5,441万元,利润总额367 万元。计划2015 年新推10 家,3 年计划35 家。

极力道和演艺业务受到市场欢迎.

极力道在深圳的欢乐海岸首演,3 个月总计演出70 场,总计接待1.6 万人。2014年演艺公司实现收入3,898 万元,利润总额806 万元。去年底搬到广州做巡演,当地政府感兴趣。

文化旅游科技公司.

1、文化旅游科技公司(公司60%股权)从事文化产业创意服务,研发旅游设施和科技设备。收购目的是完善旅游产业链条,公司负责规划、运营,文旅科技负责设备,同时也会向华侨城托管运营项目拓展。

2、公司收购后,利润总额从2011 年的100-200 万元利增长到6,700 万元。预计未来5 年该业务仍将快速增长。

小结:华侨城旅游文化+房地产业务的特色经营模式,在国内富有影响力。公司正在尝试旅游地产开发模式继续拓展,而旅游文化方面,演艺、儿童产业、文旅科技等业务增速较快。华侨城前次定增方案主要目的为引入财务投资及设立员工股权激励,迈出步伐并不大;但我们预期在董事会换届后,强力领导层进入,公司国企改革力度有望加大。维持15-16 年每股盈利预测0.782 和0.902元不变,维持买入评级。

中天城投:大金融平台进一步夯实

中天城投 000540

研究机构：国泰君安证券分析师：侯丽科,李品科撰写日期：2015-05-18

投资要点:

控股贵州合石电商,收编“招商贷”平台。公司全资子公司贵阳金控拟现金3.3亿元参与合石电商增资扩股;增资完成后,贵阳金控持股55%,成为其第一大股东。合石电商2014年净利润1528万元,预计2015年大幅提高,故收购对价并不算高。合作将传统金融业与新兴“互联网+”进行融合,完善公司“大金融生态圈”。

同时投资成立小额贷款和融资性担保公司,大金融生态圈进一步完善,协同效应明显。1)贵阳金控还拟以出资3.3-6.5亿元,与陈格路(招商贷创始人)等成立贵阳中天城投小额贷款公司;出资6.5亿元,共同设立融资性担保公司。与招商贷可形成协同,大金融生态圈进一步完善。2)公司还与贵州中黔金融资产交易中心签订战略合作框架协议,丰富公司大金融板块产业构成。对方主营定向融资计划和金融资产收益权转让,预计2015年扭亏为盈并有大幅度利润增长。3)公司“大金融、大健康、小地产”战略逐步落地,后续发展空间较大。

维持增持评级,目标价17.7元。公司贵阳去大盘化最大受益者,2015年计划销售203.5亿元,同增9%,稳健增长;同时进军互联网金融及大健康产业,成长空间大。维持2015、16年EPS0.52、0.64元的预测。公司拟发行36亿元优先股和40亿元定增(大股东全额认购),丰富资金可推动大金融大健康战略加速落地,未来成长空间进一步打开。目标价17.7元,对应2015年34倍PE。

风险提示:后续审批存一定不确定性

滨江集团:互联网+、轻资产化和海外业务成未来新亮点

滨江集团 002244

研究机构：海通证券分析师：涂力磊,贾亚童撰写日期：2015-04-30

事件:

2014年公司完成营业收入117.59亿元,同比增加13.26%;实现归属于上市公司所有者净利润8.29亿元,实现每股收益0.61元,同比减少41.21%。同时每10股派发现金红利0.61元,送红股6股(含税)。

投资建议:

地产主业继续保持稳健增长,后期代建业务是主要亮点。在地产业务方面,公司以立足杭州市场、深耕长三角核心区域为布局策略,凭借“产品+服务”的核心竞争能力,经营业绩稳健发展。2014年全年实现销售157亿元(含协议金额)其中代建业务销售金额为32.4亿元,实现了房地产业务的稳健增长。

地产产业延伸不断探索。根据公司年报公告,公司将会在临安开发滨江文化小镇。该项目拟在临安西天目建设860亩全新小镇,产权将全部自持。小镇的风格上会有唐代、明清、民国、现代的元素。剩余的560亩土地,要建设成蔬菜园、果树园、垂钓园、养殖园、健身园,集旅游、休闲、文化于一体。产品进一步丰富有利强化公司房地产业务竞争力。

转型继续加码。考虑企业传统地产业务已明确“两保持、两下降”的指标--即销售规模保持在150亿元左右,保持公司正常的现金流;下降库存(目前权限部分库存300亿元),下降银行贷款,我们预计后期公司将有更大资源逐步投入各类新业务之中。

1)代建业务:轻资产化管理输出,未来有望销售高估值。自2011年公司成立杭州滨江房产建设管理有限公司以来,代建总规模达到160多亿,累计签约代建管理费9亿元(不包括合作项目收取管理费)。考虑目前代建业务经营思路和节点控制基本成熟,公司力争形成代建项目占到公司全部项目1/3的格局。我们认为公司扩大代建规模,可以有效分散行业整体回落所带来的下行风险。此外,公司代建业务具有优秀品牌和管理输出模式,一旦规模成型有望持续享受高估值。

2)海外房地产:资产多元化的有益尝试。海外布局方面公司已迈出重要一步。日前滨江集团已在美国纽约和西雅图分别参与两处物业合作,累计实现7040万美元投资。我们认为公司海外战略是布局后期继续挖掘现有高端客户潜在价值的重要方向。目前小规模投入主要属于学习和试水阶段。一旦经验成熟,公司有望继续加大海外投资步伐。

3)“互联网+”战略:值得高度期待,明确2015年8亿额度投资规模。公司计划以不超过年度净利润即8亿元的额度进行对新兴产业进行投资。前期公司以自有资金人民币1亿元,通过增资扩股方式投资杭州沃安供应链管理有限公司。该公司主要业务为互联网电子产品生产、销售。后续公司还将进一步加大在相关领域的投资。

维持“买入”评级。公司年报明确表示在坚持稳健发展房地产开发业务的基础上,2015年滨江集团积极拓展海外项目、小镇建设,做强服务商,并尝试对房地产行业以外的新兴产业互联网行业进行投资,力争打造多元滨江。我们预计2015、2016年公司每股收益分别是0.95和1.25元,截至4月28日,公司收盘于14.31元,对应2015年PE为15.1倍,2016年PE为11.44倍,考虑公司地产项目立足中高端改善型住宅,产品潜在客户对产业和金融政策敏感性高。市场逐步回暖有望为公司销售业绩带来更大弹性空间。同时公司积极布局新兴产业,给予公司2015年25倍PE,对应目标价为23.75元,维持“买入”评级。

华业地产:医疗+金融新尖兵带着兜底业绩出发

华业地产 600240

研究机构：光大证券分析师：谢皓宇撰写日期：2015-05-05

事件: 5 月4 日,公司公告:1)业绩对赌承诺,收购标的捷尔医疗2015~2020年累计净利润不低于18.5 亿元;2)改选董事会,董事席位从5 名扩大至9 名,新增了1 名独董和3 名非独董。

捷尔医疗6 年内有业绩对赌承诺,6 年后已然成熟.

捷尔医疗承诺,2015~2020 年将累计贡献净利润18.5 亿元,其第1~第6 年的分布分别为:1.3、2.2、3.0、3.7、4.1 和4.2 亿元。若实际利润情况没有达到,则补齐数额=(期末承诺累计净利润 – 实际累计净利润)*1.16。其中,1.16=交易对价(21.5 亿元)/ 承诺净利润(18.5 亿元)。

我们认为,尽管重医三院为新建医院,但由于6 年内的净利润有业绩对赌承诺进行兜底,而经过6 年的培育期之后,其也进入成熟期,盈利能力毋庸置疑。

公司改选董事会,并整合业务为4 大板块,开始打造集团公司之势.

公司目前董事席位总计5 个,其中2 个为独董,本次席位扩大后,总席位达到9 个,其中3 个为独董。增加的董事席位为公司业务板块的扩张带来更好的条件。

按照公司计划,“3~5 年内打造为健康管理集团、进军上下游全产业链”,捷尔医疗的收购迈开了第一步,收购后公司将拥有医院终端、器械代理中游等资产,考虑到恒韵医疗的未注入资产,后续的资产注入将是一大看点,主要将包括医药工业、医药商业、供应链等。目前公司新业务板块的划分为打造集团公司奠定基础。

5 月25 日的年度股东大会将是公司的重大转折点,如果通过,公司将开启新征途,强烈看好.

公司年度股东大会将对以下重要议案进行讨论:1)更名;2)修改章程;3)资产重组草案;4)授权华烁投资额度50 亿元。由于该股东大会议题的通过,将给公司带来巨大的变化,新增的“医疗+金融”布局也将带来公司利润表结构的极大变化,强烈看好。考虑捷尔医疗在内,我们预计2015~2017 年EPS 为0.95/0.80/0.95 元,对应PE 为18/21/18 倍。

风险提示:资产整合进度不达预期

华夏幸福:天时地利人和

华夏幸福 600340

研究机构：中国银河分析师：赵强撰写日期：2015-05-06

1.事件.

4 月30日中共中央政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》;5 月4 日华夏幸福公告与关联方太库科技创业签署《创新孵化体系战略合作框架协议》,双方将在共建产业创新发展模式、孵化器运营、B2B 创新服务能力建设以及具体产业化项目落地等方面展开合作。

2.我们的分析与判断.

(1)京津冀一体化完成顶层设计,细则落地指日可待.

从去年2 月习近平总书记听取专题汇报,到今年3 月中央财经领导小组会议审议研究《京津冀协同发展规划纲要》,到现在中央政治局会议审议通过规划纲要并指出推动京津冀协同发展是一个重大国家战略,京津冀一体化战略路线逐步清晰,重要性也得到充分肯定,预计完成顶层设计后各地细则将加快落地。公司布局环北京,目前产业园区分布固安、大厂、怀来、香河、廊坊等地,2014 年公司新拓展4 个园区,分别位于北京房山、河北任丘、河北白洋淀科技城及河北涿鹿,新增拿地分布仍以环北京为主,固安、大厂及廊坊三地合计占新增面积的63%,公司布局区域与京津冀协同发展重点城市高度重叠。

此外,会议同时强调要在京津冀交通一体化、产业升级转移等重点领域率先取得突破,要大力促进创新驱动发展等,公司作为产业新城平台的缔造者,目前已经拥有固安工业区(固安肽谷生物医药孵化港、固安航天产业基地、卫星导航产业港、电子商务产业港)、大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范区等较为成熟的产业园区,在创新孵化方面,公司也已经与清华大学、北京大学、太库科技等签订了战略合作协议,公司在承接产业升级转移、促进创新驱动发展方面拥有明显的先发优势。

据财政部测算京津冀一体化未来6 年需要投入42 万亿元,预计随着京津冀一体化逐步推进,公司在外延式扩张及内延式升级上都将明显收益。

(2)与太库科技合作,探索“全球技术-华夏加速-中国创造”发展模式.

太库科技注册于固安县工业园区,主要从事创业投资业务,与公司为同一实际控制人(王文学先生),公司副总裁轷震宇先生担任太库科技董事。在“万众创新大众创业”的大环境下,公司提出新的发展模式:“全球技术-华夏加速-中国创造”,旨在建立全球创新体系,成为具有核心创新驱动力的领先企业。与太库科技的合作能够解决业务拓展前期需要投入大量资金的问题,公司可以在太库科技的协助下建立早期投资基金,公司与太库科技共同担任GP,除管理公司作为LP 的基金外也将积极引入其他合作伙伴。新的发展模式有望为公司带来新的增长点。

3.投资建议:我们认为基于公司区域布局情况及独特的产业新城模式,随着京津冀协同发展规划的落实,公司将是最大的受益标的。我们维持公司2015、2016 年的每股收益3.85 元和5.26 元的预测,维持“推荐”评级。

4.风险提示:销量、再融资进度不达预期;政策落地进度不及预期。

天健集团:改革排头兵多元化战略转型升级

天健集团 000090

研究机构：国海证券分析师：代鹏举撰写日期：2015-04-24

事件:公司发布2014 年年报,2014年实现营业收入53亿元,同比增长17.4%;实现归属于上市公司股东的净利润4.2亿元,同比增长11.4%;每股收益0.76元,公司拟每10股派发现金红利2.3元(含税)。此外,公司一季度实现营业收入11.47亿元,同比增长26.7%;净利润4725万,同比增长300.5%。

点评:

主业稳步发展,潜在土地资源增强业绩锁定性。公司2014年建筑施工业务全年完成拓展36.7亿元,房地产业务实现签约销售金额20.8亿元,分别完成31亿和18亿的既定目标,其中房地产业务利润贡献占比达72%,2015年公司计划建筑施工业务中标合同额不低于36亿元,房地产合同销售额不低于20亿元,主营传统业务在改革转型进程中稳步前行,一季度由于房地产结转面积大幅提升,净利润大幅增长300.5%。公司目前正加速推进天健工业区项目的规划审批,预计更新改造后将极大增厚公司利润,而广州天健上城、惠州阳光花园,长沙天健壹平方英里等年内入市结转资源丰富,全年业绩锁定性强。

国企改革大幕开启,平台优势亟待兑现。目前深圳国资委旗下的房地产A股上市公司共有6家(天健集团、深振业、深深房、深物业、中洲控股、沙河股份),深圳国资改革意图是将旗下国有资产整合重组优化配置,从竞争优势来看,天健集团股权结构较深振业、深深房等其他公司更为明晰,深圳国资委此前通过间接认购定增10亿元,将实际控股比例由36.35%提升至39.5%,对其把控能力进一步加强,并通过引入战略投资者、成立集合资产管理计划等动作强化对于公司作为整合平台的定位。我们预计未来一旦整合平台地位得以确立,国资委旗下优质资源有望不断注入,公司将打造建筑、开发、运营、服务为一体的全产业链格局,战略地位的提升将显著扩充发展想象空间。

定增引入战略投资者,持股计划深化内部机制改革。报告期内公司通过定增引入包括远致投资在内的9家国内知名投资机构,极大地扩充了公司的资源储备并增强了其资本运作能力,此外公司员工持股计划“天健如意”认购非公开发行股票4005万股,占总股本比例高达4.73%,锁定期为36个月,进一步深化了公司混合所有制改革并激发企业内生动力。定增募集资金中12亿将投入天健科技大厦项目,项目中将规划部分新兴产业孵化区,通过与政府机构和战略投资者的合作,打造成再生资源利用、智能化城市社区运营、物联网应用相关行业的中小型创新企业的孵化基地,后续增长空间巨大。

多元化拓展城市新蓝海,产业升级强化转型战略。公司在传统业务面临转型升级的背景下,通过与达实智能在智慧城市全生命周期服务领域,以及与万喜集团在国家大力支持的城市再生资源综合开发利用、新能源、环保等领域的项目建设和运营全面合作,构建城市运营商的经营框架,随着后续合作事项的展开,公司传统业务壁垒得以突破,多元化战略转型将助力公司产业升级,显著提升外延增长空间。

给予“买入”评级:随着公司作为深圳国企改革资源整合平台的战略地位逐步显现,未来优质资源注入将极大提升公司发展想象空间,同时公司积极推进多元化转型,通过战略合作探索智慧城市、新能源、节能环保等新兴产业,外延增长空间巨大,我们预测公司2015-2017年EPS分别为0.88元、1.18元、1.50元,对应PE分别为28.0倍、21.1倍、16.5倍,给予公司“买入”评级。

风险提示:国企改革进度不达预期、战略合作终止等

格力地产:业绩依靠减持股权定增推进转型业务发展

格力地产 600185

研究机构：海通证券分析师：涂力磊,谢盐撰写日期：2015-04-29

2015年4月27日,公司公布2014年年报。报告期内,公司实现营业收入14.66亿元,同比减少32.23%;归属于上市公司股东的净利润3.13亿元,同比下滑11.23%;实现基本每股收益0.54元。

2015年4月27日,公司公布2015年一季报。报告期内,公司实现营业收入2695万元,同比减少94.16%;归属于上市公司股东的净利润8.02亿元,同比增加10.99倍;实现基本每股收益1.39元。

2015年4月27日,公司公告称,公司第五届董事会第三十一次会议审议通过了《格力地产股份有限公司2015年度非公开发行股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向不超过10名特定对象发行股票。本次发行定价基准日为公司第五届董事会第三十一次会议决议公告日。本次发行股票价格不低于24.37元/股。本次拟发行股票数量不超过2.46亿股,募集资金总额不超过60亿元。募集资金将用于香洲港区综合整治工程、珠海洪湾中心渔港工程、珠海格力海岸游艇会工程、海岛综合开发项目、竹洲水乡水利风景区核心区开发项目、珠海海控金融服务有限公司增资项目及偿还银行贷款。

2015年一季度,受出售格力电器获得10亿元投资收益,使得公司净利大增11倍:2015年一季度,公司房产结转下滑,使得报告期内公司实现营业收入2695万元,同比下滑94.16%;由于报告期内公司减持了大量格力电器股票获得10亿元投资收益,促使公司今年一季度实现净利润8.02亿元,同比大增10.99倍。

发展转型提速,打造业务新生态。公司明确表示将加快海洋经济产业、口岸经济产业和现代服务业三大板块的发展步伐,具体业务包括海岛开发、渔港、生态农业、休闲旅游、金融、互联网等。公司拟借助互联网、金融及电商平台对各板块进行串联,从而形成业务闭环和良性循环。我们认为以上表态从实质上确定格力地产未来转型方向。考虑公司属珠海国资资产证券化重要通道,企业转型具备明显资源优势。

2015年4月,公司拟定增募集60亿元用于6个大综合项目。2015年4月27日,公司第五届董事会第三十一次会议审议通过了《格力地产股份有限公司2015年度非公开发行股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向不超过10名特定对象发行股票。本次发行定价基准日为公司第五届董事会第三十一次会议决议公告日。本次发行股票价格不低于24.37元/股。本次拟发行股票数量不超过2.46亿股,募集资金总额不超过60亿元。募集资金将用于香洲港区综合整治工程等6个开发项目及偿还银行贷款。公司上述募投项目,依托公司现有的海岸、海岛、海域及口岸资源,以“海控”品牌及互联网金融、电子商务为纽带,充分利用公司前期产业布局的资源和先发优势,打造“大海洋、大金融、大健康”的产业集群,助力公司发展实现新的飞跃。

看好珠海,就买格力。受益于珠港澳一体化和国企改革,地产、海洋和口岸经济三大看点。公司主要业务集中珠海,企业发展方向和核心优势资源与珠海经济高端相关。公司同时具备军工、横琴、港珠澳合作、国资改革、现代服务业转型等多种概念。2015-2016年预计公司EPS分别1.90元(其中预计0.6元为主业贡献业绩,1.3元为减持格力电器股票一次性贡献业绩)和2.20元。4月9日公司收盘价27.52元(公司因筹划定增而停牌),对应动态市盈率分别为15.59倍和13.58倍。目前金控概念公司平均动态估值40倍左右,考虑国企改革为公司基本面带来实质改变,且海洋、口岸经济和现代服务业(包括探索互联网金融业务)处于积极发展阶段,我们给2015年公司主业贡献的0.6元业绩予40倍的PE,给2015年公司减持格力电器股票一次性贡献的1.3元业绩予10倍的PE,则可知公司合理估值37.0元,维持“买入”评级。

招商地产:央企整合先锋

招商地产 000024

研究机构：中银国际证券分析师：田世欣撰写日期：2015-05-05

一季度净利同比下滑,全年销售目标完成难度不大。

招商地产(000024.CH/人民币31.96; 200024.CH/港币22.80, 买入)2015 年第一季度实现营业收入60.05 亿元,同比下降17.18%,实现净利润6.53 亿元,同比下降13.53%,每股收益0.25 元。业绩下滑的主要原因是1 季度结转面积同比减少。

1 季度公司实现销售70 亿元同比下降26%,全年则力争实现15%以上的增长,即销售额580 亿以上,公司可售货值可达千亿,完成目标难度不大。

开央企集团地产整合先河,市值空间巨大。

招商地产自4 月3 日起停牌,期间公告招商局集团正在筹划关于招商局集团地产板块的整合事项,该重大事项属于“重大资产重组涉及无先例事项”的情形。

目前招商地产700 亿左右市值,与万科(000002.CH/14.60; 2202.HK/港币20.65, 买入)、保利地产(600048.CH/14.97, 买入)的1,500 亿左右市值相去甚远,也与集团另外两大板块交运及金融相去甚远。自2014 年7 月李建红任招商局集团董事长以来,力促做大地产板块,真正形成三大业务板块鼎立态势,此次停牌整合,招商地产未来有望成为手握最大规模深圳黄金地段土地储备的航母型地产企业,从同属一个集团的招商银行已经推出的高达100 亿的员工持股计划来看,招商地产也有望在员工激励和混改方面成为同类央企中力度较大的。

我们维持15-16 年每股盈利预测1.95 和2.35 元不变,继续买入评级。

保利地产:拐点机遇降临

保利地产 600048

研究机构：中信建投证券分析师：苏雪晶撰写日期：2015-05-04

毛利回升带动业绩略超预期,二季度销售改善弹性大:1季度高毛利项目结算占比上升带动毛利提升明显。销售去化改善略慢于预期,但从4月份到访量以及假期成交都反映市场情绪正在恢复,二季度推盘规模明显提升,其中5月份新增货量在4月份120亿基础上进一步释放,随着降准以及需求端政策效果释放,我们认为二季度市场成交向上趋势明确,作为行业龙头,公司将最大程度受益行业基本面改善,5月份将成为公司今年以来拐点。

土地投资保持审慎,百亿再融资拓展成长空间:1季度共获得9个项目,主要位于珠三角和中西部地区,总建筑面积近250万方,公司需支付地价款44亿元。公司对后市盘算继续保持谨慎乐观态度,预计随着楼市成交的进一步回暖,公司将随之加大土地投资的力度。作为高杠杆、高周转的典范,公司的负债率一直是处于行业较高水平,2014年净负债率仅次于恒大,虽然作为央企,公司拥有行业优势资金成本护航,但较高的负债率也对公司发展步伐产生了一定限制。在行业增速下行背景下,公司也具备降低杠杆水平的动力,而今年启动的百亿再融资计划以及降息降准所带来的资金成本下移将成为最佳契机。

5P战略大幕拉开,白银时代再起航:我们认为公司5P战略中社区O2O和APP战略值得关注。目前保利物业拥有6000万平米物管面积,将通过若比邻社区中心实体店和若比邻APP打通线上线下,在生活配套和邻里社交层面提供增值服务,但一旦“若比邻”社区模式获得成功,将可以迅速在全国范围内复制,而且公司品牌优势也有助于减小线下线上转化过程中的障碍,我们也强烈建议市场不要忽视公司在社区O2O端发展的潜力。

投资评级与盈利预测:我们认为今年大部分地产股都会有超预期表现,尤其央企、国企今年的机遇是重量级别的,预计15-16年EPS为1.36和1.66元,维持“买入”评级,给予目标价18.6元。

万科A:强者联合强者恒强

万科A 000002

研究机构：中银国际证券分析师：袁豪,田世欣撰写日期：2015-05-19

公司公告:2015 年5 月14 日,万科(000002.CH/人民币14.59; 2202.HK/港币19.92, 买入)公告与大连万达集团股份有限公司签署《战略合作框架协议》,双方拟在一系列有合作意向的房地产项目的开展合作。双方拟分别指定(或组建)牵头机构,负责落实框架协议约定合作内容的相关工作,牵头机构的领导分别由集团副总裁以上级别的管理人员担任。双方定期交流有合作需求的项目信息。

公告点评:

1)行业整合拉开序幕,万万合作、强者恒强。正如我们前期的行业观点,目前地产行业需求已邻近于顶峰,行业也正由过去“黄金十年”逐步转换到“白银十年”,伴随着市场也将由“供不应求”进入到“供过于求”的局面,因而未来十年中,地产行业将拉开整合大幕,集中度提升也将逐步上演。据公司官方公布,未来万科、万达双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分,与此同时,还会推动双方在轻资产道路上的进程。双方强者之间的合作必将推动双方在“白银十年”中笑傲江湖。

2)行业销售逐步回暖,公司销售领先行业。经过去年以来一系列行业政策放松以及行业自身调整之后,目前市场销售正在逐步回暖,4 月45 个主要城市的单月销售面积同比增长16%,前4 月累计销售面积同比增长3%。而万科4 月销售面积146 万平米,同比增长34%,好于同期45 个主要城市表现;销售金额178 亿元,同比增长39%。前4 月,销售面积542 万平米,同比增长3%,持平于同期45 个主要城市表现;销售金额641 亿元,同比下降4%,跌幅较前3 月大幅收窄11 个百分点。

3)维持万科A 股、H 股买入评级。万科14 年销售表现大幅跑赢行业,市占率大幅提升,凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势,我们预计万科后续将继续受益于集中度的提升,并且本次万万合作将大幅提升双方在整合过程中的优势,推动公司在“白银十年”中笑傲江湖;此外,我们看好公司构建以住宅地产、消费地产和产业地产等三大主业组成的新战略蓝图,并在全面事业合伙人制度的配合下,在未来地产白银十年中将有更广阔的发展空间。我们维持公司2015-16 年每股收益预期分别为1.78 元和2.15 元,维持A股、H 股买入评级。

荣盛发展:好风凭借力送我上青云

荣盛发展 002146

研究机构：中国银河分析师：赵强撰写日期：2015-04-28

1.事件:4 月23 日,公司发布2015 年一季报,报告期实现营业收入30.27 亿元,同比下降5.6%,归属于上市公司股东净利润2.98 亿元,同比下降20.59%,EPS0.16 元。

(1)一季度表现平淡,再融资助力未来增长.

公司一季度表现平淡,实现营业收入30.27 亿元,同比略有下降,降幅为5.6%;毛利率为32.12%,同比下降4 个百分点,与2014 年全年基本持平。主要原因一是去年一季度基数较高,从近5 年表现来看,今年一季度业绩表现基本与2013 年持平,近5 年来仅次于2014 年同期;二是受市场整体表现疲软影响,一季度全国商品住宅成交面积同比下降9.8%;三或与公司推盘节奏有关,货值主要集中在下半年。公司15 年2月非公开增发4.2 亿股,募集资金不超过57 亿元,主要用于廊坊、沧州及南京等地的待开发的地产项目,未来公司发展增速值得期待。

(2)深耕京津冀,拓展长三角.

公司秉承立足于京津冀环渤海区域,并不断拓展长三角区域中等城市的重要战略,2015 年一季度,公司陆续在廊坊、南京及黄山拿地,总建面270 万平米,支付地价39.64 亿元,公司从去年下半年开始积极拿地,今年一季度拿地金额超越去年全年拿地支出,进一步表明公司深耕京津冀并逐步开拓长三角的布局的决心。

(3)积极布局多元化发展.

公司在专注主业的同时,也积极布局旅游与商业地产,2014 年公司先后取得黄山太平湖、秦皇岛一杯澜、神龙架龙降坪等项目,旅游项目储备26.39 万平方米。2015 年2 月公司以2.3 亿元收购秦皇岛金海房地产开发有限公司100%股权,拓展“京津冀”区域秦皇岛市场及旅游地产产品线,预计多元化发展将为公司贡献新的利润增长点。

3.投资建议:公司积极布局京津冀及长江经济带,预计将充分坐享政策红利,定增的实施也有望为公司的规模增长及新业务发展奠定基础,我们预计公司2015、2016 年的每股收益为1.93 元和2.19 元,维持“谨慎推荐”评级。

4.风险提示:再融资进度不达预期,行业竞争加剧。

廊坊发展:大趋势大空间

廊坊发展 600149

研究机构：广发证券分析师：乐加栋,郭镇撰写日期：2015-01-30

核心观点:

关注大股东,资本运作空间大

在14年国企改革进一步深化,公司控股股东持有公司13.17%股份,实际控制人变动为廊坊国资委。股东目前控股、参股10家下属公司涉及新城镇开发建设、土地一级开发、城中村旧城改造、保障房建设、新民居建设、城区重点工程建设、房地产开发、上市公司运营、园区开发运营等多领域业务,土地资源储备152.8平方公里,是廊坊市第一大国有企业。

资产结构安全,缺少主营业务支撑

自12年资产重组以来开始寻求多元化发展,但始终缺乏稳定的主营业务支撑公司业绩稳定发展。资产结构稳定,债务水平及潜在财务风险低。

大趋势,大机遇

京津冀作为新一届政府重要国家战略,经过近1年的规划与推进已经进入了是政策落地阶段。廊坊控股以第一大股东身份参与到空港经济区的项目开发建设中,在临空核心产业园区的开发中主要将承担土地资源供给,与华夏幸福及国开元融合作,利用合作方的管理及资金优势,形成最优化的开发模式,随着京津冀一体化进程的不断深入,提升盘活土地资源价值。

14、15年EPS分别为0.015、0.017元,首次覆盖“谨慎增持”评级。

作为廊坊市国资委唯一的上市平台,公司目前最大的看点依旧在于大股东的项目及资源注入。京津冀一体化将持续提升区域资源价值。投资过程中,要重点关注政策进程及大股东对于上市平台的发展部署。

风险提示

壳资源价值受政策影响,资产注入存在不确定性,股价业绩支撑不足。

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