随着科技浪潮的日益迅猛，众筹逐渐走进了人们的生活，而房产众筹作为众筹家族的新生物，也逐渐受到大众的关注和认可。今天Maxim跟大家分享一些美国房地产众筹投资人需要知道的问题。
注:本文所指的众筹是指广义的美国投资众筹，包括基于506b、506c、Reg S和RegA+offing的线上众筹。《就业法案》(Jobs Act Title III)正式生效后，将包括狭义上的Title III发售和众筹。
在美国，什么是房地产众筹？
首先要明确一点，房产众筹属于投资者众筹，不同于以Kickstarter为代表的Comsumer众筹。消费众筹通常通过预售产品或提供激励措施来筹集产品开发、制造和运营所需的资金。支持者相当于消费者，用现金换取商品、奖励或有时只是感谢。与此不同的是，在投资众筹中，投资人实际上是一个投资人，为了追求更高的回报，用现金换取公司的股权或债权。
在美国，对核心私人房地产项目的直接投资一直是大型投资机构的独家机会。大都会人寿的以下图表显示，在过去20年中，核心私人房地产(NPI/NFI-ODCE指数)的直接投资年均收益率为9.2%，其波动性远低于股票市场。但在房地产众筹模式出现之前，大多数非机构投资者几乎不可能有机会进入这个高回报、低波动的市场。
2012年，美国总统奥巴马签署了《Jump Start Our Business Startups法案》(简称《就业法案》)。《就业法案》中的一系列改革措施旨在减少小公司融资的规则，提高私营公司成为公共公司的门槛并要求强制公开披露，减轻小公司的披露和运营负担，并提出新的公共众筹计划，即现在所知的众筹。
2013年9月，颁布了《就业法》第二章。其主要内容是，民营企业可以通过媒体以各种形式公开其融资需求，可以向合格投资者募集资金，属于一般的募集。到目前为止，在美国，房地产众筹网站如雨后春笋般涌现，如Fundrise和Realty Mogul，这些网站都搭上了《就业法案》的便车，近年来蓬勃发展。相比国内互联网金融的混乱，美国的房地产众筹市场要规范得多。这得益于SEC相对完善的法规和严格的监管。
目前谁可以投资美国房产众筹？
不在美国的中国人可以投美国房产众筹吗？
目前根据美国SEC的规定，两类人可以投资房地产众筹。一个是美国合格投资者，另一个是非美国人。
美国的合格投资者是指符合下列条件之一的个人和符合一定资格的机构投资者。
(一)个人净资产不低于100万美元；净资产不包括个人主要住所。
(2)最近两年个人收入不低于20万美元，或者最近两年与配偶合计收入不低于30万美元。
可见，美国现行的证券法规对美国投资者参与众筹投资的门槛相对较高。然而，由于Reg S条款的存在，它为在美国境外出售和转售证券提供了一个“安全港”。这意味着外国投资者可以通过该条款在美国投资众筹项目，对外国投资者没有合格/不合格投资者的限制。
这意味着中国投资者投资美国房地产众筹没有门槛。但是，符合REG条款要求的非美国人必须居住在美国境外。所以根据规定，居住在美国的华人，无论国籍，都不能适用Reg S条款。
然而，美国的投资者不必担心。在不久的将来，众筹的门槛很快会降低到所有普通人。在刚刚过去的2015年，Reg A+第三章和JOBS Act相继通过。两者都被允许接受美国非合格投资者的投资。相信在2016年《就业法案》第三章生效，Reg A+熟悉市场后，越来越多面向广泛人群的众筹产品将会投入运营。
房地产众筹有什么特别之处？
投资房产众筹的好处来自两个方面。
第一，直接投资房地产项目的好处。以上历史数据表明，房地产市场相对稳定，收益相对较高。而且房产投资风险可控，一直被大型投资机构看好，但上亿的金额一直让普通个人投资者望尘莫及。在现有法案的鼓励下，结合众筹本身的优势，房产众筹必将成为未来投资市场的热点之一。
第二，是房地产众筹模式改变游戏格局带来的好处。与其他众筹项目一样，投资者可以通过线上交易完成投资过程，全程跟踪投资进度，直至收益完全透明，包括房地产开发商信息、资金流向等，彻底改变了房地产投资在投资者心目中不可预测的形象。
另外需要指出的是，美国对房地产众筹市场的监管是比较严格的。相比国内的众筹市场，更规范的流程和监管机构也让投资人更放心。
美国房产众筹投资人到底有什么？
目前，美国房地产众筹行业的法律框架已经比较规范，其固定模式被美国大多数主流房地产众筹平台所采用。大多数情况下，项目发起人会为项目设立一个特殊目的LLC(有限责任公司)，投资者拥有这个公司的股份。所有投资者的资金也将投资于同一个特殊目的有限责任公司，由该公司统一投资房地产项目。
这个模型有两个目的。一方面可以保护个人投资者，使投资平台不直接接触投资者的资金，资金全部流入第三方托管账户，规避债务风险。另一方面，也可以让投资过程更加便捷。
中国人参与美国房产众筹需要注意什么？
中国人参与美国房产众筹最重要的是选择平台。所选平台应满足以下条件:
1.最重要的是平台必须符合规范。目前美国SEC对房地产众筹的监管相对严格。只有投资到有相应资质、操作规范的平台，你的权益才能得到保障。
2.接受国际投资者。目前大部分美国平台主要接受美国的投资人，很少有机会向国际投资人开放。
3.平台上的项目信息要准确、清晰、透明，所有流程(包括查看项目详情、签署法律文件、支付)都要在网上完成。
4.平台要有独立的第三方托管账户，投资人的资金要直接进入托管账户，募资完成后直接进入项目。为了保证投资人的资金安全，平台在这个过程中不应该动投资人的钱。
5.因为房地产投资对尽职调查和风险控制能力要求极高，平台必须位于美国，了解美国房地产市场。平台要有专业的风控、尽职调查、税法团队。
注意:本文无意提供法律信息。相关法律法规详情请咨询法律专业人士。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"美国地产巨头，美国的众筹平台有哪些"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/165418.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
