界面新闻记者|董(实习)据
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近日，一起“法院判决大业信托需返还2.35亿执行款”的案件引发业内关注。
信托公司发行房地产信托产品时，房屋预付款一般被视为重要还款来源，部分信托公司宣称预付款将优先到信托账户作为投资人的本息支付。
按照这个案例，这个风控就成了虚设，已经支付给信托公司，可以收回。这到底是怎么回事？法院判决的背后体现了怎样的法律逻辑？信托公司在风险控制上存在怎样的疏忽？对后信托会展行业有什么启示？
大业信托被判返还2.35亿元。
近日，中国执行信息公开网发布消息，大业信托有限公司(以下简称“大业信托”)成为执行人，执行标的为2.35亿元。
据悉，大业信托陷入与唐山大恒房地产开发有限公司(以下简称“大恒地产”)的合同纠纷案。围绕克扣2.35亿商品房预售款这一争议焦点，唐山高新建设局也加入了争议。
2021年11月30日，广州市中级人民法院(以下简称“广州中院”)作出裁定，查封、冻结大恒地产价值7.71亿元的财产。
2021年12月17日，广州中院将扣除的2.35亿元分配给大业信托。
但2022年5月26日，唐山市高新建设局向广州中院提出异议，要求追回被扣商品房预售款并退回原银行监管账户，冻结大恒地产名下银行账户。
经审理，2022年11月16日，广州中院撤销了向大业信托支付2.35亿元款项的执行。
唐山高新建设局为什么会卷入两家公司的合同纠纷？2.35亿元为什么还了？
关键在于转移资金的性质。
2021年，广州中院作出执行裁定后，冻结扣划的大恒地产银行账户为大恒地产商品房预售监管资金账户。
唐山高新建设局作为商品房预售资金的监管机构，负责辖区内商品房预售资金的监督管理。
2022年5月，唐山市高新建设局作为异议人提出异议，要求追回被扣商品房预售款并返还原银行监管账户，冻结大恒地产名下银行账户。
理由是商品房预售资金应当用于工程建设，以保障购房者的权益。商品房预售款是指根据商品房买卖合同，开发商向向其出售在建商品房的买受人支付的购房款。因为开发商预售的商品房属于期房，对于购房者来说是比较大的风险。
唐山高新建设局认为，2013年3月26日，国务院下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国发〔2013〕17号)，要求各地制定本地区商品房预售资金监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程建设，确保购房者利益不受损害。《唐山市商品房预售资金监管办法》第六条规定，商品房预售款应当全部存入监管账户，由监管机构对重点监管额度进行重点监管，优先用于项目建设。
广州中院经审理，于2022年11月16日作出(2022)粤01执一第692号执行裁定，支持了唐山高新建设局的部分请求。其中，撤销大恒地产价值7.71亿元的财产，撤销对大恒地产在河北省唐山农村商业银行股份有限公司银行账户内银行存款2.35元的执行，撤销对申请执行人大业信托30.23万元执行费和2.35元执行款的执行，驳回唐山市高新建设局的其他异议。
2.35亿元商品房预售款该不该返还？
2.35亿元资金的归属并没有随着广州中院的裁定而终结。
2022年11月21日，大业信托向广东省高级人民法院(以下简称“广东高院”)提出复议申请。大业信托请求撤销粤01执一(2022)692号执行裁定；驳回唐山高新建设局的异议请求。
广东省高级人民法院认为，本案的焦点在于广州中院冻结商品房预售资金专用监管账户后，能否对申请执行人进行扣划和支付。
法院认为，商品房预售款是根据商品房买卖合同向商品房开发建设单位预先支付的购房款。该资金应当用于购买该商品房项目建设所必需的建筑材料和设备以及支付项目建设的施工进度款，不得挪作他用。
法院指出，在保证在建商品房正常建设的前提下，人民法院可以依法采取冻结商品房预售资金监管账户的措施，但只有在商品房项目竣工验收后，该资金仍可作为执行款予以扣划。
2023年3月6日，广东高马德a裁定，广州市中级人民法院的异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。最终，广东省高级人民法院驳回大业信托有限公司的复议申请，维持广东省广州市中级人民法院(2022)第692号执行裁定。
上海正策律师事务所律师魏告诉界面新闻，关于信托业的经营风险，相关监管机构在2010年银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知中明确提到，要对房地产项目的首次还款充分性和可靠性进行评估；抵押、质押等担保措施的情况及评价。"
他说，本案中，信托公司辩称，唐山大恒公司拖欠工程款、工程停工的事实是公司失职、滥用职权所致。人们很容易认为，信托公司在发放贷款时，是否对房地产项目公司的还款来源进行了评估？贷款是否用于项目建设，为什么销售商品房还需要支付未支付的工程款？项目是怎么停工的？当初房地产公司和信托公司的约定是不是只要监督商品房销售款的支付就可以“玩忽职守，滥用职权”？
“2010年监管部门发文的时候，房地产公司和信托公司发生了性关系。现在出现纠纷，法律评价在所难免。建议金融机构多一分敬畏，少一分商业。”魏对说:
2022年，最高人民法院、住建部、中国人民银行发布《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，再次规范了人民法院的保全执行行为。本案的判决完全遵循了通知的精神。
大业信托官网显示，大业信托重新注册后于2011年3月正式开始营业，注册资本20亿元，注册地在广州。
天眼查APP显示，大业信托股东为中国东方资产管理有限公司、广州金融控股集团有限公司、广州京信电力集团，持股比例分别为41.67%、38.33%、20%。
大业信托2022年年报显示，信托资产分布于房地产的金额约为92亿元，占比17.57%。
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原文地址"大业信托被要求返还2.35亿元，已扣划商品房预售款为何被追回？丨局外人"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/162515.html。
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