文|谢红娟
丰台区享有北京西站、北京南站和升级后的丰台站已经或将要给外界带来的便利。同时也已经被多条轨道切割线轻微破坏。李泽金融商务区是北京三环内最后一个大规模开发的商业区，位于离成熟商圈最近的丰台区。
李泽金融商务区位于三个火车站中间，是一块非常完整的待开发土地。这个可以利用三个火车站之间交通优势的商圈，早在十年前就正式开始开发建设。
根据高力国际发布的《新兴金融产业聚集地李泽金融商务区写字楼市场概况与展望》，李泽已出让土地规划建筑面积约224万平方米，其中近98%为写字楼项目，总规划建筑面积约219万平方米，其中55%为租赁写字楼。2018年已有4栋写字楼入市，总供应量约28.7万平方米。
(高力国际华北区董事总经理闫曲海)
货物
“这两年将是李泽最困难的时期。”
"困难主要是因为李泽缺乏工业基础."高力国际华北区董事总经理闫曲海对界面楼市表示，“在两到三年内，李泽将会有一段非常艰难的发展时期；3年后，一旦商圈形成，许多优质企业和金融企业将迁往李泽。因为李泽是高品质的绿色生态商务区。”
不可否认，产业集聚需要一个过程。无论是银监会、保监会、人民银行、工商银行等传统金融行业聚集形成的金融街，还是风险投资、独角兽、高校人才等创业生态形成的中关村，都在产业聚集上花费了大量时间。
李泽的商业启蒙有点晚。2008年4月，将丰台李泽商务区规划为新兴金融功能区的构想正式出台，未能利用上世纪90年代北京首批商务区建设的契机。高力国际严曲海说，“虽然人们愿意把李泽称为第二个‘金融街’，但目前，传统金融企业对此并不感兴趣。”
高力国际也试图将金融街的金融企业搬迁到李泽，但遇到了很大的阻力。“主要是因为传统金融企业对地理位置非常粘。”高力国际闫曲海表示，“金融街拥有最完整的金融业务链条，银监会、保监会、人民银行、律师事务所之间的生态系统非常良性。离开这里对金融企业的业务影响更大，除非大家一起搬走。”
产业集聚尚未形成，年内仍有大量写字楼入市，让李泽商圈负重前行。高力国际预测，2019年写字楼竣工77.9万平方米，2020年53.3万平方米，其中64%为租赁。
截至目前，李泽金融商务区已吸引480家企业入驻，其中新兴金融企业336家，占金融企业总数的96%。入驻企业主要是证券衍生品、股权投资基金、登记结算、行业协会、要素市场、互联网金融等。吸引了中国证券金融股份有限公司、银行业信贷资产登记流通中心有限公司、中国人民银行数字货币研究所、中华联合保险集团有限公司等重点金融机构的发展..
价格下跌
金融街是中国大陆最贵的商业区，没有之一。
每天每平米23元的平均净有效租金超过北京CBD、上海陆家嘴、深圳前海。长1.7公里，宽不到1公里的金融街，未来几年只有一栋甲级写字楼供应市场(目前已被区域金融企业订满)。
“虽然望京的租金不是最高的，但由于互联网行业的推动，租赁情况一直特别火爆。CBD商圈非常成熟，以总部和服务业为主。”高力国际闫曲海表示，“定位为互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新兴业态的李泽商圈，距离金融街仅6.5公里，可以承接金融街的溢出需求。”
“北贵南便宜”经常被用来嘲讽北京房价的差异。而这个准则在写字楼里似乎是通用的。
报告显示，李泽交付的项目净有效租金在180-210元之间，远低于三环内其他商圈的平均水平，仅为金融街商圈甲级写字楼平均租金的30%。
“非常震惊，但这是真的。金融街的租金是李泽的三倍。”高力国际严曲海表示，“一方面，过去十年金融街的租金一直处于高位。另一方面，李泽因为基础设施、商业吸引力等原因影响了租金水平。”
在该计划付诸实施后的十年内，李泽处于不断拆除和建设的过程中。虽然李泽很多写字楼已经出租给市场，但出租率非常尴尬。2017年，李泽商圈预租项目空率高达99%。2018年，李泽商圈正式入市项目空率下降，2018年底空率为89%。
“虽然李泽目前并不乐观，但未来的前景还是很乐观的。”高力国际闫曲海表示，“预计随着周边基础设施的完善和轨道交通建设的进展，特别是2019年大兴国际机场和新机场线的开通以及2021年李泽城市候机楼的投入使用，2020-2022年李泽将迎来快速发展期，未来5年租金平均增速将高于全市平均水平。”
洼地总有一天会变成高地。
五年后振兴商业区
巨大的差价下，企业蠢蠢欲动。
根据高力国际的数据，自2017年以来，包括龙湖地产、丰树集团、华夏人寿和华夏幸福在内的公司在李泽购买了写字楼或商业项目。同时，很多金融机构，包括长城资产、中华联合保险、银河证券等。正在李泽购买土地建设自用项目。
不仅如此，新华社还计划在李泽投资40亿元建设项目，未来新华网、中国经济信息社等新华社相关企业将入驻。“企业的入驻不仅有利于未来李泽写字楼市场的加速成熟，也对整个商圈的振兴起到重要作用。”高力国际闫曲海说，“大概用了5年的时间，才把金融街和中关村盘活，但李泽显然需要更多的材料来建设。”
李泽正在建设和规划的轨道交通线路多达五条，而在记者采访的当天，李泽的地铁站还处于停驶阶段。“停在地铁站的前提是地面和地铁需要一定的工程量，但李泽站的工程量还没有结束。”高力国际(Colliers International)严曲海表示，李泽的主要道路没有连通，基础设施也没有完全完成。
这和三元桥商圈形成之前很像。首都机场建成前，三元桥附近多是菜地，交通不畅，写字楼租金低。但随着机场、地铁等立体交通的发展，三元桥商圈吸引了众多跨国企业聚集。
然而，大兴国际机场将在李泽建立一个城市候机楼。2019年9月机场开航后，机场快线铁路将在2021年左右才能延伸至李泽。"所以现在对李泽来说，这是一个考验和挑战的时期."当记者问及振兴李泽需要多长时间时，高力国际严曲海说，“大概需要五年，可能更短。”
“金融街发展之初也是一片荒凉。得益于经济发展的速度和传统金融机构的搬迁，它在五年内迅速形成了一个金融产业。”“但是，经济发展速度不同，同样的难度，李泽花的时间可能更少。”
李泽需要时间，但别担心，这只是开始。
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原文地址"北京丽泽cbd，北京丽泽路属于几环"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/159660.html。
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