龙湖最终因为楼盘质量问题破裂。
8月27日，香港，龙湖集团2019年中期业绩发布会，一位从长沙赶到香港的龙湖业主拿着话筒，激动而哽咽地讲述着龙湖长沙业主的维权情况。
"...我不得不来，我想问一下吴女士(龙湖集团董事长吴亚军)，你是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词了？龙湖在长沙的楼盘都在维权，无一例外。.....我们的业主，你知道龙湖的进气口和出气口只有50厘米吗？吴女士，我很佩服你。听说你创办龙湖是因为不满足于买房。不知道为什么会这样。真的，我不知道为什么会这样。我跟龙湖沟通过多少次了……”
之所以最后说，是因为龙湖地产的维权问题早已爆发。长沙业主说，龙湖在长沙就是维权的代名词。其实不只是长沙。在济南、广州、大连、天津、北京、哈尔滨等地，维权举起的横幅已经覆盖了龙湖集团的口号——“龙湖，善待你一生”。
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“全国各地，没有不维权的楼盘。”
绿城地产建设管理集团有限公司董事长兼总经理李俊曾在2018博鳌房地产论坛上表示，这两年一直在劝身边的同事不要买房，因为这两年的住房质量是最差的，维权潮会在这几年出现。
它确实出现了。作为“3456”的鼻祖，高周转下的彩蛋，龙湖地产遍地开花。
2018年8月，位于北京郊区古北水镇的龙湖长城建成。楼梯坍塌，墙皮脱落，墙体渗水，引发公众关注。
龙湖公关曾对城市表示，龙湖本身对产品质量要求很高。公司已在全国44个城市落户，在建或交付项目众多。龙湖集团CEO邵也对此进行了反思。“北京项目出现质量问题，是龙湖的原因。为此，龙湖进行了多次重令，坚决杜绝今后再出现此类问题。”
然而，从那以后，这样的问题接踵而至。
在济南龙湖春江丽城，大量业主收房不到两个月，客厅、厨房、卧室、阳台天花板全部大面积漏水。尤其是下雨的时候，他们的房子就成了鱼塘。而且停车场漏的水过不了小腿。因为漏水，电线短路，所以电梯突然断电，频繁停车。
长沙龙湖陈子同样漏水，导致电梯漏水。下雨的话，电梯漏水就像下雨。长沙天辰原作，收楼前期，业主发现房子地板裂缝如蛛网，每条裂缝宽1厘米。当水倒入裂缝时，裂缝会立即渗漏，这意味着裂缝贯穿了地板。六楼倒水的业主，水滴顺利滴到五楼。
福建晋江的冠宸二期，厦门的龙湖，和其他地区的龙湖一样，都出现了房屋渗水的现象。这让业主们很无奈。“既然开发商叫龙湖，就说明一定要有水才能叫湖。那么他们要不要改名为龙潭地产呢？至少沙滩上没有水。”
然而，龙潭解决了水的问题，但地面塌陷却令人深感恐惧。
在南京春江丽城，项目工地坍塌，导致附近居民楼出现裂缝，数十名居民被立即要求疏散。后期140多户在周边6家酒店住了两个多月，等待问题解决。济南龙湖水晶郦城，一场暴雨过后，小区路面塌陷，整个路面呈波浪形凹陷。还有路面塌陷的居民区，如成都龙湖汀兰湾、大连龙湖天朗等。
除了质量问题，龙湖很多楼盘也出现了短重、缺斤短两的情况。
原来在成都西樵工作，买房时每平米3800的装修标准，收房的时候业主都惊呆了。浴缸的水龙头根本没有出水的能力，插座完全堵在马桶后面。设计问题说起来容易，但是装修材料和地板不规则倾斜，瓷砖到处碎。由于业主的有效维权，此时惊动了当地政府，物业装修成了业内笑话。
但是啊，成都的业主，起码还是装修的。在青岛龙湖春江丽城，买房时合同约定每平米2500元的装修费，最后却是空白交房。
据法治青岛报道，“2017年3月，位于山东省青岛市市北区开封路19号的龙湖春江郦城项目开始销售。很多购房者在签订购房合同时，合同规定了每平方米2500元的装修内容。但今年6月28日交房时，业主在销售人员的安排下签订了某某合同后，去看房，看到是毛坯房。更不可思议的是，在听了龙湖销售人员不签合同不能交房验房的说辞后，匆匆签字的业主才发现，在已签的合同中，居然还有一份业主接受毛坯房交付的合同。”
类似的维权和质量问题，过去我们很难将其与龙湖联系起来，但近年来却频频发生。要知道，龙湖的三个楼盘都是以品质过硬著称的。讲有质量的故事，让自己的员工背出来。
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高周转率下的鸡蛋
早在十几年前，龙湖地产就从香港引进了高周转模式。Vivanco这些，我早不知道去哪了。但当时龙湖的“高周转”基本是以价换量，快速出货。和后来的高周转不完全一样。
从现在来看，其实房地产开发的运作模式无非就是这两种:一种是追求品质和长期投资。因为房地产有一个正常的开发周期，中小企业一般需要3年左右。时间过长，会导致资金成本增加，意味着企业利益减少。还有一个高周转的企业，它的开发周期比较短，或者销售周期短到一定程度，那么他的资金利用率就会高，这就是高周转。
从2012年开始，龙湖地产每年都宣传坚持高周转。但那时候的龙湖以自身的品质为傲，相安无事。当年前后，万科提出了所谓的“5986”高周转模式，即“拿地五个月开工，九个月销售，第一个月销售80%的产品，60%的产品必须是住宅”。
从2015年开始，一切都变了。那一年，房企营收破千亿，恒大、万科销售额很快达到3000亿。龙湖之前的对手凭借“三高”进步神速。
很多开发商加快了过去万科推出的高周转，实行“3456”模式，因为拿地时间短，建设进度快。“三个月开发，四个月开业，五个月正资金，六个月退资金”已经展现出了激进的速度。
龙湖此时似乎陷入了恐慌。2014年和2015年，龙湖营收分别为492.9亿元和545.4亿元，与千亿俱乐部相差甚远。在房地产行业，一旦失去规模，基本上就意味着失去市场，意味着被淘汰。
高周转是每个房企都要面对的一条路。这条路充满了诱惑。虽然需要披荆斩棘，但这是一个开发者快速扩张的法宝。2015年以来，数千亿的房地产巨头不断涌现，整个房地产市场的体量也膨胀到15万亿。龙头开发商引领的快速成交趋势，不断透支了楼市刚需的购买力。
2015年后，龙湖一改之前的策略，开始疯狂拿地，快速开发，高效出货。开始了新一轮的紧追。44个城市，经常出现的地王基本都是地王。从规模上看，到2018年，龙湖的营业额终于突破了1000亿。然而，它失去了质量。
高周转可以使公司规模迅速扩大，但同时也牺牲了利润率的高低。从拿地到出让时间短，即使地价上涨也可以忽略不计。此外，标准化的建设流程和销售费用的超高投入，也大大降低了毛利率和净利率。最后规模上去了，但开发商为了盈利，很可能为了削减成本，牺牲了楼盘的建筑质量。
而且，质量和速度，在一定的门槛下，可能是矛盾的。毕竟，鱼和熊掌不可兼得。
鉴于2018年北京房地产市场大部分是限价商品房，作为一线操盘手，营销该如何应对？龙湖北京市场总监张世珍表示，限价是命题作文，核心是高成交。
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为什么是龙湖？
这几年楼市调控加码，很多城市都制定了限价政策。针对限价政策，不少开发商确实以高成交量来应对。周转率高的鸡蛋，很大程度上是易碎的鸡蛋。
我说谨慎拿地，但是这几年龙湖频频出地王，郑州，烟台，广州，厦门，单价地王，双料地王。龙湖基本是志在必得。但拿地成本已经高于竞争对手。限价后，利润会相应摊薄。
2016年7月1日，济南历城。龙湖14亿连续拿下三幅地块。
编号为2016-G019和2016-G020的地块率先结束竞价。经过326轮拉锯，两宗地块被龙湖地产以96608万元竞得，溢价率202.77%，其中住宅楼面价4447元/平方米，商业地块楼面价3760元/平方米。连接两个城市后，龙湖地产拿下了地块No。2016-G024为45147万元，溢价率79.53%，折合楼面价3141元/平方米。
这个地块，也就是济南龙湖滨江的丽城，将来会有严重的质量问题。
除了高价拿地的成本，龙湖自身的制度体系也给建筑质量带来了隐患。
在很多房地产业内人士看来，龙湖楼盘质量问题频发，与龙湖的二级管理模式有很大关系。
作为1000多亿元的TOP10房企，同类企业都实行总部、区域、市公司三级管控模式，而龙湖沿用了之前的总部、市公司管控模式。
这意味着龙湖的权力全部集中在集团，重要的审批需要集团决定。其他公司将权力下放给该地区，给予该地区更多的主动权。由于控制半径过长，局部问题不同，集团很难深入了解，更难有效管理。所以龙湖会对出现的一系列问题失去控制。
“我们在使用秒控的时候明显发现拿地的通讯效率不够快。后来改成三级管控后，我们的区域自治性强多了，沟通也快多了。”一位房地产高管说。
最关键的是，在两级管控体系下，龙湖还实行了强调各区域成本控制的激励制度。
龙湖地区公司年终奖池的计算公式为:当年结算利润*平衡计分卡*一定比例的提成。其实直接影响年终奖的是平衡计分卡，平衡计分卡中的大头是ROIC(投资资本回报率)，计算公式是ROIC=EBIT(1-税率)/(有息负债+权益)。
所以，为了拿到更高的年终奖，区域公司的高管团队必须做到两点:一是要加快转型步伐，快速销售；二是控制成本，增加利润。
要想快，就要赶上工期；如果你想盈利，你必须控制成本。在两者的相互作用下，产品质量和品质的问题似乎就不难理解了。龙湖的一些分店在这方面非常激进，这也让品牌付出了很大的代价。
与此同时，管理层的动荡使得房地产项目的质量问题接连出现，几乎处于没有应对的状态。
2019年2月27日，地产圈上闪现一条消息:龙湖集团副总裁李楠即日起加盟融创。尽管李楠后来否认，但有消息人士指出，李楠离开龙湖是大概率事件。
此前，龙湖集团掌门人吴亚军陷入“暴走”风波。他离开中国八个月，再也没有回到大陆。原因是一个谜。随后，高管离职。去年以来，截至今年3月，已有8名高管离开龙湖。包括徐爱国、王亚军等集团高管。
1月，苏州公司总经理李刚离职；2月，南靖公司总经理李宏庚转任融信，战略部总经理王亚军加盟中南置地，冠宇总经理王俊英离职。4月，烟台公司总经理李良离职，龙湖集团副总裁徐爱国离职；10月，原冠宇CEO韩石加盟中南；12月，龙湖集团副总裁胡浩辞职。
龙湖集团的命运取决于吴亚军对CEO邵的信任。过去一年，至少在直接管理上，邵肖明主导了龙湖地产的方方面面，包括改革、业绩下滑、被卖空以及正在发生的一切...
高管集体离职可以说直接导致了龙湖的系统性崩盘。长沙业主千里赴港维权，只是撕开了龙湖集团问题的黑洞。
吴亚军找不到人处理质量问题留下的烂摊子。不是，长沙龙湖的业主都说被黑社会打了。
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