全文摘要:
5分钟了解五角场的来龙去脉，未来前景，更重要的是，五角场和新江湾城如何选房？
01
百年城市化资源积累，最接近中央活动区副中心。
五角场是上海九个副中心中最古老的一个。江湾五角场的城市化历史，可以从民国国父孙中山的“大上海计划”算起，长达百年。如果现代城市化历史更长一些，像清末以来以西方为主的徐家汇，不做副中心也能成佛果。
但在2035年之前，五角场只能是一个副中心，属于无限接近实际水平却从不证佛果的地藏王菩萨。
从规划上看，五角场距离中心活动区仅一步之遥。按主城区来说，是正宗的闹市，现实是真的。没有人没把杨浦当成传统城区！
这么说吧，南京为首都的时候，不仅有复旦大学(邯郸路本部建于1918年)，还有上海市政府大楼(现上海体育学院礼堂)、上海博物馆(现长海医院影像楼)、上海图书馆(现杨浦区图书馆)、上海体育场(现江湾体育场)、上海市立医院(现长海医院)、国家音乐学院等等。
那时候别说整个浦东，就连陆家嘴都还是一个泥泞的路口。确切的说，应该说时隔半个多世纪，当五角场成为上海十大商圈的时候，陆家嘴还是一个泥泞的路口。
众所周知，上海的基础教育实力是徐汇第一，杨浦第二。再加上百年积淀，加上靠近中心活动区的位置，五角场在生活资源上位列目前九大择偶中心之首。虹桥虽然在商业设施上可以和五角场画得更好，但是在教育上有明显的短板。
02
科创总部型业务，抗风险能力强，土豪频繁。
有大学和什么水平的大学不是一回事。上海有大大小小几个大学城，但集中了若干个二本和一个新的大学分校，是普通本科生的简易聚集地，养不起区域产业。而复旦大学、同济大学、上海财经大学的本部聚集在一起，也就意味着顶尖的研究生聚集。科研实力和商业敏锐性是一个级别的吗？
按985来说，全国顶尖大学有40所，上海也就那么几所，更别说主要培养研究生的总部了。所以实际的科研实力和商业敏锐性真的不是张江或者别的地方能比的。
五角场是上海科技创新中心的核心承载地之一，官方排名应该是第二，在张江之后，但两者还是有区别的。
五角场是以科技创新企业业务总部的形象，没有制造业，所以企业本身需要的空间不大，但是利润率很高，对应的是每平米的产出量很高，也就是租金承受能力会很强。更重要的是，企业的高管团队，尤其是各业务条线和有股权的人都在这里，“大股东”的含量有点高。
而张江则以科研制造为主，尤其是直接把制造放在场地上，需要横向摊大饼建厂，所以每平方米产值比较低，产业人群的大头在制造生产线，而不是企业主或有股份的人，“大股东”比例低。
科技创新领域的品类很多，但整体来看，对外交政策和货币政策的依赖远不如金融、贸易、航运领域，很多细分品类容易转换，技术创新和商业模式创新会更快。
所以从宏观角度来看，抗风险能力会比较强，甚至可以说不会有“夕阳”，因为它一直都在进步和变化，不是同一个太阳。
就在两个月前，五角场的“万物皆新”也在纳斯达克上市(即原腾讯的“爱回收”app，在线下单回收二手手机和电脑)。这听起来比张江那些从生命科学基础研究起步的科研项目要低。它是一颗东方明珠，听起来并没有什么特别的技术，但是商业模式的创新也可以算是科技，也可以成就一批身价千万的小富豪。
03
产业发展仍有潜力，住房需求严重短缺。
不要以为五角场没有开发空房，只是没有住宅用地。
五角场以北，一般在与江湾体育场三门路相对的松湖路三门路东北侧，或者创智天地三门路以北，还有大片待开发，但都是商务办公，没有规划居住用地。换句话说，值得期待的是商业再次爆发，基本没有新增房源供应，这就要说到后一个话题了。
江湾五角场上，至少十年没有大规模新上市了，炒作少了很多。板块内那些十年楼龄，维护较好的，可以算作二次新房。15年，买家不会太介意，都是在二手房市场打滚十几年的楼，价格很实在。
这十年，高档楼盘的购买力都被旁边的新江湾城吸收了。虽然没有得到社会的完全认可，但还是冠以国际居住区的名号，可以满足小土豪的虚荣心。所以在新江湾城最近十年的发展中，是有一点水分在里面的。
但是现在新江湾城发展的差不多了，几乎没有土地了，也进入了二手房领域。这些房子已经在二手房市场打滚好几年了，前几年的涨幅比整个城市都要慢，吸收了之前炒作的大部分水分。现在新江湾城整体楼龄比五角场新一点，物业档次和整体面积也偏高。本质上，这是两个不同的购买类别。
敲黑板
五角场的房价几乎没有水分，中长期的上涨速度会远远高于全市的平均水平。房子大小不讲究，但建议房子可以买20年以上，但不能长期持有。25年的房子是一个极限，五角场毕竟不是老吴彤地区。至于二手房渠道或者拍卖行，都可以，能等就等拍卖行打折吧。
新江湾城，五角场主城区副中心旁最大的高端市场供应地，目前缺水，这是一个从资产入手的机会。公寓越大越好。如果是小别墅，首先是真正的别墅(独栋/双栋/联排别墅)，其次是越新越好。新江湾城可以算是优质资产，现在二手房几乎看不到了。都很聪明，舍不得卖。拍卖行市场可以等，时不时会有，能有一点折扣。
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