今年以来，信用评级机构多次下调内地房企主体评级或展望评级，房企境外债券发行和融资受阻，给企业融资成本和流动性带来极大挑战。
11月21日，央行副行长潘表示，要通过内保外贷业务跨境增信，支持房企境外融资。“商业银行海外分支机构要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。”
随后在12月12日，有市场消息称，中国工商银行拟为碧桂园提供“内保外贷”业务，一笔3亿美元的贷款等待落地。
贷款登陆
早在12月初，市场消息显示，四大国有银行已选定一家优质房企发行离岸支付，龙湖、碧桂园、旭辉、美的地产等几家企业最有可能率先受益。
从“内保外贷”的落地情况来看，龙湖集团率先获得中国银行提供的“内保外贷”业务，贷款规模7亿元，并于12月9日实现首次提现。
半个月后，碧桂园终于迎来了“内保外贷”。
12月28日上午，碧桂园控股有限公司发布了附有具体履约合同的融资协议。
据新媒体报道，碧桂园作为借款人，于12月26日与多家金融机构作为原始贷款人，中国工商银行(亚洲)有限公司作为融资代理人订立融资协议。原贷款人已同意向碧桂园提供港元及美元双币定期贷款融资，总额为2.8亿美元，期限自融资协议日期起计36个月。
根据融资协议获得的贷款将全部由碧桂园用于对根据日期为2018年12月28日的融资协议获得的港元和美元双币种定期贷款融资进行再融资；然后用于支付融资协议下产生的成本和费用。
受此消息影响，今日地产板块中美元债曲线上涨，碧桂园5只美元债上涨。其中，2025年到期的5.125%美元债券的买入价上涨2.6美分，至每美元约62.8美分，为两周多以来的最大涨幅。
资料显示，“内保外贷”是指境内银行为境内企业在境外注册的子公司或股权投资企业提供担保，境外银行向境外投资企业发放相应贷款，可以简单理解为跨境增信措施。
市场分析人士认为，“内保外贷”有利于修复房地产企业海外融资渠道，促进海外投资者恢复投资信心，改善海外融资环境，也有利于未脱险的房地产企业“借新还旧”。
上海票据交易所数据显示，今年前三季度，36家房企美元债务违约，涉及金额550亿美元，比去年增加368亿美元。同时，2023年一季度房企将迎来偿债小高峰，1月份到期债务约98亿美元，全年海外到期债务约589亿美元。
有市场人士认为，“内保外贷”意味着支持房地产行业的“第四支箭”已经射出，也意味着房企海外融资的重启。
但“内保外贷”本身会提供一定的增信，这是目前整个市场的核心关键。
多重融资
在等待“内保外贷”的同时，碧桂园也实现了又一次海外融资。
12月27日晚间，碧桂园宣布与Win Win Limited订立贷款协议。杨是碧桂园董事会的联席主席、执行董事及控股股东，是公开信息披露的全资公司。
碧桂园已同意借款，必胜客已同意借出本金50.55亿港元的贷款，以支持碧桂园的业务发展。该贷款为免息无抵押贷款，初始期限为三年零一个月，到期前双方可以书面形式展期。
这笔贷款的来源与杨之前出售碧桂园服务股份有关。
碧桂园服务12月11日晚间在港交所发布公告称，将以二级大宗交易的形式与摩根大通证券有限公司(配售代理)签署配售协议。毕昇同意以每股2.133港元的价格出售其现有的2.37亿股碧桂园服务股份，总代价约为50.55亿港元。
向房地产公司提供贷款，目前并不少见，包括孙宏斌给融创的4.5亿美元无息贷款，李思廉和张力维R&F的80亿港元，大股东给绿地的30亿人民币。
加上出售碧桂园服务股份，下半年碧桂园及其关联方已通过股权融资获得逾164.59亿港元。
除了获得股东的援助，碧桂园在过去两个月还完成了两笔国内融资。
12月14日，碧桂园通过中央地方合作增信模式完成10亿元公司债券发行。其中，品种I发行规模为8亿元，票面利率为4.88%；第二个品种发行规模为2亿元，票面利率占4%。
此外，碧桂园于12月26日完成了2022年第二期中期票据的发行。本次发行金额为10亿元，期限3年，票面利率占4.3%。主承销商为中国邮政储蓄银行和中国银行，中国债券促进公司提供全额、无条件、不可撤销的连带责任担保。
这是继9月份由中债担保后，碧桂园第二次成功发行首期15亿元、利率3.2%的中期票据，“第二支箭”共获得25亿元融资。
至于“第一箭”，公司获得超过3000亿元的意向综合授信支持。
查阅2021年融资情况，碧桂园股权融资金额为0，发行优先级票据(美元债券)122.4亿元，公司债券130.47亿元，合计约250亿元。
DM数据显示，碧桂园迄今已有18只境内外债券流通，总久期约114亿美元。最近到期的债券是2023年1月17日到期的6.17亿美元债券，还有一笔30亿美元的债券将于2023年12月5日到期。
在碧桂园8月18日的业绩电话会议中透露，1月、4月、5月，国内有4笔总额69亿元的公司债到期或达到回售状态，另有16.71亿元的ABS将于2023年上半年到期。
正如莫斌总裁在上述会议上所说:“在现金流方面，公司已将未来可能出现的所有风险点纳入现金流安排的考虑范围，从而实现压力测试的终极版本。”
碧桂园目前走在稳定的现金流平衡中。
这篇文章来自Viewpoint.com。
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