西沣路板块加速崛起，谁将成为这里下一个顶流商业？
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文章导语：
近年来，随着西安国土空间规划不断深化和细化，西安各大区域的功能定位和战略定位日益明晰，区域发展潜能不断被挖掘，区域板块价值不断攀升。其中尤以西安南部备受瞩目，生态、人文、现代服务业、高新技术产业等诸多光环加身，为这一区域的跨越式发展带来了更多机遇和可能。从城市商业观察的视角出发，一方面，西安南部已有的雁塔小寨商圈、曲江大雁塔商圈、高新科技路商圈等随着区域发展提速而加速迭代；另一方面，高新南拓后，西沣路板块聚集了大量产业和人口，商业资源也在不断聚集和优化，一个新的商圈势将在这里崛起。
西沣路商圈，西安南部下一个高潜能商圈，如何评断这一点？
一、西安南部高质量发展趋势使然
今年年初，西安正式成为全国第四个获批建设“双中心”（“双中心”即综合性科学中心和科技创新中心）的城市，这标志着西安科技创新迈向高质量发展的新阶段。与此同时，西安高新丝路科学城作为西安市建设综合性国家科学中心和科技创新中心的核心承载区，同时也是全国唯一的“双中心”核心承载区，为西安南部高质量发展带来了更多机遇。
9月初，西安市印发《西安市国土空间规划编制管理及审批办法（试行）》，再次重提“双中心”、高新区丝路科学城等重点发展板块。对高新区而言，这无疑是加大力度推进区域发展的明确信号，同时也是西安南部迎来高质量发展新风口的重要信号。此番背景下，商圈建设作为区域发展的重要组成板块，也必须以全新的风貌迎头赶上。
二、西沣路磅礴消费需求使之必然
来看，这里毗邻高新，高新区实验小学、雁塔区第七小学、陕西师范大学、陕西工商职业学院等教育资源，企业壹号公园、爱科赛博电力电子产业园、西安市高新区新型工业园等产业资源，以及林隐天下、紫薇田园都市、荣兴云天、融创天朗等住宅资源都相对集中，是当前西安南部炙手可热的发展板块之一。
与此同时，这里大量聚集的居住和办公人口也积蓄了磅礴的消费需求。反观区域内的商业发展，西安阳光天地购物中心（已开业）、红星美凯龙全球家居至尊Mall（已开业）、西安长安方圆荟（招商中）、西安荟聚（建设中）……已开业且能够一站式为人们的美好生活方式进行提案的只有阳光天地。然而随着区域发展潜能不断被激发，越来越多的企业和人口还将不断涌入，再加之时代更迭加速，人们的消费需求也在日益多样化和个性化，这些都亟需新的商业项目来助力，在进阶满足区域消费者美好生活需要的同时，还要以更加完善的功能服务来助力区域商圈的形成。
四大关键词诠释“活力趣享引力场”精神内核
从区域发展的角度出发，西沣路板块的未来前景不容小觑；从商圈建设的角度出发，西沣路板块亟需更多的商业项目入市。而当所有的思考都回归到人的层面，这里究竟需要怎样的商业体，才将真正考验一个商业项目的诚心、用心和匠心。以世纪金源商管集团落子西安的第二项目——西安长安方圆荟为例，该项目地处高新CBD、高新CID以及南大学城三轴核心，不仅是助力共建西安南部西沣路商圈的有力承载之一，而且在以商业内容为媒、探索城市生活之美的过程中，西安长安方圆荟从人的角度出发，也有着自己独到的审视和思考。
西安长安方圆荟以打造西安南部的[活力趣享引力场]为目标，对区域客群组成进行了深入详尽的调研。调研数据显示，项目3公里范围内覆盖人口
约65万人（去重数据），其中12-24岁的客群占比19%，25-34岁的客群占比38%，35-44岁的客群占比25%。结合这一客群画像，西安长安方圆荟致力通过城市创新力、市场洞察力、潮流感知力和消费共情力四大关键词，来诠释项目[活力趣享引力场]的精神内核。
城市创新力：满足全客层“拥抱自然”的需求
随着越来越多的消费者将“拥抱自然”这一行动变成长期生活的选择，西安长安方圆荟便潜心研究如何能通过商业空间来满足人们对“诗和远方”的向往。据了解，整个西安长安方圆荟建筑面积8万㎡，其中植被覆盖区域就达到2万㎡。在此基础上，项目通过打造室外露台、超大顶层开放空间-农市井、露营运动休闲地等，为人们带来都市“快”节奏里的有氧“慢”生活。
市场洞察力：满足家庭客群“爱与陪伴”的需求
中国儿童产业中心数据曾指出，80%的家庭中，儿童支出占家庭支出的30%～50%，家庭儿童消费平均为1.7万～2.55万。概括来看，培养和陪伴在当代家庭中的意义中日益凸显。回归西安长安方圆荟，家庭客群是其核心消费客群之一。因此，无论是充满童真趣味的儿童主题空间，还是高品质的儿童配套服务，西安长安方圆荟都将致力满足亲子家庭关于品质化亲子陪伴的诸多想象和期待。
潮流感知力：满足青年客群“圈层社交”的需求
青年客群消费观念多元而新潮，热衷体验不同的消费场景，其以兴趣消费为基础的圈层社交需求日益明显。对此，西安长安方圆荟打破传统经营模式，致力打造“24H烟火气的新坐标”，在延长项目服务时间的同时，还将通过业态规划、品牌组合、场景创新等来丰富项目的潮玩内核，以此满足青年客群不同圈层归属感的社交需求。
消费共情力：满足新时代客群“深度悦己”的需要
如今，悦己消费已经不单单局限于女性消费者。
尤其在经历了重大的生活转变之后，人们更加关注自己的身体健康和心理健康，“深度悦己”已经成为新时代客群的必然趋势。西安长安方圆荟深谙此道，通过空间设计、运动健身、潮流艺术等元素，致力为消费者打造一个能够向内探寻、独处休憩，向外触达、社交聚会的欢乐聚集地。
集团助力以全新内容升维区域商业发展风貌
如果说区域利好的上行发展趋势是西安长安方圆荟的先天优势，项目对于消费客群的深入洞察是其后天努力，那么集团则是西安长安方圆荟敢于以社交、体验、陪伴为核心，致力为消费者带来超全品牌、超高颜值、超强体验、超理想生活方式的底气和支撑。
世纪金源集团自2003年进军商业地产领域以来，成功打造了“世纪金源购物中心”（新一代大体量购物中心，致力打造城市居民向往的生活中心、社交中心、休闲中心）、“方圆荟”（轻资产品牌，融合传统购物中心与社区商业，致力打造“亲近、亲切、轻松”的新一代生活方式）、“方圆LIVE”（创新型商业品牌，以“城市新青年”为目标客群，致力打造年轻一族向往的生活方式）三大品牌矩阵。
并发展了英嘉国际影城、童兜天地、青苗荟、童灿文化、元昆创投、万事佳六大独立业务板块可以反哺购物中心经营创新。截至今年9月中旬，世纪金源已布局16个省份46个城市74个项目，总管理面积940万㎡。其中已开
业购物中心37座，面积569万㎡；筹备期购物中心37座，面积371万㎡。合作品牌数超6000家。
聚焦西安来看，2020年，西安高新方圆荟开业。项目聚焦“生活的最后一公里”，致力成为周边客群心目中首选的高新生活新趣处。
场内不仅实现了100%的出租率，而且项目所引进的品牌除了在满足社区居民的便捷生活之外，更为其带来了超乎社区商业的品质享受，成为周边居民公认的小而精的社区商业典范。今年，西安长安方圆荟也即将开业亮相，项目将以全新的商业内容聚力打造西安城南的社交欢乐聚集地，并以此全面升维当前西安城南西沣路板块的商业发展风貌。
概括来看，在“城市规划利好”、“客群深度链接”、“商业内容用心”以及“集团赋能助力”等亮点的合力之下，西安长安方圆荟的商业价值已经愈发清晰。
朝阳18里店咋突然变香了？丨瞰地
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朝阳十八里店地块：逆袭之路
昨天下午2点34分，朝阳十八里店678地块，在线上竞价环节触及28.75亿的地价上限。33家房企挤着进入摇号拼手气环节，最终被上海成通京置业摘得，恭喜这家成立于2023年8月17日的新人。估计此刻朝阳心里一万个默念：希望你是马甲，去找家央企合作，千万不要自己开发。
无论如何，朝阳十八里店地块火了，上次有类似待遇的地块，还是朱辛庄、四季青、X47等等一众热门。
但朝阳十八里店678地块，跟它们还有点不同，放在过去两年前，这里还是需要托底，才能勉强成交的地方。2021年10月，金隅+昆泰37.6亿底价入场，2022年5月，即便起拍楼板价降了大约有1万/㎡，也还是没什么人报名。最终还是金隅扛下所有，38.8亿底价入场，只不过合作伙伴从昆泰换成了住总。当时小道消息传的都是，昆泰不想再继续托底，才换了住总接棒。
位置还是那个位置，地块指标也没怎么调，曾经妈不爱的十八里店怎么突然就变香了，指导价都从7.5万/㎡涨到了7.8万/㎡？
甚至火到超出有些开发商意外，测算时都没考虑到摇号。
最浅显的原因还是地块总价不高，拍上天去不不过30亿，不管是大房企还是中小房企，都能玩得起。另外就是，十八里店并不是突然变香的，认真来讲地块环线+地铁的底子在那放着，板块下限本身就有很好的保障。现在17号线又已经通车，从十八里店到国贸的地铁车程只有23分钟。四环外的环线位置，到内环也更方便，17号线接10号线只需要5分钟左右。
虽然现在的十八里店板块看上去有点荒，但一期范围基本都已经拆完，未来城市界面有改善空间，这也是圈内人常说的：买荒不买乱。荒地未来还有改善空间，乱的板块也不能说没有，但难度要提高十倍。
所以，表姐拉了云筑和云未的成交数据，有两个指标还蛮让人意外：一个是整盘月平均网签46套的销售成绩，另外一个就是网签均价7.5万/㎡，基本实现指导价格。表姐问了下圈里大佬，这个成绩算是卖得不错。
因为网签存在滞后，如果月均网签能到50套，那么实际的认购套数，应该已经超过80套。第一，网签流速还行；第二，整体没怎么降价，照这俩指标，十八里店其实是能拿到70分。
那为什么一开始，大家会觉得十八里店不行呢？其实，这也不是错觉，大家看表姐上面贴的网签流速图，云筑开始网签是在2022年10月，但项目拿地实际是在2021年10月。也就是说，拿地一整年后才开始网签，这一年过去，拿地的热度全被拖没了，市场自然会对板块产生怀疑。
并且，2023年2月以前，云筑除了在2022年12月集中网签一波之外，其他几个月的网签都是个位数。2022年12月网签的100套，表姐估计是也开盘后的集中网签。照这么看，惨也是真惨。
云筑流速真正跑起来，是在2023年3月及以后，甚至大家普遍表示市场冷淡的五六月，云筑+云未的网签表现，平均也要到40套。这是因为在2023年1月，十八里店板块发生了一件大事，那就是朝阳官宣人大附落户十八里店。
从这以后，云筑+云未的月均网签量基本都在60套左右。
十八里店从开局不利，到翻盘逆袭，这样的板块逻辑在过去的北京其实一直都在发生。像曾经的亦庄台湖，曾经的朱辛庄，甚至曾经的四季青板块也有过底价成交的时刻，但现在的他们都需要投拓小哥去庙里烧香。就像表姐之前写的：
北京的洼地总会被时间填平。
实际上，只有住总和建发报名的昌平新城五期地块，也具备类似的特征：靠地铁+近学校+规划给力，如果不是因为超50亿的地价太高，以及环线优势没有那么强之外，估计报名房企也不会少。
2024年，房价或“出乎意料”？5个“新信号”，房产走势逐渐明朗
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自2022年以来，中国楼市经历了一场明显的调整，不仅房屋销售疲软，房价也在不同程度上下跌。根据克而瑞地产研究院的数据，2022年1~11月，TOP100房企的销售总额约为67268.1亿元，同比下降42.1%。单月销售额同比下降34.4%，环比下降4.9%。更为重要的是，2022年1~11月，销售额超过千亿的房企仅剩19家，较去年同期减少了16家，超百亿的房企也只有100家，较去年同期减少了51家。
可见，2022年楼市调整趋势非常显著。
然而，时光来到2023年，楼市的发展趋势仍未有明显好转。政府为刺激楼市回暖，纷纷出台各种利好政策，二三线城市取消了限购、限贷，同时还降低了首付比例、房贷利率，提高了公积金贷款额度，实行认房不认贷等政策，力度之大前所未有。尽管如此，楼市的回暖力度并没有达到预期。许多网友开始担心，2024年楼市是否会延续2022年到2023年的调整趋势。
有专家认为，政策利好只能在短期内刺激楼市回暖，但从长远来看，一旦楼市调整趋势形成，要逆转将会非常困难。此外，也有内行人预测，2024年房价可能会“出乎意料”，这令人充满期待。尤其在以下五个“新信号”的影响下，房地产市场前景逐渐清晰。
首先，我国的房地产市场供大于求。根据央行数据，截至2019年底，我国城镇居民住房拥有率达到96%，户均1.5套，40%以上的家庭拥有两套或更多住房。
国家统计局数据显示，2020年底，我国城镇人均住房面积达到40平方米左右，远超发达国家。明显，我国楼市供给已饱和，甚至过剩，供大于求已成事实。
其次，我国城镇化率已超过60%，城乡差距进一步缩小，城市迁移数量将减少，进城置业的需求将下降。这意味着以城市化为主要动力的楼市增长已接近尾声。
第三，经过3年疫情冲击，许多人的收入受到不同程度的影响，有些人甚至失业。
降低收入将减弱购房能力。此外，消费观念已发生变化，更多人开始崇尚按需消费，不再倾向于过度借贷，这在购房者提前还贷中得以体现。
第四，我国人口老龄化加剧，新生儿出生率持续下降。根据第七次人口普查，截至2021年，我国60岁以上人口占比超过18%，预测到2025年，60岁以上老人将达3亿人，占比21%，65岁以上老人占比将达到13.7%。这将导致住房需求下降和市场对需求的降低预期。
最后，炒房客已逐渐退出楼市，房屋的金融属性大幅下降。自2022年开始，各地二手房挂牌量激增，认房不认贷政策的实施更加明确表明炒房已失去吸引力。这表明房子的投资回报已大幅减少。
考虑以上五个“新信号”，2024年的房价可能会出现意外的变化。楼市前景逐渐明朗，这引发了广泛的讨论。政策和市场因素共同推动着中国楼市的未来发展，让我们拭目以待。在@大川说楼市 的指导下，继续关注楼市的动态，保持对市场的敏感性。
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