本报记者联合报道。
穿上“马甲”，支持实体经济的低息“按揭贷款”变成了房贷。
中国证券报记者近日调查发现，在北上广深，利用“按揭贷款”买房已经形成了一条成熟的灰色产业链。中介可以提供成立空壳公司、做账、申请贷款等全流程服务。在关键的贷款审批环节，银行监管和产品的漏洞隐约可见。
默契地
王先生最近收到了一份让他无法拒绝的贷款要约——最低年利率3.85%，最长贷款20年。这个利率比他的房贷利率低了近200个基点。王先生现有房贷300万，也就是说如果能置换成功，一个月可以还4000元左右，20年可以省下100万左右的利息支出。王先生伤心欲绝。
中介卖给王先生的解决方案是将现有的房贷置换为“房贷业务贷款”。所谓“抵押业务贷款”，其实就是企业业务抵押贷款，是银行对企业业务的一种。这种贷款主要用于企业日常经营，需要抵押物才能申请。其中，个人住宅是最“值钱”的抵押物。某股份制银行北京分行业务人员告诉中国证券报记者，商铺、写字楼最多只能申请评估值40%左右的贷款，而个人住房，尤其是北京东西区的，基本可以申请评估值70%左右的贷款。
“我们和北京所有的银行都有合作。平安银行和招商银行现在都有‘按揭贷款’产品，利率低，最低年化利率3.85%。”一位贷款中介告诉记者。
长期从事“按揭贷款”业务的中介李阳(化名)告诉记者，以前也有客户“卖房炒股”，但这几年减少了很多。从他经手的客户来看，很多“按揭贷款”客户的资金都是用来买房的。自2017年“3·17”调控以来，北京房地产市场信贷杠杆被严控，用“房贷商贷”补足购房首付成为不少购房者“曲线救国”的路径。去年以来，银行普遍推出针对小微企业的低息经营性贷款产品，年利率普遍在3.875%-5%之间，与个人房贷水平倒挂。置换存量房贷成了新玩法。对此，大家都有默契。
那么，怎样才能从银行拿到低息的“按揭贷款”呢？
办理“按揭贷款”需要一个空壳公司，最好不是最近注册的，要求借款人是法定代表人、实际控制人或大股东。然后通过包装公司，以经营项目为由向银行申请贷款。上述低息“按揭贷款”产品主要针对“一对一”(房屋抵押时没有未还贷款)的客户，一般需要一笔过桥资金来还清现有抵押并释放，然后作为抵押资产向银行申请贷款。
目前，通过中介机构获得“抵押贷款”已经形成了一条成熟的流水线。中介可以提供全方位的服务。如果他们没有空壳公司，贷款中介可以提供空壳公司、公司组装、贷款申请、最终提款的全流程服务。
有中介甚至告诉记者，不用担心预付款的风险。可以先审核房本，出具贷款审批函，确定能贷到款，然后用预付款结清，再在合作银行重新抵押贷款。
“看门人”怎么了
“按揭贷款”为什么会成为信贷资金非法进入楼市的渠道？更长的期限和审批中的漏洞是主要原因。
以前经营性贷款期限短，短期内还款压力大。目前很多银行都推出了20年的“房贷业务贷款”，期限接近按揭贷款，每月还款压力变小了。这就为“房贷业务贷款”变成房贷提供了可能。
另一方面是银行的审批漏洞。审批漏洞是否是银行内部人士有意为之，业内人士看法不一。
某股份制银行客户经理告诉记者，银行其实很难准确跟踪每笔贷款的资金流向。市面上有一些专门用来记账的空空壳公司，走了几个弯路也很难查出资金去向。“如果资金去买房，从资产质量来看，风险比经营性贷款小很多。小微企业经营贷款是真的，但是我们会密切关注企业的经营状况，会不会逾期。”前述客户经理告诉记者。
对此，有中介人士告诉记者，中介在各家银行都有相对熟悉的信贷业务人员。有些银行业务员知道资金的实际用途。“有的信贷员知道资金是用来买房的，但是比较容易回复。毕竟资金是用来买房的，实际风险比企业经营要低很多。”有中介坦言告诉记者。
这一说法也得到了部分银行人士的“认可”。某股份制银行支行副行长告诉记者，虽然监管层明令禁止，但“按揭贷款”资金违规进入楼市的情况一直有发生。
他认为，银行这样经营可能主要有两个动机:资产规模和资产质量。“目前监管部门对各家银行的小微企业贷款余额都有最低要求。这意味着，只有小微企业贷款余额达到一定规模，银行才能开展其他业务。长期以来，银行的模式都是'傍大户'，所以各家都开始抢着给小微企业贷款，因为给小微企业贷款就有可能继续'傍大户'。所以不排除部分银行通过这种方式做增量规模。另一方面是出于对资产质量的考虑。小微企业不良贷款率较高，考验银行的风险定价能力。房贷是银行最优质的资产之一，逾期率极低。部分银行尚未接受‘赚辛苦钱’的理念，不排除通过将少量‘房贷业务贷款’转化为房贷来维持整体小微业务资产质量的稳定。”
监督重拳出击。
中原地产首席分析师张大伟指出，“按揭贷款”进入楼市是个老问题。以前这种业务实际门槛不低，规模有限，对楼市影响有限。但目前值得注意的是，一般企业经营性贷款利率与个人房贷利率倒挂，金融套利风险不容忽视。
非法信贷资金进入楼市一直是监管机构打击的领域。2020年4月，中国人民银行深圳中心支行进行了审查，要求辖内商业银行排查房贷资金违规流入房地产市场的情况。2020年4月23日，央行上海总部召开上海房地产信贷座谈会，要求坚持“房住不炒”导向，严禁以房地产作为风险抵押物，通过个人消费贷款、经营性贷款等方式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场平稳健康发展。
2020年6月，银监会发布《关于开展银行业保险业市场乱象回头看整治工作的通知》和《2020年银行业金融机构市场乱象回头看整治工作要点》。在“房住不炒”政策方面，挪用个人综合消费贷款、商业贷款、信用卡透支等资金购房成为监管部门关注的重要问题之一。据记者不完全统计，去年有多家银行因操作贷款资金违规流入楼市而收到大额罚单，其中包括多家大型国有银行和股份制银行，相关工作人员也受到处罚。
今年以来，在不到一个月的时间里，厦门银行、工行衢州分行、江西德兴农商行等多家银行收到资金违规进入楼市的罚单。其中，挪用经营性贷款购房成为重点打击对象。
1月11日，银监会嘉兴监管分局发布的行政处罚信息公开表显示，浙江稠州银行股份有限公司嘉兴分行因信贷管理不慎，个人经营性贷款资金被挪用购房，被罚款30万元。1月19日，厦门银行和工行衢州分行均因信贷资金违规流入楼市被当地监管部门处罚。其中，厦门银行因挪用个人经营性贷款资金到房地产领域，被厦门银保监分局罚款20万元。工行衢州分行因信贷资金违规流入房市和股市，被银监会衢州监管分局罚款95万元。
来源:中国证券报。
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