北京老人如何换房？机构：超四成换房为改善居住，五六环间受青睐

随着老龄化进程的快速和深入，如何满足老年人的住房需求成为各行各业的热门话题。10月23日，重阳节来临之际，北京链家研究院联合中国人民大学劳动人事学院专家课题组举办“主动老龄化与适应新生活”沙龙，联合发布《2023年北京老年人居住需求洞察报告》(以下简称《报告》)。

报告以北京链家近五年的真实交易数据为基础，描述了北京老年人的现状、偏好和行为，为老年人住房保障体系设计、老年人住房改造、社区养老服务等提供了参考样本。

“老房养老”问题凸显，催生了适合老年人居住的新需求。

随着人口进一步老龄化，2022年北京60岁及以上常住人口比例将达到21.3%。经过40年的改革开放，特别是上世纪90年代住房制度改革以来，60岁及以上老年人普遍从“筒子楼”时代进入“基本适居”。

报告称，目前，大多数老年人拥有的住房都在城市中心区，可以享受更好的公共服务。然而，随着时代的变迁，“老人老了”的问题越来越突出。很多老旧小区从居住条件到周边设施都难以满足老年人在老龄化和舒适度方面的需求。比如，目前北京老楼有电梯的比例不到25%，而北京一半的老人住在无电梯的房子里，70%以上住在中高层。一旦腿脚不方便，体力不足，爬楼就成了老人行动自如的一大障碍。同时，老旧小区和建筑设计的缺陷也难以满足老年人的居住需求。以户型为例。1998年以前，两居室户型的客厅普遍较小，采光比较差。空动线合理性不足。

在北京链家研究院院长高原看来，人口老龄化、住房老龄化、社区老龄化同步发生，“老房养老”进入拐点，改善住房条件或周边配套，成为城市老年人提高生活品质的核心诉求。随着房地产市场的蓬勃发展，老年人通过住房增值城市发展的红利，为满足其住房需求提供支付基础。

“双驱动”模式下减量与增量并存

《报告》显示，在北京卖房老人的调查样本中，改善型购房动机的比例达到40.8%。北京老年人在改善住房的同时，在住房交易中仍有代际赡养需求，从而形成了老年人住房交易的“双驱动模式”。在报告中老年人卖房的样本中，隔代赡养占42.2%，其中最多的是帮子女买房，其次是作为财产分配或帮子女还债。在双驱动模式下，老年群体在住房置换过程中呈现出增量和减量并存的特征，这与以增量改善为主的中青年群体置换模式明显不同。

一般来说，对于家庭财富相对较好或者对子女依赖程度较低的老人，会选择增量置换，实现理想居住。报告显示，这一群体占27.9%，多发生在居住价值低或高的现房两端。对于原有房屋价值较低的老年群体，通常表现为卖掉原有200-400万元的一居室，购买400-600万元的两居室；对于原住房价值相对较高的群体，加上支付能力较强，在置换上追求“从好到优”，偏好大面积商品房。

另一方面，样本中有32%的老年人出于对子女的代际支持等原因，选择了“高卖低买”的减持置换模式。比如，原值600-800万元的老年业主，置换后有一半以上的房子价值缩水。但即使总价下降，老年群体的实际居住条件相对于原来的四环、小户型、高总价的住房是有所改善的，因为他们通常倾向于在五六环、中等户型、中等户型、中等价位的住房之间选择住房。

中国人民大学劳动人事学院社会保障系主任白晨说:“在中国文化中，住房不仅是居住的地方，也是老年人维系家庭关系的重要纽带。无论是改善老龄住房的需求，还是代际赡养的需求，都为我们提供了‘个体生命周期’视角之外更丰富的视角去理解老年人的住房消费需求和动机。”

老年人偏好主城区和郊区的优质物业，支付意愿高。

人们普遍认为老年人更喜欢安静的郊区。但报告显示，北京老年人倾向于在主城区和郊区买房。空，老年人更喜欢中心城区，想住在二环到四环之间的老年人甚至比年轻人还多。一方面，由于代际支持，老年人倾向于选择离子女较近的地区，这样可以更容易与子女相互照顾。同时，随着年龄的增长，老年人更加依赖中心城区便捷的公共交通和较好的医疗、商业设施。

从楼龄来看，70%以上的老年人在购房时倾向于选择较晚建成的新房或次新房。在物业服务方面，北京63.2%的老年人选择了更换后物业费较贵的房屋，且年龄越大，更换房屋的物业费占比越大。对于老年人来说，更贵的物业费意味着更高品质的社区和物业，更高的老龄化适应能力，更好地满足老年人对外部服务的需求。

在对居住条件的要求上，大多数老年人选择中等面积、中等套型的“理想型”。推测这可能是因为减轻了家务打扫和孤独的压力。报告中的数据显示，38.2%的老人偏爱60-90平米的房子，只有不到20%的老人选择120平米以上的房子。

根据报告的研究结果，北京老年人口置换需求的“理想约数”是一套带电梯、80平米的两居室商品房，建在五环到六环之间，2008年以后。

合适的老龄住宅需要多方共同努力。

随着中国社会从快速老龄化走向深度老龄化，如何在新时代生活需要社会各界的共同努力，这也成为本次沙龙嘉宾讨论的焦点。中国房地产业协会会长冯军表示，随着时间的推移，老年人的住房需求发生了明显变化，但住房服务供给与老年人住房需求之间的矛盾日益突出。迫切需要社会各界共同努力，提高老龄化程度，完善住房保障制度设计、老年人住房改造、社区养老服务等，让老年人拥有更好的居住环境，积极享受老年生活，共享社会发展红利。

北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈至认为，老龄友好型住宅需要在住宅设计标准、城市更新等方面积极探索，深入挖掘更多真实的老龄居住场景，将需求场景细化，与老龄友好型有机结合，为老年人提供更加便捷可及的日常护理和医疗康复服务，让老年人“老有所医”、“老有所养”、“老有所乐”。

新京报记者张晓兰封面图/公司提供

编辑吴欣校对刘保清。

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