(摘自半岛都市报2022-04-22 18:46)
4月20日上午，“城市大咖访谈”在半岛直播间举行。中国社科院特邀房地产专家冯宪权与海信璞悦项目营销经理王文修就城市发展话题展开对话，主要探讨崂山区张村河沿岸地区的发展潜力。希望这些内容能给近期想买房的市民提供一些帮助。
01
主持人:
纵观青岛近30年的商品房发展史，不难看出，都是紧扣城市发展的轨迹。从早期的聚焦主城区，到北部的城阳、高新区，再到东北的西海岸、胶州、即墨蓝谷，形成了百花齐放的“大青岛”格局。但在“十四五”规划中，我们发现青岛未来五年重点发展的12个区，大部分来自自治市。你认为这体现了我们城市发展的新思路？提出将张村河两岸地区作为崂山区未来三年的重点发展区域有什么意义？
冯宪权:
不久前闭幕的青岛市第十三次党代会，描绘了青岛未来发展的美好蓝图:未来五年，我们将牢牢锚定新时代建设社会主义现代化国际大都市的总目标，围绕“活力海洋之都、精彩宜人之城”的城市愿景，努力谱写新时代青岛建设社会主义现代化国际大都市的新篇章。
政府工作报告提出，强化生产生活生态融合功能，建设宜居、宜商、宜游的高质量湾区城市。打造世界级湾区。推动文化旅游深度融合发展，建设国际滨海旅游目的地。全面提升城市功能品质。
党代会报告将“美好宜人城市”作为未来五年的城市愿景之一，“建设宜居、宜商、宜游的高品质湾区城市”作为要建设的“六大城市”之一。为了强化生产生活的生态整合功能，政府工作报告安排了一系列重点工程。
“十四五”中，青岛未来五年重点发展的12个区，绝大部分来自自治市。这表明，在此轮青岛城市建设中，主城区既是城市更新和城市建设的重点，也是城市更新和城市建设的主要阵地，是推动城市功能品质新提升、开展城市建设新行动、提升宜居、宜商、宜游水平、创建全国文明模范城市的主要体现。因此，青岛主城区必将迎来蝶变的重要时刻。
未来五年，青岛重点发展的12个区域，大部分都在主城区。其中包括崂山区株洲路、张村河两侧地区。这意义重大:第一，这是崂山区“战略北进”的重点区域。就像青岛市三十年的发展轨迹:从早期的主城区开始，从南(南、北、崂山、李沧)、北(城阳、高新区)、西(西海岸、胶州)、东北(即墨蓝谷)；崂山区从前海前线开始，浮山前、浮山东、浮山背几个地区一直快速递进，逐渐向北延伸。
2018年，青岛发布的株洲路片区控制性详细规划:未来，株洲路两侧区域将定位为“崂山创谷”，以对标深圳南山工业园区，打造辐射东北亚的国际创新走廊、产业升级和城市更新示范区。张村河两岸区域定位为“水脉智慧城市”，将对标上海杨浦滨江、深圳商务总部园，建设成为生态环境优美、设施齐全、宜居宜业、24小时充满活力的高端综合社区。在“十四五”规划中，崂山区进一步明确提出了“战略北进”的举措。毫无疑问，株洲路和张村河两岸两个区域迎来了快速发展的机遇。
二是这里将建成千亿规模的高科技产业集群。在青岛市第十三次党代会上，一场为期三年的城市更新和城市建设运动隆重启动。未来三年，崂山区将重点推进株洲路和张村河两岸的开发建设。目前，该地区的各种配套设施正在实施。
三是日益成为金家岭金融服务区的高端居住区。如今的崂山区是知名的金融、科技、人才、高端住宅聚集区。根据城市沿主干道发展的规律，崂山区想要“战略北进”，主要可以通过三条南北主轴线来实现:(1)西部海尔路；(2)深圳路中段；(3)东至松陵路。值得注意的是，从海尔路到松陵路，与张村河、株洲路相交，形成一个近似长方形的发展区域。该区域有望成为金家岭金融服务区的高端居住区和产业新城。目前，该区域已经聚集了多个品牌房企的项目。也是广大市民特别青睐的优质住宅区板块。
02
主持人:
如果说城市规划是指南，那么房企，尤其是品牌房企，就是城市发展过程中的一块基石。在张村河两岸地区面临巨大发展机遇的时候，海信地产选择在这里拿地的原因是什么？
王文修:
海信地产立足青岛，深耕山东，布局全国。27年来，一直真诚致力于高端产品的研发。每一个产品的诞生，都是城市发展、土地价值、客户需求、开发商实力的共同成就。海信地产提取城市文化和生活趋势，充分挖掘周边自然环境和社会资源，从而确定合适的产品规划、类型和风格，使业态和建筑更符合城市形象，融入城市文明肌理。
城市与海信的相遇，注定了彼此的成就。落子浮山湾、麦岛湾、崂山湾生产的项目先后获得詹天佑奖、鲁班奖，获得客户、行业、政府的认可。
在以往产品建设经验的基础上，海信地产还规范了住宅产品线。海信普悦作为普湾系的代表作，是海信首个综合性智能社区，将在这片热土上掀起未来人居新体验的革命。
03
主持人:
在今年的政府工作报告中，再次强调了“房住不炒”的概念，以支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求。来自青岛的数据显示，2022年一季度，青岛新建商品住宅销售TOP10项目多为高端项目，其中有4个项目来自崂山区。你认为青岛高端项目受青睐和“住而不炒”的理念有矛盾吗？这在目前的青岛市场体现出了什么样的特点？
冯宪权:
这个问题问得好！也是楼市大家关心的问题。在政府工作报告中，再次提到“房住不炒”的概念，以支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求。其含义如下:一是强调房屋的居住属性和民生属性，也是人们美好生活的一大体现；二是弱化房地产行业的金融属性和房子的投资属性；第三，未来商品房供应的主要产品是满足大多数刚需购房者和改善型购房人的普通家庭的合理住房需求。但是，少部分满足有钱人的高端住宅，也是一些爱以质取胜的房企的重要竞技场。坚持“房住不炒”的政策总基调，不是打压房地产，而是鼓励积极实施结构调整，满足广大群众合理的住房需求，这与少数高端项目一时受到青睐并不矛盾。
事实上，青岛楼市有一个突出的现象:从去年下半年开始，中低端房源销售明显遇冷，而地段好、品质优的稀缺高端房源却逆市热销。崂山区前海一线的海信、卢鑫、银丰、嘉园等高端住宅在市场上颇受欢迎。这是第一个特点。
据卓一统计，今年1-3月，新建商品住宅成交24464套，成交面积284.85万㎡，成交总额408.13亿。由于3月上半月疫情，网签主要集中在后期。3月新建商品住宅成交10660套，总面积127.33万㎡，总成交181.44亿。3月，在多方努力下破万套。这表明市场正在复苏。这是青岛楼市的另一个特点。
另一个特点是，以质取胜的房企越来越受市场追捧。在2022年第一季度青岛房地产企业销售额排名中，海信地产以18.55亿元位列第二。在我的印象中，海信地产一直很低调，但是产品一直很执着，建的楼盘受到广大市民的追捧，形成了良好的口碑！海信地产凭借位于崂山区的几栋高端住宅，连续几年在青岛年度销售排行榜上一直位居前列。
04
主持人:
今年青岛两会上，一位代表委员说:“青岛要抓住三年城市更新的重要机遇，在完善城市基础设施和硬件建设的基础上，加快智慧城市建设步伐。”据说海信普悦普悦项目是一个涵盖四大智能系统的高端社区。能简单介绍一下吗？作为海信普湾系的代表作品，这个项目有什么独特之处？
王文修:
我们的项目有四大系统:AI门卫系统、智能门禁系统、全屋智能家居系统、社区高速网络覆盖，可以从内到外为我们的园区实现五重安防和智能服务。首先是小区外围安防系统，包括园区周界防护报警系统和智能高清车牌抓拍识别系统；二是“天眼安防”系统和园区物业的high 空防坠落报警系统；三是周边系统，包括无感刷脸或手机二维码进入小区、电梯梯控、指纹锁、无感刷脸系统；四是眼部监控系统，一键呼叫，室内紧急求助；五是室内三网融合光纤接入系统、地下室网络覆盖和完善的智慧社区管理平台。海信普悦作为普湾系的代表作，是海信第一个全方位的智能社区。
通过六大模块(玄关、客厅、餐厅、卧室、厨卫)的功能演绎，普粤精装特色——新古典与现代双重风格自由选择，从生活细节出发，追求家居配置的实用性和享受性，新增衣柜精灵、松下智能马桶盖、轨道插座、海信冰箱、燃气热水器等，秉承人文理念，创造未来家园。样板房实景呈现，1:1模拟交付实景，细节反复演绎优化调整，提升空房间整体品质，最终提升居住舒适度。所见即所得。
超越A级标准，海信普悦树立海信产品A级标准，配合海信品牌独有的12大价值体系，打造有温度的高端楼宇、智能家居、社区。
主持人:
目前崂山区，尤其是张村河沿岸地区的新项目，大多走“高大上”的路线，均价在每平方米四五万元左右。相比之下，海信普悦项目作为高端产品，目前发布均价仅为3.5万元/平方米，属于低价。你认为这个地区未来的升值潜力如何？该项目在该地区有哪些优势？
冯宪权:
再看崂山区，在株洲路、张村河区域发展迎来新机遇的同时，很多高端住房需求开始在这里释放，高端置业者开始更加关注区域的发展空以及自身的居住体验。显然，相对于浮山之前每平米七八万，崂山区政府附近每平米五六万的高档住宅，在建的株洲路、张村河地区无疑是崂山区的房价洼地。
在整个区域，海信普悦项目也有明显的优势，我想从三个维度来解读:(1)海信地产品牌优势。良好的口碑效应，使得海信地产的项目一经推出，就吸引了公众的极大关注。(2)海信集团的品牌优势。作为大型国企、制造业代表企业、青岛市代表品牌，海信集团调动资源打造经典项目的能力是一般房企无法比拟的。(3)海信普悦项目优势。我前面提到过，海信的房地产销售业绩已经连续多年位居前列。
在我看来，随着这两个区域城市配套的不断完善，产业园区的不断落地，住宅项目的逐步建成，居住环境的不断优化，整个区域将成为一个新的高端居住区。
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