赣荣地产的主要问题在于高碑店项目的开发和易县3000亩土地的收购。审批受限，项目销售缓慢，资金回笼困难。再加上公司管理层多次利用高碑店项目进行抵押贷款获取资金，最终走到了今天的地步。"
河北高碑店赣荣世纪公园二期项目，开发商以项目抵押向小贷公司借高利贷，造成“一房多卖”问题，业主拿不到房产证。目前，该案已进入司法程序。(范永峰/摄)
中防报记者范永峰河北高碑店报道。
西方有句话:“上帝要毁灭它，必先使它疯狂。”无视资金风险，盲目扩张，石家庄赣融房地产开发有限公司(以下简称赣融地产)最终被高利贷拖垮。
8月底，有读者向《中国房地产报》反映，石家庄赣荣地产无力偿还数千万元高利贷。由其开发的高碑店赣荣世纪公园二期，共12栋，已出售的数百套房屋被法院查封。工程纠纷已进入司法程序。
9月初，中国房地产报记者前往高碑店调查。甘荣世纪公园，位于高碑店市西北郊，分为两期，其中一期已竣工交付，二期工程主体完工，小区配套辅助设施尚未完成，部分业主已入住。
据业主提供的部分法院执行裁定书不完全统计，赣荣地产仅借款约3405万元(不含利息)，约220套房屋因欠款被查封。税费和工程欠款无法统计。
高碑店市房管局李局长向记者证实，赣荣世纪公园已售出1172套房源，已查封300~400套房屋。
“主要原因是开发商将项目4、6、7、8号楼的部分房屋私自抵押给小贷公司，部分房屋抵押前未出售，部分房屋出售后被抵押。目前开发商无力还债，被小贷公司申请查封。”他说。
据接近赣荣公司的消息人士透露，“世纪公园项目本身卖得不错，价格比周边项目低几百元，很快就卖完了。赣荣地产的主要问题在于开发高碑店项目，在易县拿地3000亩，资金回笼困难。再加上公司管理层多次拿高碑店项目进行抵押放贷回笼资金，最终走到了今天的地步。”
中国房地产报记者查阅甘融地产的工商登记信息发现，甘融房地产开发有限公司成立于2002年。2015年12月3日，李接替朱俊江担任公司法人。2015年年报显示，公司总资产63453万元，总负债65229万元。营业收入仅为718万元，所有者权益、利润、净利润均为负。此外，公司原法定代表人朱俊江持有的3150万元股权已于2015年4月15日被北京市西城区法院冻结，冻结至2017年4月14日。
对于公司的债务和经营情况，赣荣地产王经理在接受《中国房地产报》采访时回应:“项目管理层变动频繁，具体债务情况不清楚。”
但他说:“易县已征地3000亩，其中188亩已取得土地使用证，5万平方米在建。目前已与隆基泰和基本达成转让意向，预计归还2-3亿元，可以解决小贷公司的债务问题。”
至于具体的时间表，他表示至少需要半年到一年的时间。但届时相关问题能否顺利解决，多数相关人士表示怀疑。
合法购房突然被查封。
“现有的房子，五证齐全，有完整的购房协议，在房管局登记的房子实际上已经被小贷公司申请了。直到现在我都不敢相信这是真的。”说起自己的经历，张女士一脸的不解和无奈。
当时，原本住在北京的张女士，因为看中了一套现房，五证齐全，每平米3000多元的低价，以及靠近国道，有直达北京的高速公路，于2014年底决定在这里买房。
“当时开发商跟我说，在高碑店市销售的房产不需要备案。就在房管局业务大厅办一个通知登记，只给我一个通知登记簿和一张通知登记费的收据。”她说，“直到2016年五六月份我才知道我家被封了。我全款买下了这所房子。说是开发商资金链断裂，无法退还购房款，又通知业主赶紧收房，就赶紧收房了。”
得知开发商资金有问题后，包括张女士在内的数十名业主催促开发商组织备案。“我们去房管局登记购房手续，却被告知有些房子已经被别人备案了，但房管局的高局长不肯告诉我们备案人是谁。”她说。
和张女士遭遇相同的范先生也为此苦恼。他买的房子已经装修好准备搬进去，但今年也被法院查封了。
据其提供的一份法庭陈述，原告在赣荣世纪公园二期10号楼购买了一套商品房，于2014年3月26日签订了《商品房买卖合同》并支付了首付款。当年4月4日，他在高碑店市房管局登记了房屋预告，当年4月4日，他与中国建设银行高碑店支行签订了个人住房贷款合同。银行已贷款给开发商，原告已偿还银行贷款本息两年。2014年11月1日，开发商完成房屋建设，向原告交付房屋钥匙，并办理入住手续(未经当地住建局验收)。2015年3月，房子装修完毕，入住。此后，原告一直催促被告按合同约定的时间办理房屋产权证，被告以各种理由拖延。2016年3月，原告到高碑店市房管局办理房产手续时，被告知房地产开发商于2013年12月29日与常xx签订了房屋买卖合同，并于12月30日将合同在房管局备案。向高碑店市房管局查询得知，该房屋已于2015年被保定市莲池区法院查封。
据业主提供的不完全统计，已被法院查封220套。
这些裁定都是小贷公司提出的，购房者跟外人提出异议。
前述甘融公司王经理回应:“目前涉及民间借贷的主要是两家小贷公司，具体情况不方便透露。”
为什么可以“一房多卖”？
“为什么已经提前登记的房子可以让别人登记？”这是大多数房主无法理解的。业主质疑高碑店房管局是否尽到监管职责。
据张女士介绍，在签订买卖合同并进行预告登记后，“公共维修基金是在赣荣地产的要求下缴纳的，没多久就听说小区公共维修基金被挪用，业主开始维权。在业主的压力和当地政府、房管局的协调下，已经退还了部分只交了2万元定金的购房者。”
但大部分已经付了首付开始还房贷并支付全款的业主，赣荣地产无力偿还货款，房子已被小贷公司查封。
多数业主认为，按照正常程序，应该先备案登记，再办理预告登记。“赣荣地产的做法是先登记预告，但没有备案。据房管局工作人员介绍，当时高碑店房屋交易没有备案和网签程序。”
“开发商资金出现问题后，我们业主找房管局登记备案。房产交易中心资深主任告诉业主，房子已经备案，但业主询问具体备案情况被拒绝了。”张女士说。
奇怪的是，当时售楼处的销售登记表上一套房子抵押给了很多人，但登记人并不是业主。
后来根据业主的核实，发现开发商其实和小贷公司签了两份合同，一份是借款协议，一份是购房协议。目的是在开发商无力还贷的情况下用房子还清债务，并不是真正的购房者。
“大部分小贷公司都是在2013年11月与赣荣公司签订贷款购房协议的。在登记业主出售房屋之前，我们在房管局的预登记查询过程中，没有查到任何登记信息。”张女士说。
对此，高碑店市房管局相关负责人在接受中国房地产报记者采访时回应:“以前没有明确规定是预告登记还是备案登记。以前两个业务部门分开办公，预告登记在营业厅办理，备案登记在开发管理中心办理，而且是一个申请系统。所以干荣的情况是因为相关政策在执行层面不是很细化，给干荣地产留了空余地。”
该负责人表示:“为了避免此类问题，上级住建部门需要从顶层设计，指导基层房管部门在执行层面规范业务。”
《物权法》第二十条规定:“当事人签订房屋或者其他不动产权利买卖协议，为保障将来物权的实现，可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。”即只有提前注册的人才能享有专属权利。虽然《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售，开发企业应当与中标人签订预售合同。预售人应当自合同签订之日起30日内，到县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门办理登记备案手续。”而且小贷公司和赣融地产也确实按照此规定办理了登记备案，但登记备案只是一个行政范畴，法律并未赋予其与预告登记同等的法律效力，即不能产生具有登记权的物权效力，也不能对抗第三人，不享有专属权利。
北京华秀律师事务所律师王立华在接受中国房地产记者采访时表示:“如果是正常买卖，效力没有问题。”
他说:“登记和预告登记属于房地产管理的范畴，不具有强制性。具体差额由当地房管部门解释。单从效力上来说没有太大区别，也不是物权登记。”
“目前的情况对业主是不利的，法院目前的判决依据也是合理的，因为几方的权属不清，购房者和小贷公司、开发商之间的关系属于债权关系，小贷公司是诉讼方，而购房者是和案外人提出异议，所以确权是解决问题的关键。”他说。
他认为，如果业主主张自己的权益，需要先确权，确认房屋产权属于购房人，再对裁决的执行提出异议，这是有法律依据的。
所以在这个过程中要注意两个问题。一是开发商“一房二卖”本身严重违法；其次，要综合考虑法院判决的公正性和判决后的实际后果。因为涉及复杂的法律关系，要慎重判断，否则会给购房者带来严重后果。
《中国房地产报》记者致电中国建设银行高碑店支行。该行信贷部工作人员表示:“银行不清楚赣荣地产与小贷公司的借贷关系。只要购房者提供的购房合同和购房者的基本信息齐全，经上级贷款审查部门审批后，即可发放贷款。”
盲目扩张，吞下苦果
上述知情人士透露，赣荣地产法定代表人朱俊江，河北易县人，祖籍石家庄。目前操作了三个项目，分别在石家庄、高碑店、易县，但都没有成功。
他说高碑店项目本身卖的不错，而且是盈利的，资金回笼很快。而易县大规模征地的盲目扩张，彻底将赣荣地产拖入谷底。
“易县征地后开发的项目，由于审批手续不全，当地政府监管严格，没有卖出去，资金回笼困难。前期有大量资金投入。目前唯一的出路就是通过寻找合作伙伴，整体盘活项目，实现资金回笼。”他说。
据他说，易县项目本身也遇到了麻烦。土地出让金要交，建设工程款交不出来，在建工程抵押，债权人申请查封，工程处于停工状态。
网上频繁出现的易县甘荣生态园项目施工人员维权的信息印证了他的说法。
这样看来，把赣荣地产拖入债务深渊的易县开发项目是什么情况？
根据2011年的公开报道，易县甘戎生态园占地7500亩，总投资8.14亿元，分三期九个区块开发建设。
一期工程计划利用精科大厦西侧200亩荒山，建设老年公寓、康复中心、培训中心、购物中心。中心区建筑面积69280平方米，其中老年公寓55000平方米，康复中心5000平方米，公共配套设施600平方米。一期工程总投资9183万元。
时任赣荣地产法人代表的朱俊江在接受媒体采访时表示，整个项目建设正在有条不紊地进行，生态园一期将于两年后竣工交付，届时将有407户居民首次入住。网上公告显示，该楼盘开盘均价为3500元/平方米。
如今，该项目因内忧外患处于停工状态，前景渺茫。据王经理介绍，目前逸仙项目已取得188亩用地手续和5000平方米在建工程，并已寻求隆基泰禾等两家房企合作，初步达成转让意向。目前双方正在就转让涉及的税费进行协商，项目施工队也已查明，将按期复工。
对于高碑店项目债务抵押问题的解决方案，赣荣地产王经理表示:“小贷公司涉及的债权人基本都同意将债务关系转移到逸仙项目，因为小贷公司也已经意识到高碑店项目大部分业主已经入住，但是逸仙房屋还没有出售，产权关系清晰，所以小贷公司基本都同意了置换方案。”
对于债务关系转移的时间表，他表示:“目前我们已经找到施工队，项目完成后可以实现债务转移，周期为半年到一年，之后高碑店项目可以放款。”
至于王总的说法能否兑现，还需要时间。甘融地产脖子上的高利贷绞索是能顺利解开还是会越来越紧，还存在变数。
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