我是邢大爷，国内资深房产投资专家，您的购房策略师，与您相识已久，为5000人买房提供最佳解决方案。星叔不像其他媒体，你想不通！星叔属于实战派，只说对你最有用的操作和建议。
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问题:邢大爷，坐标长沙，子弹40。考虑到结婚和保值的房子，星沙星湖湾有一套90平的房子。考虑到以后有孩子，需要重点考虑学区吗？长辈需要和我们一起住，考虑四房比较合适。有几种选择。希望星叔能帮我分析一个，是滨江新城香海西岸。老房子有电梯，房龄13年。拥有九年制学区(教育局和学校合办)，地铁和城轨配套成熟。二、越秀亲爱的李，梅溪湖二期新房，刚开工，价格适中，规划中学校多，没有地铁。第三，考虑尖山湖附近的保利时光印象。有上市名校没有地铁，规划中有保利商业和尖山公园。第四个是徐汇都市山，门口有两条地铁，西湖公园。学校里只有小学希望星叔能给我一些建议或者给我推荐一些地区。谢谢你。
回答:第一，就板块而言，长沙的滨江、梅溪湖目前比较热门，其次是新高铁城。也要看个人喜好和以后可能去的地方比较多。
第二，如果关注双学区，新盘不多，便宜点的江山帝景和阳光城可以考虑。
第三，可以看到菜的内部，一个一个告诉你。
滨江新城香海西岸，地段看好，但是13年的房子太旧，自住体验不好，后期流动性差，不推荐。
亲爱的越秀，梅溪湖二期是新楼盘，低密度住宅区，有梅溪湖优质教育资源，还有房子，离学校挺近的，从幼儿园到高中，规划配套很好。这部分后期升值潜力很大。
尖山湖保利的时间印象暂时还有待开发，主要是高科技企业的引进和交通的改善。随着越来越多的人进驻，该地区的发展仍有可能，需要时间等待。
徐汇都市山是河西成熟区域，地理位置好，有现成的地铁入口，方便前往市中心。周边有商圈，西湖公园，岳麓山，但学校一般。
长沙投资回报率最高的板块和物业详情，可参考内部分享。
问题:星叔你好。之前看中了一套房，交了定金。今天打电话说开发商不允许用公积金贷款。我该怎么办？
回答:首先要找出原因。现在公积金一般都可以用。除非没有正规手续，可以咨询当地房管部门。
很多购房者都遇到过这样的尴尬:明明有公积金，可以申请低息贷款，但开发商就是为了快速拿回钱，不让你用。付完房款，我就是一刀一鱼，剩下的就看他们的脸色了。如果你不确定是否能获得贷款，就不要付款。这种情况可以向开发商反映。
如果实在没办法只能买这一套，可以考虑申请商业贷款。利率会比较高，但是效率可能更高。
贷款需要注意以下几点:
1.利率，利率越低越好。
2.岁月，岁月越长越好。
3.是否可以提前还款，有些贷款规定一至两年后才可以提前还款。有些贷款，尤其是抵押贷款，往往可以在你借的时候偿还。
4.提前还款有罚金吗？一般来说，提前还款实际上是允许的，但是要交违约金。违约金一般是一个月的月供或者贷款总额的百分之一。
5.还有其他附加条件吗？比如有些贷款会附带保险和理财。如果你不买他们，你会提高相应的利率。
6.精装和备案的阴阳合同，变相提高了首付标准，同时也加大了往年购房者的压力。很多刚需工作不久，加上精装，任何一套房一个月都要多几千。
近年来，薅羊毛做了很多事情，尽力获取利益。随着“引导利率下行”政策的出台，未来贷款只会越来越简单，门槛越来越低。
问题:邢大爷，做一个专业的房地产投资人，有哪些盈利点？谢谢你
回答:内部资料里有各种赚钱模式的流派，建议先学学。详情请参考内部资料《实战！各种流派的炒房赚钱秘诀是什么？》
问题:邢大爷您好，我16年在南通开发区欢乐世界买了房，买了6000块。现在18000左右，114平。19年，海门经开区第一次在一楼开房，112平。现在在上海青浦和松江工作，住在青浦华新镇。我现在能得到第一个吗？还是再等两年，海门一楼两年就能放出来？
回答:南通把所有可以用来推高房价的福利和噱头都用光了，已经涨到很高了。
再加上发展后劲不足，老龄化严重，高等教育不足，高端制造业缺乏，交通规划滞后，至于房价，只能说南通房价长期不稳定。
投资核心资产是买房的关键，核心城市的房子就是资产。
四五线城市人口流失，没有产业支撑。表面上看涨得很快，其实是在吹泡沫。
刺激政策退出，也就是说大浪淘沙，才知道谁在裸泳。
欢乐世界的房子可以实现。海门一楼后面，也建议拍。
下一步是投资离上海更近的地方，更有价值。
问题:星叔，房卡怎么擦？征信怎么擦？有什么好的推荐吗？
答:查房记录擦除和征信逾期擦除都可以操作。具体流程见内部分享。
问题:邢大爷您好，新人，邯郸人，手里有50发子弹，打算买一套三居室，价格130左右，希望可以是比较新的房产，自主增加资产。我看过几个楼盘，都离工作很远。一个是在城市规划的东部新区。去年一所大学搬到了那里，所有与该大学相关的附属小学和幼儿园都搬到了那里。这个楼盘拿的是这些学区房，而且是带期房装修的，但是公摊面积大。附近建新城体育场，未来还有规划的地铁站和医院。还有一个相对高档的小区，远离单位没有学区房，有期房，高档精装修。学校都在附近，泳池小，在主城区有点。看中我单位附近一大片有一般学区房的20年小区。位置是老城区的核心，离我单位很近，市图书馆附近。不知道该如何选择，或者有没有更好的建议？
回答:在三四线城市人口逐渐减少的预期下，很多新房会成为问题，这样的老房子很少。
三四线城市的城市发展格局是有规律的。
老城区中心，升值中性；新发展的方向和板块，
如果位于郊区，潜力很大；
如果是在远郊，就有风险。
受地理(像一座山)或大型老国企的影响，
这样的方向或板块，潜力不大。
邯郸向东发展，ZF在东，高辛在东；
西边是邯钢和废墟，基本无望。
主城区没地拍，开发商都在东边拿地；
东部新区高铁站的规划建设，未来潜力无限，人气不亚于邯郸火车站。
集行政、金融、商业、文化、科技、高品质居住区于一体的邯郸新中心主城区，未来主要向东发展，发展前景依然良好。
刚需自住和投资推荐保利唐越、恒大绿洲、恒大翡翠御庭。
问题:邢叔叔你好，我在一个小城市，江苏宿迁。目前有一套自住公寓和父母买的别墅。后来孩子大了就搬过去了。去年9月买了一套53平40年产权的单身公寓，不到50万，租了2万年。现在犹豫卖不卖，因为大家好像都觉得公寓升值空房间不好。不过这个公寓是北户，不朝阳，17层高。这是二楼。我的自助房有商业用途的抵押。再办房贷有点麻烦，所以想全款买个小户型出租。星叔就看全款买大的还是小的了。
回答:公寓可以卖，公寓一直不在我的推荐序列里。
商住公寓没有投资价值，只有出租价值。如果买40-50万的商住公寓，基本上要租一辈子。
在投资人眼里，Loft公寓是一个没有性价比的巨坑:四十年产权，商住两用，家庭构成复杂，跌价中的二手房。
甚至有一些公寓没有煤气，商业水电收费也高一点。和普通房子相比，一点优势都没有。
从人口和城市基本面分析，宿迁发现房价目前不可持续，很难有后续上涨动力。
目前处于高位无市的状态。
全款买房只享受房产升值带来的利润，不享受资金借贷投资带来的收益。
贷款买房是资金借贷投资，既享受了货币超发带来的负债被动稀释，又享受了房产升值的双重收益。
纯投资的话，可以根据资金情况抵押贷款购买能级更高的城市。江苏推荐南京，苏州，无锡，还不错，以后更值钱。
苏州投资价值高的板块，详见内部分享。
问题:星叔你好！坐标Xi安，现居大寨路(科技路以北)，周边生活便利但无学校。小区的私立小学很普通，128平米的房子，两个孩子。现在只想改善+学区，手头只有70发子弹。想换一套高辛的学区房，看中金叶路的绿地世纪城，但是房龄已经12年了，对应的公立学校也是普通+。因为有两个孩子，所以不考虑其他学位房。请问:1。12年的房子可以买二手房吗？目前价格在2万左右。
2.是卖置换还是租贷款？
3.升值在哪里空？金叶路绿地还是大寨路群贤汇？
答:就位置而言，金叶路位置很好，未来将成为Xi安金融财富的聚集地。区域内多栋超高层将同时再次开工，高新区CBD属于其中。
发展潜力还是不错的。
房子12年的话，学区房需要买。如果有足够的子弹改善购房，前面的房子可以继续持有作为投资，可以出租支持贷款。
大寨路属于高新区或者泛高新区边缘，配套基本成熟。
二手房的区域发展已经不重要了，已经基本成型。除非周边有土地要拆迁，否则目前房价不会有变化，看居住体验。
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很多人给我留言提问，但是星叔精力有限，不可能全部回答。
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