抵押贷款对每个人来说都是一件大事。一方面，作为抵押品的房地产往往价值不菲。另一方面，涉及房产抵押的贷款往往存在多个权利义务主体，法律关系复杂。2020年5月12日上午，北京市西城法院民三庭法官董、助理法官杨就“房地产抵押贷款”法律问题进行答疑。
第一，对获取信贷资金放贷牟利的法律予以负面评价。
案例介绍张和李是好朋友。因张某经营业务急需资金周转，向李某借款100万元，并承诺支付高额利息。在张某的建议下，李某与该银行签订了年利率为6%的抵押借款合同，将100万元抵押借款借给张某。收到钱后，张某与李某签订了借款协议，约定借款年利率为15%。借款到期后，张某总是以生意不景气，资金尚未归还为由拖延还款。无奈之下，李某将张某诉至法院，要求张某偿还借款本金100万元，并按年利率15%支付利息。法院会支持李的上诉吗？
法官的说法是基于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第(一)项的规定:借款人知道或者应当事先知道金融机构的信贷资金高息借给借款人的，人民法院应当宣告民间借贷合同无效。张某与李某的借款协议虽系双方自愿签订，但李某借给张某的100万元来自银行的房产抵押贷款，且约定的利率标准高于银行贷款利率。张某对此心知肚明，故张某与李签订的借款协议应属无效。在民间借贷领域，借贷的资金来源是一个关键问题。民间借贷出借人原则上要有自己的资金，不允许从银行等金融机构拿贷款借给他人牟利。否则，信贷资金将脱离监管，资金安全难以保证，国家金融秩序将被扰乱。所以法律对这种高息借贷行为给予了否定的评价。
二、抵押人未办理抵押登记以财产价值为限承担补充责任。
案例介绍孙和曹是大学同学，毕业后多年一直保持联系。2019年1月，孙某向曹某借款200万元，承诺月息1%。曹要求孙提供抵押担保。于是，孙某联系了其亲属方某，并以方某的房屋作为抵押担保。曹与方签订《抵押担保合同》，约定方以其自有财产为孙借款提供抵押担保。抵押合同签订后，未办理抵押登记，方将房产卖给不知情的丁某，并办理了房屋过户手续。曹多次要求方某配合办理抵押登记手续，方某找各种理由拒绝配合。借款到期后，孙未按期还款。于是曹将孙某、方某诉至法院，要求孙某偿还借款本息，并要求方某名下的抵押房产折价、拍卖、变卖后享有优先受偿权。担保人方应该承担什么责任？
法官表示，根据我国物权法的相关规定，当事人之间订立的抵押合同，自合同成立时生效，但法律另有规定或者合同另有约定的除外；未办理物权登记的，不影响合同的效力。房地产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权在登记时设立。本案中，曹与方签订的抵押担保合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。因双方约定的抵押财产尚未办理登记，抵押权尚未设立，曹主张对方名下抵押财产折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权没有法律依据。但方作为抵押人，对该房产未办理抵押登记存在过错，应承担相应的违约责任。故法院判决方对孙不能偿还的债务在抵押财产价值范围内承担补充责任。
三、合同范围与登记不符，法院考虑实际情况后作出判决。
案情介绍，王是做建材生意的。因为资金一时周转不过来，他向小额贷款公司借款。小贷公司让王提供担保，王找到小宋做担保。于是，王某、宋某与小额贷款公司签订了《抵押借款合同》，约定王某向小额贷款公司借款300万元，宋某以自有财产为王某上述借款提供抵押担保。担保范围包括贷款本金、利息、诉讼费、保全费、公告费、律师费及其他实现债权的费用。同时，双方已对该房地产进行了抵押登记。因为不动产登记证上没有“担保范围”一栏，只登记了被担保的债权金额为300万元。借款到期后，王未足额偿还借款本息。小额贷款公司将王某、宋某一并起诉至法院，要求判令王某偿还贷款本息，并支付律师费，同时要求将宋某名下的抵押房产进行抵押。抵押担保合同约定的担保范围与不动产登记证书载明的担保范围不一致，以哪个为准？
法官认为，通过登记公示的不动产担保物权的范围，一般应以登记的范围为准。但法院在审理此类案件时，会充分考虑不动产登记制度设计上的差异，做出符合实际情况的判决。就本案而言，首先，不动产登记证书载明的担保债权金额为300万元，而抵押贷款合同约定除本金外还包括利息等费用，这是不一致的。一般来说，造成这种不一致的原因是登记系统中没有“担保范围”一栏，只表示“被担保债权的金额”，只能填写一个固定的数字。而且，一般来说，在抵押设立之初，除本金金额外，利息和费用的金额很难明确。因此，本案抵押财产的担保范围以合同约定为准，符合实际情况。其次，房屋抵押合同明确约定，房屋抵押担保范围包括贷款本金300万元、利息及实现债权的全部费用。小贷公司要求抵押财产在生效判决确认的贷款本金、利息、律师费范围内享有优先受偿权，符合抵押贷款合同的约定，不违反法律规定，故法院判决支持小贷公司的诉讼请求。
“抵押的房子关系到家庭核心资产的安全。普通人不具备金融机构专业的风险评估能力，难以承担房产抵押担保带来的不良后果。因此，在抵押房屋之前，需要了解相关法律要点，理性判断，慎重决定。”董法官严肃提醒居民朋友注意防范法律风险，维护自身合法权益，给房产上一把法律“安全锁”。
来源:京法网
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